Peligroso vacío legal para las megaciudades

Para su habilitación urbanística, los barrios privados y los countries deben contar con la aprobación municipal y provincial, conocida como «prefactibilidad» y «factibilidad definitiva».
Esto significa que la autoridad administrativa local autorizó tanto la zonificación, como la planificación urbanística. También, que el proyecto asegurará el regular funcionamiento del emprendimiento mediante la provisión de agua potable, luz y gas, además de desagües, obras de hidráulica, protección del medio ambiente y conservación de la vegetación y la arboleda circundante. Sin olvidar que también están previstas calles de circulación interna apropiadas y con adecuada salida a la vía pública. Mientras que deberá tener en cuenta el reglamento de construcciones para las viviendas y el cercado perimetral.

Por su parte, los megaemprendimientos y las ciudades satélite, no tienen un tratamiento jurídico regulatorio específico. En este caso, la autoridad local aprueba un llamado «master plan urbanístico», pero no encasilla a la urbanización como club de campo o conjunto de barrios cerrados. De allí que estos gigantes no gozan de las pautas reglamentarias que se brindan para otorgar mayor seguridad jurídica a los emprendimientos tradicionales y más chicos.

El orden jurídico, entre tanto, no prevé que los particulares organicen megaemprendimientos o ciudades residenciales, tampoco que impongan regulaciones que, por otra parte, le corresponde al legislador determinar. En estas grandes urbanizaciones, además, no está claro -a diferencia de lo que ocurre con los countries y barrios tradicionales-, el encuadre para garantizar el respeto arquitectónico previsto en el master plan urbanístico.

Por eso, a los moradores del supuesto barrio «A» no se les podrá asegurar, sin un adecuado encuadre legal, que el barrio residencial «C», lindero o cercano del barrio «A», que en el futuro pueda cambiar su afectación y convertirse en industrial. Así, los propietarios del barrio «A» sorprendentemente, se podrían encontrar con una «fábrica» en el vecindario lindero.

Esto es así porque el «master plan urbanístico», aunque estuviera aprobado por la autoridad administrativa, no constituye un encuadre legal que asegure derechos como los que es conveniente tener en cuenta.

Más allá de la seriedad y la solvencia del emprendedor originario y de la buena intención y voluntad de la autoridad local, se requiere de un marco regulatorio jurídico.

Megaemprendimiento

De esta manera, se estaría asegurando a perpetuidad que, una vez vendidos los lotes del megaemprendimiento y en cuanto ya no tenga mayoría el emprendedor originario, ni la autoridad administrativa -que cambia periódicamente- ni los particulares, podrán alterar sustancialmente el proyecto urbanístico originario. De allí que, sería necesario que en la ley que se refiera a las urbanizaciones modernas (N. de la R.: cuyos proyectos se debaten en el seno del Congreso de la Nación) se regulen también los megaemprendimientos. Entre tanto, las regulaciones provinciales se constituyen en encuadres legales alternativos para los barrios privados y los countries. Así, por caso, la Ley Nº 8.912/77, el Decreto Nº 9.404/86 y el Decreto Nº 27/98, han otorgado a su turno mejor suerte a los countries y barrios privados que a los megaemprendimientos, entre otras cosas, porque estos últimos demandan un encuadre legal más complejo.

Los barrios privados y los clubes de campo, por ejemplo, pueden conformarse aplicando la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal o el encuadre legal conocido como geodesia. La geodesia consiste en el parcelamiento o el loteo residencial comercializado, por el cual se otorga el dominio o el condominio de la parcela y los derechos reales sobre los inmuebles afectados a las áreas comunes y recreativas, que pertenecerán a una entidad jurídica. De esa entidad, participarán todos los titulares del sector residencial. Ambas áreas -la residencial y la común- constituirán un complejo inescindible por aplicación de la servidumbre predial.
Otra variante es la aplicación del dominio revocable, previsto en el Código Civil.

Pero este dominio sería aplicable exclusivamente para los centros comunitarios y las entidades civiles sin fines de lucro, siempre y cuando coordinen adecuadamente los derechos societarios con los inmobiliarios. Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 fue prevista para los edificios construidos y, por lo tanto, no es pertinente aplicarla como el encuadre de los barrios privados y los countries.

Por el contrario, la instrumentación correcta del encuadre conocido como geodesia, se acerca a la legislación civil más sólidamente y estipula los compromisos entre las partes, conforme está previsto en el título de la servidumbre (Código Civil), posibilitando así la inescindibilidad y la obligación del pago de las expensas.

(*) Escribano especialista en clubes de campo y barrios privados.