Se paraliza totalmente el sector inmobiliario

Al estar imposibilitados los movimientos de cuentas en dólares, tras los anuncios del jueves, se paralizó el sector inmobiliario. Sólo es posible comprar una vivienda o un local con billetes en efectivo o a través de transferencias interbancarias con cuentas en el exterior. Son muy pocos los argentinos que tienen esos medios de pago. La alternativa es pesificar la cuenta en dólares de acuerdo con la cotización oficial, pero no es conveniente por la diferencia de 28% que ayer tenía con el dólar libre. Por esto, ya empezó a notarse un retiro de la oferta. Con los alquileres, también hay problemas pero las inmobiliarias confían en que el "alquiler escalonado o progresivo" será la clave en los nuevos contratos y en las renegociaciones. Se trata de una indexación encubierta, porque se pacta un contrato por un monto global, y luego se suben las cuotas mensuales para cumplir con esa obligación. Se avecinan conflictos entre locador y locatario porque el alquiler, después de los 180 días obligatorios de pesificación, inevitablemente va a subir.

Con la nueva Ley de Emergencia Pública, el mercado inmobiliario espera una parálisis que equivale a su lapidación, según afirmaron los más importantes representantes del sector. Plantearon que con la nueva ley, el movimiento de compraventa depende de la transacción en efectivo y en dólares o bien, de quienes tengan cuentas bancarias en el exterior. De acuerdo con las estimaciones de los brokers, los interesados en comprar inmuebles que cumplen con la condición «cash» o «usuario de banco extranjero» serían menos de 500 mil argentinos. A esto se le suman problemas de renegociación con los alquileres y la total pérdida de un norte orientador de precios. «Lo que más nos preocupa es la paralización total del sector, creemos que se tendría que hacer una excepción con los bienes registrables y que se puedan emitir cheques para realizar compras en el rubro», dijo el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Héctor D'Odorico. Para Armando Pepe, otro agente del sector, «además del sector inmobiliario se lapidaría el de la construcción, porque si no puedo transferir fondos, no puedo construir».

Horacio Bielli, de la Cámara de la Propiedad Horizontal, opinó que «debido a las serias dificultades, los agentes inmobiliarios nos vamos a reunir la semana que viene para analizarlas». Enrique Abatti e Ival Rocca, titulares del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, adelantaron que lo que vendrá serán los alquileres escalonados o progresivos, ya que «ésta es también una alternativa válida para convenir alquileres en pesos y que en parte resguarda al locador de la inflación ante la imposibilidad legal de indexar».

Ambito Financiero realizó, sobre la base de la consulta de especialistas, la siguiente lista de graves problemas que encuentra el sector inmobiliario a partir de la instrumentación de la nueva norma, algunas soluciones y los pronósticos de lo que ocurrirá si no se introducen modificaciones:

• Imposibilidad de comprar con los depósitos en dólares una propiedad o inmueble comercial.

La gente que tiene dinero en cajas de ahorro en dólares no puede retirarlos por el «corralito» ni hacer transferencias «intercuenta» bancarias o emitir cheques cancelatorios.

• Aproximadamente 90 por ciento de la demanda tiene su dinero en bancos nacionales.

Esto paralizará totalmente el movimiento inmobiliario, ya que, según estimaciones del sector, quienes tienen dólares en efectivo o cuentas en el exterior, serían menos de 10% de los eventuales compradores.

• Para comprar un inmueble con un depósito en una caja de ahorro en dólares, hay que pasar el monto total a pagar a pesos según la cotización oficial.

La cotización del gobierno estará limitada a la liquidación de las exportaciones y a la entrada de importaciones, mientras que en el mercado el peso estará mucho más depreciado. Así, el comprador perdería porque obtendría muchos menos pesos por ese monto que le vende al Estado que lo que podría obtener en cualquier casa de cambio de microcentro.

• Se retira la oferta de inmuebles en venta.

Los propietarios que quieren vender un inmueble o local no van a aceptar pesos -en constante depreciación- ni transferencias bancarias en esa misma moneda. De acuerdo con los brokers, preferirán retirarse o sólo aceptarán dólares o transferencias «intercuenta» en entidades extranjeras.

• El mercado inmobiliario en sí va a quedar supeditado al dólar cash, o bien, a las permutas en oro.

Es lógico si se tiene en cuenta que sólo aceptarán en efectivo la moneda norteamericana y si se sabe que, para escriturar un inmueble en la Argentina y pagarlo mediante una transferencia bancaria por caso, en Uruguay, la única forma de hacerlo es mediante una permuta de un bien por tantos kilos de oro.

• Los créditos hipotecarios en dólares por montos originarios mayores a los 100 mil fijados por ley no se pesifican.

La nueva ley deja totalmente afuera de la pesificación a estos deudores, que no podrán particionar el monto total de su hipoteca para no pagar los costos de la devaluación, por lo tanto, quedan dos opciones para estos deudores: o repactar con las partes la deuda o plantear judicialmente la imprevisión contractual.

• Las hipotecas de las escribanías se pesificarán sólo 180 días.

Después de este plazo, el acreedor hipotecario no va a querer pautar la deuda en pesos.

Por eso, el sector pronostica que habrá mediaciones según la legislación vigente en la Capital Federal y planteos de imprevisión contractual, según el artículo 1.198 del Código Civil.

• La pesificación de los alquileres no evita su aumento, calculado en 20 por ciento.

Una vez cumplido el plazo de 180 días de pesificación de los alquileres, los locadores pedirán al inquilino cuotas más altas, lo que traerá consigo una renegociación en la que según estiman los brokers, se aumentará al menos 20% el monto del alquiler. Si se rescinde el contrato, el locatario deberá pagar al dueño de la vivienda un plus de un mes y medio según el artículo 8° de la Ley 23.091 de alquileres.

• Se producirán conflictos locador-locatario si no se coincide en la renegociación.

Para los agentes inmobiliarios, el tiempo que se viene es de juicios, mediaciones y problemas de renegociación. Por caso, si un comerciante inquilino quiere permanecer por obvias razones en la zona y el dueño de su local aumenta el alquiler 50%, la situación puede arreglarse en etapa de mediación previa a juicio o directamente en un juicio.

• Jugará un rol protagonista el alquiler escalonado o progresivo.

Este tipo de contrato no está prohibido en la Argentina y lo avalan el artículo 7° de la Ley 23.928 de Desindexación y Convertibilidad, reformada por el artículo 4° de la Ley 25.561. Este alquiler servirá para los contratos renegociados o bien para aquellos contratos de locación nuevos y se trata de una cifra global por el total del alquiler en pesos, a pagar en cuotas de distinto valor. Por caso, el primer año 1.000 pesos, el segundo 1.200 y así sucesivamente. Al igual que ocurre con entes, sigue vigente la prohibición de indexar.

Como no se otorgan créditos, se calcula que mucha gente optará por alquilar.

• Incertidumbre total en cuanto a los valores de los inmuebles.

Con el anuncio de la devaluación, los brokers adelantaron bajas en los precios de venta de los inmuebles de 10 por ciento a 20 por ciento. Pero, dadas las características de lo dispuesto por la nueva ley, no hay todavía pronósticos de lo que pasará con los precios.