Sólo 20% de inquilinos paga en fecha el alquiler

Ni siquiera la liberación de los sueldos que estaban retenidos por el «corralito» produjo una reversión en el cumplimiento del pago de los alquileres. Es que solamente 20 de cada 100 inquilinos de todo el país abonan su locación en fecha (es decir, del 1 al 7 de cada mes), 30 no lo hacen dentro del plazo correspondiente y 10 han ganado el título de incobrables.

Los 40 locatarios que quedan de ese centenar pagan de manera fraccionada a lo largo del mes, tal como lo hacían en diciembre, cuando regía el tope de 250 pesos mensuales para las extracciones bancarias.

Como si fuera poco, se avecinan importantes conflictos entre las partes por la indexación de los viejos contratos de alquiler, es decir, por aquellos celebrados con anterioridad al 7 de enero de 2002 a los que se les deberá aplicar el coeficiente de reajuste CER. El problema es que los inquilinos «antiguos» se niegan a pagar el CER y prefieren rescindir porque, paradójicamente, los nuevos contratos se rigen bajo la prohibición de indexar, que establece la Ley 25.561. Y a nadie se le escapa que cerrar hoy un nuevo contrato conviene mucho mientras haya devaluación.

A esta situación, que deben tener en cuenta los consorcios ya que la mayoría de los locatarios se hacen cargo de las expensas, se suman preocupantes niveles de incobrabilidad y mora de los copropietarios. Por ejemplo, en un edificio tipo de 100 unidades, sólo 10 personas cancelan del 1 al 7 las expensas, mientras que 50 lo hacen mediante pagos fraccionados a lo largo del mes. Una treintena de copropietarios directamente no abona dentro del mes y una decena restante ha caído en default. Según estimaciones del Consejo Profesional de Ciencias Económicas, en Capital Federal existen 100.000 edificios bajo el régimen de la Ley 13.512, que totalizan unas 2.500.000 unidades. Teniendo en cuenta que por mes cada unidad debería pagar un promedio de 140 pesos, las administradoras de consorcios tendrían que cobrar $350.000.000 mensuales. Sin embargo, hoy ingresan aproximadamente $ 227.500.000, unos $ 122.500.000 menos que el ideal estimado. El año pasado, ingresaban sólo 70 millones menos que el ideal, y en 2000 no se cobraban o se cobraban en mora $ 35 millones.

Por lo tanto, el monto de las expensas en mora o incobrables en el mes se multiplicó de 2000 a 2001 y ocurrió lo mismo de 2001 en comparación con enero y lo que va de febrero de este año. Así, surge de un sondeo propio y datos de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPHAI) sobre los acrecentados retrasos en el pago de las expensas y los alquileres. «A los administradores se nos hace complicado cobrar las expensas y realizar algunas obras, como la reparación de ascensores, cañerías, calderas o tanques de agua, porque aumentaron los repuestos y se acortaron los plazos de pago», confesó el administrador Horacio Bielli a este diario.

El problema es que entre la falta de pago de los alquileres y de las expensas, los edificios se ven obligados a recurrir a las reservas. Según Bielli, «hoy ninguna propiedad cuenta con dinero ahorrado y, entonces, se postergan obras esenciales y de prevención, lo que traerá problemas muy graves».

Aunque resulte demasiado, no sólo amenaza a los consorcios la imposibilidad de realizar reparaciones. Entre los miles de conflictos sociales que ya se instalaron entre los vecinos, aparece el temor por un aumento inminente en la alícuota.

«Si no se incrementan gastos fijos que componen 80% de los gastos del edificio y que están conformados por impuestos, luz, gas y sueldos de los encargados, no tendrían que aumentar demasiado porque sólo 20% pertenece a gastos transitorios, como un arreglo», indicó el vicepresidente de CAPHAI, Ricardo Pérez Centeno.