Tasas, con poco margen a la baja

Felisa Miceli

Pasar de inquilino a propietario no será una tareasencilla, a pesar de las nuevas medidas que dio a conocer Felisa Miceli para facilitar el crédito hipotecario. La cuota mensual de un préstamo a 20 años para pagar un departamento de u$s 50.000 duplicaría el actual nivel de alquiler.

Los datos surgen del nuevo esquema diseñado por el gobierno, que permite financiar hasta 100% del inmueble vía crédito. Los resultados reflejan que no resultará fácil que la cuota del préstamo equipare a la del alquiler, a no ser que el crédito se estire a 30 años por lo menos y que la tasa baje significativamente.

El caso desarrollado parte de un inmueble de u$s 50.000, equivalente a unos 155.000 pesos, por lo que el banco podría financiar su compra por 100% del valor.

Un alquiler equivalente a 6% anual del precio del inmueble (tal es el promedio que se maneja en el mercado hoy) asciende a 250 dólares o 775 pesos mensuales.

Cuotas

Un crédito hipotecario con una tasa de 8,70% anual en pesos resulta bastante más caro. A un plazo de 10 años arrojaría una cuota de $ 2.112 mensuales, casi el triple de lo que se pagaba por el alquiler. Como la relación entre la cuota y el ingreso que exigen las entidades se ubica en 30%, esto implica que el nivel de ingresos que debería comprobar la pareja que solicitael préstamo no debería ser inferior a los $ 7.000 mensuales.

Si el plazo se duplica, hastalos 20 años, la cuota mensual cae, pero no lo suficiente: arrojaría un nivel de $ 1.539, sólo 27% menos que lo que se paga en un préstamo a diez años. En este caso, el ingreso requerido igual continúa en valores muy elevados, ya que no debería bajar de $ 5.130.

Además de la cuota mensual, habría que agregar los gastos de escribanía y otros administrativos en los que se debe incurrir como desembolso inicial al obtener el préstamo. En general, no se ubica por debajo de 3%, con lo cual quienes acceden al préstamo deberán desembolsar al inicio un valor de aproximadamente u$s 1.500, equivalente a unos 4.650 pesos. Los bancos que se muestran más activos en materia de préstamos hipotecarios resaltan que la gente prefiere financiar el menor porcentaje posible de la vivienda. «El promedio que financiamos nosotros se ubica apenas por encima de 50% del inmueble, pese a que contemplamos prestar hasta el 80%», explicó una fuente de un banco extranjero muy activo en el negocio. «La gente prefiere pedirle prestada una parte a familiares, porque prefieren no endeudarse tanto con el banco», aseguró.

Uno de los interrogantes que plantea el plan presentado por el gobierno es si los bancos tendrán margen para bajar la tasa de interés, ya que la decisión oficial fue no otorgar subsidios directos del Estado para conseguirlo. Si se considera que Banco Río acaba de colocar una Super Letra Hipotecario (garantizada con el repago de los préstamos a la vivienda otorgados) y aceptó una tasa de CER (inflación minorista) más 2,75% anual, la conclusión es que prácticamente hay poco espacio para conseguirlo. De hecho, el fondeo de largo plazo que obtiene esta entidad se ubica por encima de 12,5% anual, considerando la actual evolución de los precios. Para el resto de las entidades, el panorama es similar.