Créditos hipotecarios UVA: cuotas podrían ajustarse por salarios

• LO PROPONE UN PROYECTO DE LEY PARA DAR MAYOR PREVISIBILIDAD La iniciativa valora la mejora en relación cuota/ingreso del sistema de préstamos, pero busca mitigar alcance de inflación con “seguro de descalce”.

Sin dudas es una buena noticia la fuerte suba que se registra en los créditos hipotecarios (por encima del 50% anual), teniendo en cuenta que una de las principales caras de la deuda social que debemos saldar es el enorme déficit habitacional que tiene la Argentina (estimado en 3,5 millones de viviendas).

Ahora bien, hay dos elementos que debemos destacar en este dato. En primer lugar, que aún queda mucho camino por recorrer: el crédito hipotecario recién está volviendo a los niveles que tenía en 2015 (1% del PBI), y tiene margen para quintuplicarse sólo para volver a los niveles de hace 20 años. Y en segundo lugar, que uno de los principales motores de la reciente expansión responde a la creciente utilización de los préstamos ajustables por UVA.

Me gustaría entonces detenerme sobre ambos puntos, ya que están intrínsecamente conectados: la tendencia actual muestra que podría ser mediante estos préstamos indexados que finalmente se logre recorrer la distancia que la Argentina muestra en materia de crédito hipotecario.

La principal virtud de los créditos en unidades indexadas (UVA o UVI) es que, en tanto no internalizan en la tasa de interés la trayectoria esperada de la inflación, permiten reducir la cuota inicial en pesos y mejorar enormemente la relación cuota/ingreso, ampliando el acceso a créditos para las familias. No hace falta más que simular los créditos para un préstamo de $1 M en el principal banco público del país: la cuota inicial de un préstamo hipotecario a tasa fija ($12.700) más que duplica a la del mismo préstamo solicitado en UVA ($6.100). Es decir, manteniendo una relación cuota-ingreso del 25%, el segmento de salarios de entre $25.000 y $50.000 (1 de cada 5 trabajadores registrados) que antes no podía acceder a este crédito, ahora puede.

Sin embargo, cabe también señalar que este proceso conlleva con otros riesgos que ya vivimos en el pasado ya que, de fondo, se están incrementando los pasivos de las familias ajustados por una variable que ellas no controlan (inflación). El riesgo es que si esa variable que no controlan se mueve muy por encima de la que sí depende de ellas (salarios) se genera un "descalce" por el cual el peso de la cuota aumenta en relación a sus ingresos, atentando no sólo contra el consumo y el mercado interno sino poniendo en riesgo el activo subyacente (la propiedad de la casa). Ya vimos en el pasado los problemas que acarrean las crisis con las experiencias de este tipo, cuando también las deudas privadas fueron ajustadas por variables externas como la tasa de interés (Circular 1050) o el dólar (crisis de 2001).

Por ejemplo, ¿qué hubiera pasado si hace 23 años uno familia hubiese tomado un crédito ajustable por UVA?

Viendo lo que ocurrió en ese período podemos ver que entre puntas (2017 vs. 1994) efectivamente el salario registrado se movió por encima de los precios, pero también hubo en dicho lapso cinco períodos en los cuales el poder adquisitivo perdió contra la inflación (1997-1998, 2002, 2009, 2014 y 2016).

Es decir, para esta familia hipotética que habría tomado el crédito UVA hace 23 años, la relación cuota-ingreso habría sido 25% en julio de 1994 y 22% en julio de 2016. Sin embargo, en 2002 habría sufrido un brusco salto a 36%, lo que implica que tuvo que atravesar un período en el cual a la caída de salario real registrada entonces se le sumó la merma que le provocó el aumento de la cuota.

Si bien el actual sistema de créditos UVA prevé una prolongación de hasta 25% del plazo del préstamo en casos que la inflación de precios acumulada supere a la variación acumulada del salario del deudor en al menos 10%, esto en la práctica implica un importante encarecimiento para las familias (aumenta la cantidad de UVA que se terminan pagando) y, más importante aún, una sobreexposición a la materialización de un nuevo evento de caída en el salario real una vez que ya no puede refinanciarse nuevamente.

Cabe señalar, además, que si bien el Gobierno afirma que llevará finalmente la inflación a niveles de un dígito, los créditos hipotecarios son contratos de largo plazo (20-30 años); ¿cómo asegurar que en la Argentina no tendremos en los próximos 20-30 algún evento de caída en el salario real?

En este sentido, presenté esta semana un proyecto de Ley que apunta a mitigar este riesgo. En el mismo, propongo que las cuotas de los créditos hipotecarios puedan ajustarse por salarios (CVS) en lugar de las actuales UVA. Bajo este sistema, la familia hipotética que tomó el crédito en 1994 no habría tenido el brusco salto de la relación cuota-ingreso de 2002.

Esto no debería distorsionar ni encarecer el otorgamiento de nuevos préstamos, ya que el proyecto propone que los bancos continúen cobrando las cuotas ajustadas por UVA, como hasta ahora.

¿Cómo funciona entonces? El proyecto crea un Fondo que compensa las diferencias con los bancos. En momentos en los que los salarios le ganan a la inflación se acumulan fondos, y esos fondos se utilizan para compensar los eventuales momentos en los que la inflación le gane a los salarios.

¿Esto encarece las cuotas de las familias? Esto no hay que verlo de forma puntual sino a lo largo de la vida del crédito (20-30 años): en los momentos donde la inflación le gana al salario, el sistema abarata la cuota para las familias y las protege de saltos en la relación cuota-ingreso. En cambio, si los salarios le ganan a la inflación las cuotas pueden ser un poco más elevadas, donde dicho costo adicional emula a un "seguro de descalce". De todas formas, en el proyecto se establece un tope: la cuota ajustada por CVS no puede nunca superar en más de 5% la cuota ajustada por UVA.

De hecho, ¿qué hubiese pasado con la familia hipotética que tomaba el crédito en 1994? El crédito ajustable según el sistema propuesto no sólo habría evitado los saltos en la relación cuota-ingreso, sino que habría resultado 2,2% más barato (en UVA) que el crédito original, y 9,6% más barato que habiendo optado por la opción de la refinanciación (y aún no lo habría terminado de pagar).

Es decir, el actual sistema busca dar a las familias previsibilidad de que lo que suceda con el contexto inflacionario argentino de los próximos 30 años (al cual están atados sus pasivos) no le generará cimbronazos en la capacidad de pago de sus viviendas.

Si durante unos años los salarios crecen muy por encima de la inflación, la adopción de este esquema permitiría la acumulación de un fondo anticíclico (cosa imposible en el actual marco de déficit fiscal) que podría utilizarse en eventuales períodos en los cuales la inflación le gane a los salarios, mitigando entonces los riesgos de descalce que podrían acentuar la recesión en dichos lapsos.

En definitiva, el sistema de créditos UVA reduce la relación cuota-ingreso inicial y amplía el acceso a los préstamos hipotecarios, pero conlleva con riesgos de descalce, sobre todo cuando se trata de contratos a largo plazo. El esquema propuesto elimina dichos riesgos, permitiendo una cuota baja y estable en el tiempo, y así evitar los errores del pasado. En definitiva, busca hacer al crédito hipotecario más previsible para las familias, lo que a su vez puede también potenciarlos.

(*)Diputado Nacional por el Frente Renovador