El salario le ganó a la “UVA” en el primer año de los créditos

• MEJORÓ 33% EN DOCE MESES, SEGÚN EL GOBIERNO; LAS CUOTAS DE LOS HIPOTECARIOS SE ENCARECIERON 28%Según los números oficiales, desde marzo de 2016 hasta marzo de 2017 se redujo levemente el peso de los pagos mensuales y la proporción del capital adeudado sobre los salarios “mínimo” y “medio”.

Era el temor que tenían los argentinos no bien se hicieron los primeros anuncios sobre los nuevos créditos hipotecarios. En una economía con una historia de hiperinflación, devaluaciones recurrentes, default y gobiernos inconclusos, asumir un compromiso a tan largo plazo, de 20 o 30 años, con un ajuste de inflación sobre el valor de las cuotas y la deuda, podía convertirse en una apuesta tan audaz como peligrosa.

Ahora, sin embargo, los primeros números oficiales parecen indicar que todo marcha sin grandes dificultades. A pesar de los altos niveles de inflación que se reflejaron en 2016 y 2017 (del 40% y el 22% respectivamente), el aumento de las cuotas no superó el salario promedio de los argentinos (en el universo de los registrados). Y la deuda que queda por pagar a quienes tomaron el crédito, si bien nominalmente aumentó (actualizada por la inflación o "indexada"), quedó más chica que al principio en proporción al nivel de los salarios, por efecto de los pagos que se hicieron en estos meses.

Estas novedosas líneas de crédito fueron anunciadas en marzo de 2016. Según las mediciones del ministerio de Trabajo, los sueldos del sector formal de la economía mejoraron 33,7% desde entonces hasta marzo de 2017 (los primeros doce meses de vigencia); y según las del INDEC, un 32,4% en ese mismo período. Simultáneamente, las cuotas UVA se encarecieron un 28,4%, y quedaron por abajo de la suba de salarios.

La diferencia fue levemente a favor de los trabajadores en estos créditos, a pesar de que fue un año en el que los sueldos perdieron algunos puntos de poder de compra frente a la inflación. Esto sucedió porque, en los peores meses del 2016, y aún sin las mediciones del INDEC, el Gobierno debió usar algunas veces índices de precios alternativos para determinar el valor de las UVA (como por ejemplo el de la provincia de San Luis).

La película es, a pesar de la suba de precios, bastante favorable por ahora para los tomadores de créditos UVA, siempre y cuando se consideren los estimadores oficiales sobre el salario medio de la economía argentina (y no sobre casos particulares). Un ejemplo: para un préstamo de $1.000.000, el pago mensual pasó de los $7.723 a los $ 10.421 desde marzo de 2016 hasta marzo de 2017. En ese mismo lapso, el salario registrado medio de la Argentina saltó de los $13.233 a los $17.694 mensuales, según las estadísticas del ministerio de Trabajo. Y el salario mínimo, fijado por el Gobierno, pasó de los $ 6.060 a los $ 8.060 (un incremento del 33%).

El avance de los sueldos por encima de esta unidad de indexación permitió que, en estos doce meses, cayera muy levemente la proporción que representa la cuota de los créditos UVA sobre los ingresos de los trabajadores. En marzo de 2016, el pago mensual significaba un 58,4% del sueldo para un trabajador registrado. Pero, en igual mes de este año, ese porcentaje cayó al 55%. En la comparación con el salario mínimo, el descenso fue del 78,5% al 75,8%.

Con todo, en estas relaciones "salarios vs. UVA" parece empezar a verse una fuerte estacionalidad. La mejora se percibió claramente, por caso, en la primera mitad del año, cuando las paritarias provocan saltos discretos (de un momento a otro) sobre los ingresos de los asalariados. Y el deterioro empieza a notarse, en cambio, en la segunda mitad del año, cuando la inflación sigue su ritmo y los salarios dejan de crecer.

Uno de los puntos más cuestionados por los detractores de los UVA es la "indexación del capital". El capital adeudado, que es el dinero que quedó por pagar después de que se cancelaron las primeras doce cuotas, creció en términos nominales a la par de la inflación (porque se expresa en cantidad de UVAs). Pero esto también pareció quedar compensado por la mejora salarial al menos por ahora para quienes se animaron a tomar un préstamo. Quien se endeudó por $1.000.000, quedó debiendo en marzo $1.100.000 (siempre en valores nominales). Con todo, el pago de las cuotas y la mejora paritaria hicieron que esta deuda cayera con relación a los salarios: en marzo de 2016, el capital adeudado representó 75 sueldos; y en marzo de este año, unos 62.

Esto muestra que, después de un año de experiencia con el crédito UVA, los argentinos no quedaron más lejos de cancelar su deuda; sino, bastante más cerca.

Y esto a pesar de que, en ese tiempo, hubo un factor que jugó levemente en contra de los tomadores de estos créditos. Según las cifras que registra el portal inmobiliario Properati, las propiedades valorizaron un 14% en dólares en esos doce meses. Y en ese mismo lapso, el dólar avanzó sólo 6,6% en pesos. Esto hizo que, en términos reales, el inmueble comprado perdiera valor: de los 71.000 a los 67.000 UVAs (para el ejemplo tomado de $1.000.000, que equivale a sólo 31 metros cuadrados).

Con todo, en este sentido las perspectivas parecen empezar a revertirse. En primer lugar, porque el tipo de cambio ya dio un salto significativo desde ese mes: desde los $15,84 a los $17,18 de ayer. Y en segundo lugar, porque se espera que la creciente colocación de préstamos hipotecarios que hacen los bancos apuntale fuerte la demanda en el mercado inmobiliario e impulse hacia arriba los precios del sector.

Según las cifras del Banco Central, sólo en junio se colocaron $4.700 millones en créditos hipotecarios a personas físicas. Esto es, en rigor, un 46% más que en mayo y unos $15.000 millones a lo largo del año. Se espera que estos otorgamientos alcancen los $35.000 millones en 2017. Sobre la base de estos números los empresarios del sector anticipan un repunte fuerte en los valores: el crecimiento de la demanda superará ampliamente la oferta de nuevas unidades, y el recorrido de los precios será previsiblemente alcista. Con este pronóstico, presumen que es muy probable que el 2016 haya sido mejor año que el actual para tomar un préstamo para la vivienda. Pero, también, que el 2017 será, sin lugar dudas, sensiblemente mejor que el próximo para hacerlo.