Las grandes urbes alemanas incuban una burbuja inmobiliaria

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• LA FUERTE LLEGADA DE INVERSIONES DISPARA LOS PRECIOS Y ALTERA LA DEMOGRAFÍA DE LOS BARRIOS
Ese peligro acecha en Berlín, Düsseldorf, Leipzig, Stuttgart, Múnich, Fráncfort, Hamburgo y Colonia. La tendencia genera conflictos sociales.

Especial desde Berlín - Esta ciudad es uno de los ejemplos internacionales de "gentrificación", un concepto acuñado en base a la palabra del inglés "gentry" (alta burguesía) y que define el proceso por el cual los habitantes tradicionales de un lugar son desplazados por otros de bolsillos más abultados. Pero a diferencia de lo que ocurre en otras ciudades del mundo, como París o Nueva York, en la capital de Alemania lo que sorprende es la velocidad de esta transformación, un componente que conduce a quiebres en las comunidades ya establecidas y acerca un fantasma: el de la burbuja inmobiliaria.

Son incuestionables las turbulencias que sufrió Berlín el siglo pasado. La ciudad fue bombardeada, dividida y convertida en un botín de guerra para las cuatro potencias que la administraban. Cuando el muro finalmente cayó hacia 1989, y los habitantes del este huyeron hacia el lado occidental, los barrios que otrora pertenecían a la República Democrática Alemana (RDA) sufrieron prácticamente una despoblación total.

Sin embargo, el vacío fue aprovechado por inmigrantes, "outisders", artistas y punks, que con los años ocuparon la zona y forjaron una identidad única atractiva para las guías de viaje. Este interés atrajo a las inmobiliarias y hasta los políticos, que vieron en el turismo la puerta a este muro invisible que todavía separaba a sus habitantes. Así, aparecieron las grúas en Prenzlauer Berg, Kreuzberg y Neukölln, y el proceso parece no tener freno.

La demanda propició en la última década el incremento de los alquileres en hasta un 80% en vecindarios como Friedrichshain (un número incomparable, dado que la inflación nunca superó el 2,2% anual en ese período) y la instalación de tiendas de moda, mercados gourmet y restaurantes. Sólo en 2016 cerca de 60.000 personas se instalaron en Berlín, una cifra exorbitante si se tiene en cuenta que la ciudad cuenta con 3,5 millones de habitantes.

"Después de mucho tiempo de políticas de vivienda de bienestar, Berlín se convirtió en los últimos años en uno de los 'hotspots' de la inversión inmobiliaria. Los empresarios alemanes e internacionales volcaron más de 16.000 millones de euros en este tipo de transacciones en 2016, un volumen de ventas de propiedades tres veces superior al de 2007. El capital apunta a viviendas ya existentes", le dijo a Ámbito Financiero Andrej Holm, exsecretario de Vivienda de Berlín y activista contra la gentrificación.

El problema empieza cuando los compradores se quedan con edificios enteros e invierten en su remodelación: inmediatamente, los alquileres aumentan y sus ocupantes históricos no pueden afrontar el gasto. ¿El desenlace? Viviendas de lujo para la "gentry", otras tantas destinadas a alquilarse a través de plataformas como Airbnb y la descomposición social del barrio.

Hoy las calles están tapadas con pegatinas y grafitis expresando su apoyo a los vecinos que le plantan la cara a esta expansión de la ciudad que atenta contra sus propios ocupantes.

Uno de los estandartes de la lucha contra de este fenómeno es el centro comunitario Friedel54, ubicado en el límite entre Kreuzberg y Neukölln, que se enfrenta a un desalojo inminente. "Estamos reclamando que el local no sea desalojado a fin de mes. El edificio fue comprado hace poco más de dos años por una empresa austríaca, y ellos fueron los que plantearon una reforma absolutamente innecesaria con la excusa de aumentar los alquileres entre un 30 y un 70%", explicó a este diario Lucas Rubio Albizu, uno de sus habitantes.

"Finalmente se vendió la casa a una empresa de Luxemburgo. Después de una búsqueda intensa descubrimos que el propietario es oriundo de Texas. Vaya uno a saber quién es este empresario que tiene una empresa pantalla en Luxemburgo. Es absurdo", agregó Albizu desde la vereda del bloque de viviendas, donde se desarrollaba un acto para exponer la situación.

Para combatir estos casos, el Senado aprobó el año pasado una ley que se busca regular el mercado y que se establece que en los nuevos contratos de alquiler el aumento no debe superar el 10%, como así tampoco el 25% del ingreso del inquilino, una medida calificada como "maquillaje" por Rubio Albizu.

En ese contexto y ya más a escala nacional, el Instituto de Investigación Empírica consideró en un informe reciente que Berlín, Düsseldorf, Leipzig, Stuttgart, Múnich, Fráncfort, Hamburgo y Colonia padecen un "peligro elevado de burbuja inmobiliaria".

La revalorización de los departamentos viene acompañada del reciente vuelco de la sociedad alemana a la adquisición de viviendas debido a que en algunos casos la cuota del préstamo es menor que la del alquiler. En ese sentido, un estudio de 2014 de Eurostat afirma que el 52% de la población vivía en inmuebles de su propiedad, en contraste con el 42% de 2005. Y de acuerdo con una investigación de la Universidad de Colonia y la inmobiliaria Deutsche Leibrenten, un 23% de los mayores de 69 años tiene una hipoteca, un porcentaje que asciende hasta el 24% entre los que tienen entre 80 y 92 años. Es decir, muchos de los préstamos no serán cancelados. ¿Será esta la tormenta perfecta?

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