Miami hoy: de la euforia a una crisis llena de ofertas

En el corredor de Biscayne surgieron complejos «premium», barrios privados en sí mismos, con todo tipo de servicios. Sin embargo, muchas unidades están desocupadas.

Miami - La publicidad de una inmobiliaria en medios del sur de Florida muestra una cifra impactante. Entre los condados de Miami-Dade y Broward, en estos días existe una oferta de 41.000 viviendas a la venta a menos de u$s 300.000.
El anuncio de la firma EWM promete la posibilidad de acceder a unidades «que nunca soñaste que se ajustarían a tu presupuesto». En suma, según el cómputo de Realtor Association of Greater Miami and the Beaches, que nuclea la información para las inmobiliarias, entre ambos condados la oferta total de propiedades en venta es hoy de 73.984.
Sin embargo, esta oportunidad de inversión que incluye casas próximas al mar, unidades en condominios y departamentos con vistas inmejorables a precios por metro cuadrado asimilables a los de barrios de Buenos Aires, no está exenta de riesgos de diverso tipo, de acuerdo con la opinión de constructoras, inmobiliarias y abogados de esta región consultados por Ambito Financiero.
Si el fin de la burbuja inmobiliaria afectó a Estados Unidos con una depreciación del valor nacional promedio algo inferior al 20% (datos del índice S&P/Case-Shiller), las fuentes consultadas coincidieron en que en Miami el proceso empezó antes que en ninguna otra región del país, hace dos años, y que la caída de precios aquí tuvo un impacto porcentual superior, que llegó a niveles de derrumbe en algunos tipos y ubicaciones.
Un dato a tener en cuenta es que el porcentaje de baja en las cotizaciones no es uniforme, no sólo dentro de un barrio o zona sino en cuanto a unidades similares dentro de un mismo condominio o edificio, que pueden variar hasta en un 50% en el precio final.
Un empresario argentino que comercializa edificios en Miami, algunos incluidos en la categoría «premium» que ofrece servicios de lujo realizó ante este diario algunas advertencias. «No todo lo que se compra es alquilable. Lo que parece barato puede ser muy costoso para mantener. En un edificio de 300 unidades que tiene 200 vacías, con un developer con posibilidades de fundirse, no hay nadie que pague las expensas, por lo que pueden llegar a u$s 1.000 por mes».
Este hombre, con más de una década de experiencia en el mercado y que prefiere mantener su nombre en reserva, evalúa que «si bien surgen oportunidades para aquellos que tuvieron a Miami en la mira y es un momento para estar en el mercado, hay que manejarse con mucha cautela y apuntar al mediano y largo plazo. No se puede esperar una apreciación del 25% en dos años como ocurrió hasta hace poco».
Algo más alentador es el panorama que pinta Fernando Levy Hara, otro empresario argentino de la firma G&D Developers con 9 años de experiencia en el mercado. «Tarde o temprano, los precios van a volver a subir, en 2 años, o 4 siendo más pesimista, aunque es cierto que no a los niveles de 2005».
En la primera mitad de esta década, Miami y alrededores vivieron un desarrollo inmobiliario que literalmente cambió la cara a la región. La zona de South Beach completó sus espacios construibles y la frontera se fue corriendo, con desarrollos premium y edificios de oficinas en playas como Bal Harbor, Sunny Isles y Aventura hacia el Norte, o Coral Gables o Coconut Grove hacia el Sur. El denominado corredor de Biscayne, sobre la bahía, se tornó en pocos años irreconocible con el desarrollo de megaedificios con gimnasios, restoranes, boites y spas en su seno. Ello atrajo a inversores y celebridades del deporte y el espectáculo, tanto en rol de compradores como de desarrolladores.
Para quienes no estaban dispuestos a pagar en efectivo -una inmensa mayoría-, la ingeniería bancaria permitía ofertas de financiación de hasta el 95% del valor de la propiedad si eran residentes locales, o el 80% para extranjeros.
Todo resultaba atractivo, con precios de u$s 10.000 el metro cuadrado en construcciones con pocas unidades e hiperexclusivas, o u$s 6.000 en los edificios que constituían un barrio privado horizontal. La bicicleta de refinanciaciones, que generó un volumen construido que excedió toda posibilidad de ser absorbido, se detuvo en 2007 «con 700.000 hipotecas en curso», remarcó a este diario el abogado Mateo Kennedy, de la firma Regolo y Asociados, quien emprendió miles de demandas contra bancos, tanto administrativas como legales, por las que considera cláusulas abusivas en los préstamos.
Ahora, en el pico más agudo de la crisis, no resulta improbable acceder a unidades con precios que llegan a un cuarto de aquella «ficción», como la definen actores inmobiliarios. Muchos edificios en Down Town, Brickel y el corredor de Biscayne cuentan hoy con el 70% de sus unidades deshabitadas en manos de inversores o de las propias constructoras. Acentuando la tendencia, el declive general de la economía estadounidense desbarató la hipótesis de que Miami se convertiría en pocos años en un destino de vida para decenas de miles de jóvenes profesionales.
Como es lógico, la disparidad de la oferta obedece sobre todo a la situación de fortaleza o debilidad del vendedor. Algunas de las posiciones menos favorables de los ofertantes tienen que ver con los siguientes tipos:
- Un flamante dueño que está tratando de negociar con su prestamista con mayor o menor grado de asfixia.
- Un propietario en sólida situación financiera, pero con su oferta ubicada en un condominio en quiebra.
- Un banco que tomó viviendas dejadas por quienes prefirieron perder el depósito.
- Una unidad ubicada en un edificio o barrio despoblado.
Por su parte, Gustavo Gambino, de la comercializadora Carsson Realty Group, advirtió a Ambito Financiero otro detalle a tener en cuenta. «En Miami no es fácil el tema del alquiler temporario, por una semana o una quincena. Muchos edificios no lo permiten, por lo que los contratos deben ser semestrales o anuales y hay que asegurarse un mecanismo práctico de administración a distancia».
De acuerdo con las valuaciones informadas por distintas inmobiliarias, en la zona históricamente más atractiva de South Beach, la variación negativa del precio fue moderada, en torno del 10% o al 15%, con excepciones al alza y a la baja, según tipos de unidades.
Gil Dezer, cuya empresa familiar construyó las torres Trump para el segmento «premium», recibe a este diario en sus oficinas de Sunny Isles, al norte de Bal Harbor. El empresario describe una situación solvente que le permite negociar. «Si viene alguien a mi oficina y me dice que cierra mañana por u$s 900.000 en cash, yo le digo que vuelva en un mes con u$s un millón, que los va a poder conseguir». Con un tono y un estilo que no denota preocupación, Dezer evalúa que entre la ganancia brindada por quienes le devolvieron el depósito, sumado a una demanda constante por parte de un mercado externo ávido de este tipo de servicios en Miami, y un «crédito que está volviendo lentamente, aunque financiando el 50% de la propiedad», el negocio sigue siendo para él muy prometedor.