Craig Studnicky es la cara más conocida dentro del Real Estate de South Florida. Cuenta con más de tres décadas de experiencia operando en el estado del sol y se dedica a la comercialización, gestión y desarrollo, con fuerte en América Latina.
Craig Studnicky: "Argentina es hoy el principal comprador extranjero de Miami"
El CEO y Presidente de Related Realty lleva más de tres décadas en bienes raíces. Es una de las voces más reconocidas del Real Estate del sur de la Florida. En una charla con Ámbito, analizó la coyuntura del mercado y las oportunidades de inversión que ofrece Estados Unidos, entre otros temas de conversación.
"Ahora que el dólar y el peso vuelven a acercarse, estoy viendo un verdadero renacimiento de los compradores argentinos", sostiene el empresario.
En diálogo con Ámbito en la Expo Real Estate en el Hotel Hilton, Studnicky explicó cómo la capital financiera de La Florida se convirtió en el segundo centro de negocios de EEUU. Además, destacó cuáles son las mejores opciones para invertir.
Periodista: ¿Cuál es el perfil del inversor de Related Realty?
Craig Studnicky: El perfil del inversor se puede definir teniendo en cuenta un antes y un después de la pandemia. Antes de 2020, aproximadamente el 50% de nuestras ventas provenía de América Latina, desde México hasta Buenos Aires. La otra mitad correspondía a compradores de EEUU y Canadá; dos tercios de las operaciones eran segundas viviendas o propiedades para vacaciones.
El clima de Miami siempre fue un factor determinante. Yo soy golfista desde joven y, cuando vivía en Nueva Jersey (de donde soy originario), podía jugar cuatro o cinco meses al año. En Miami puedo hacerlo durante las 52 semanas. Por eso, muchos compradores no querían abandonar sus casas en Nueva York o Buenos Aires, pero tenían una propiedad en Miami para escaparse y disfrutar.
Después de 2020, la situación cambió completamente. La estadística se dio vuelta: dos tercios de mis ventas ahora corresponden a personas que quieren vivir permanentemente en Florida, mientras que el 75% de mis operaciones son con compradores estadounidenses.
"Los argentinos representan un tercio de las ventas inmobiliarias de Sudamérica en Miami"
P: ¿Qué lugar ocupan actualmente los argentinos dentro de ese mercado?
CS: Argentina es hoy el principal comprador extranjero y Colombia está inmediatamente detrás. Para los argentinos, Miami siempre tuvo una atracción muy fuerte. Mi primer viaje a Sudamérica fue justamente a Buenos Aires, en los años 90, durante la presidencia de Carlos Menem, cuando el peso y el dólar estaban uno a uno.
Los argentinos querían comprar propiedades porque les gustaba el clima y la cultura de Miami. Cuando la relación entre el peso y el dólar comenzó a separarse, las ventas argentinas se desaceleraron. No fue porque dejaran de amar Miami: simplemente se volvió demasiado caro.
Ahora que el dólar y el peso vuelven a acercarse, estoy viendo un verdadero renacimiento de los compradores argentinos. De las ventas provenientes de América del Sur, los argentinos representan aproximadamente un tercio. El resto se reparte entre Brasil, Colombia, México, Chile, Perú y Ecuador.
"Miami ya no es un segundo hogar y se convirtió en un polo empresarial"
P: ¿Qué explica esta transformación de Miami?
CS: El cambio fundamental está en el ambiente empresarial que se creó en la ciudad. Durante la pandemia, Miami dejó muy claro que estaba abierta para los negocios y que era amigable con el capital. Florida, además, no tiene impuesto estatal a la renta.
Eso fue muy importante. Pero también hay una cuestión geográfica: Miami está más cerca de cinco grandes mercados de capitales —Medio Oriente, Europa, el noreste de EEUU, la costa oeste y América Latina— que esos mercados entre sí. Las empresas comenzaron a darse cuenta de eso.
Desde 2020, más de 200 compañías de Fortune 400 y Fortune 500 trasladaron sus operaciones a Miami. Uno de los casos más importantes fue Citadel, el mayor fondo de cobertura de EEUU, que en 2021 trasladó toda su organización desde Chicago hasta Brickell Avenue.
Ken Griffin, su fundador, dijo que veía a Miami como la futura capital empresarial de EEUU durante el siglo XXI. En 2021 me parecía una afirmación un poco ambiciosa. Hoy ya no estoy tan seguro de que lo sea.
P: ¿Cuánto dinero necesita hoy un inversor internacional para ingresar al mercado inmobiliario de Miami?
CS: Depende mucho del barrio. Miami se volvió muy caro en los últimos años, especialmente Miami Beach y South Beach. Los nuevos condominios pueden venderse actualmente a entre u$s4.000 y u$s6.000 por pie cuadrado, más del doble de los valores que tenían antes del Covid-19.
Pero también hay barrios que todavía están evolucionando. En Hollywood Beach, por ejemplo, un departamento nuevo puede costar entre u$s1 millón y u$s2 millones. Y hay mucho financiamiento hipotecario disponible, incluso para personas que no son residentes permanentes de Estados Unidos.
Para una propiedad nueva, u$s500.000 pueden ser suficientes para ingresar al mercado. En una propiedad de 10 o 20 años, se puede empezar incluso con unos u$s250.000 o u$s300.000.
P: ¿Dónde están hoy las mejores oportunidades?
CS: Brickell. Es como la Avenida 9 de Julio para Buenos Aires. Es una combinación de zona residencial y centro empresarial. Se siente una energía urbana y empresarial muy fuerte.
Pero para quienes buscan construcciones nuevas, recomiendo mirar algunos barrios que están atravesando una transformación, como Hollywood Beach y Pompano Beach. No hay que llegar demasiado temprano, pero sí hay que llegar antes de que el cambio sea evidente para todos.
Miami Beach y Brickell siempre van a ser buenas opciones. Pero se volvieron muy caros. Un condominio nuevo en Miami Beach puede costar actualmente unos u$s5.000 por pie cuadrado, y no me sorprendería que dentro de dos o tres años llegue a u$s7.000 u u$s8.000.
P: Si tuviera u$s500.000 para invertir hoy en el sur de Florida, ¿dónde los pondría?
CS: Es una respuesta bastante interesada porque se trata de una de nuestras propiedades, pero elegiría Icon Beach, en Hollywood Beach. Está sobre el Intracoastal Waterway, tiene una marina y un beach club al otro lado de la calle.
El comprador actual busca algo diferente. Quiere edificios con muchas comodidades: no una piscina, sino dos; no solamente un gimnasio, sino un spa; espacios para trabajar, salones para propietarios y lugares donde pueda desarrollar su actividad profesional sin tener que salir del edificio.
Y particularmente los argentinos quieren agua. Quieren estar frente al agua o poder verla desde su propiedad. Por eso creo que Icon Beach representa hoy una de las mejores oportunidades.
P: ¿Por qué cree que el segmento de lujo se mantiene tan fuerte?
CS: Principalmente por los estadounidenses de altos ingresos que se sienten atraídos por el régimen impositivo de Florida y por la llegada de grandes compañías. Según datos del Internal Revenue Service, entre 2020 y 2024 se trasladaron a Florida contribuyentes que generaban unos u$s21.000 millones de ingresos adicionales provenientes de Nueva York y California. Texas ganó otros u$s5.000 millones.
En el mismo período, California perdió contribuyentes que representaban unos u$s12.000 millones y Nueva York casi u$s10.000 millones. Los principales impulsores del mercado de lujo son esas personas, especialmente el 1% de mayores ingresos de EEUU.
Hay además un problema de oferta. No tenemos suficiente vivienda para acompañar el crecimiento de la población. Hay más personas llegando que propiedades disponibles, y eso naturalmente presiona los precios al alza.
P: Así como la pandemia sentó un antes y un después para Miami, ¿El Mundial puede convertirse en un nuevo impulso para la ciudad?
CS: Fue la primera vez que tuvimos semifinales del Mundial en Miami y hubo muchos otros eventos relacionados con el torneo. Fue interesante porque en Miami vive gente de todo el mundo: argentinos, brasileños, colombianos, venezolanos, neoyorquinos y también cada vez más ingleses.
Durante esas semanas, el Mundial mostró a Miami como una verdadera ciudad global. No sé si provocó muchas más ventas inmobiliarias, quizá un poco, pero sí mostró la ciudad como un gran punto de encuentro internacional.
Y el Mundial llegó después de la Fórmula 1 y del Miami Open de tenis. Todos estos eventos llevan gente a la ciudad, generan exposición internacional y vuelven a mostrar al mundo el clima y el atractivo de Miami.
P: ¿Siguen siendo los argentinos los principales compradores extranjeros?
CS: Sí. Hoy Argentina es el principal mercado extranjero y Colombia está inmediatamente detrás. Los colombianos también están invirtiendo mucho porque quieren formar parte de esta nueva cultura empresarial que se creó en Miami desde 2020.
Como presidente de Related Realty, prácticamente no puedo seguir el ritmo de todas las oportunidades de networking que aparecen cada semana con empresas que ni siquiera pertenecen al sector inmobiliario. Pero quieren estar vinculadas con el real estate porque la propiedad es uno de los motores que impulsan muchos otros negocios.
Eso ocurre tanto con los colombianos como con los argentinos. Tiene sentido comprar una propiedad en Miami y formar parte de todo eso.
P: Para terminar, ¿qué consejo le daría hoy a alguien que está pensando en invertir en Miami?
CS: La población de Florida y Miami está todavía en una etapa inicial de crecimiento. No creo que sea algo que vaya a desaparecer. La migración de riqueza realmente comenzó a acelerarse en los últimos años.
Cuando personas con mucho dinero deciden trasladar sus vidas, sus empresas y sus familias a otro lugar, no toman la decisión de un día para otro. Miles de personas hicieron ese movimiento en los últimos años y eso demuestra que estamos ante una tendencia que todavía tiene impulso.
Si alguien está pensando en comprar una propiedad en Miami, creo que es mejor hacerlo antes que después. La migración de riqueza y el crecimiento de la población no están desacelerándose.
Y hay otro factor: las tasas hipotecarias. Cuando bajan, miles de personas pueden acceder al mercado. Este año llegaron a caer por debajo del 6%, aunque luego volvieron a subir hasta alrededor del 6,8%. Cuando la inflación y las tasas vuelvan a bajar, volverá a aparecer una nueva ola de compradores.
Mi consejo es no esperar demasiado. Si estás pensando en comprar una propiedad en Florida, la migración de riqueza y el crecimiento poblacional son reales. La casa o el departamento que hoy pensás comprar dentro de dos o tres meses puede que ya no esté disponible.
Porque Miami ya no es solamente clima, playa, golf o entretenimiento. También es una red de negocios que se construyó durante los últimos años y de la que cada vez más inversores quieren formar parte. Ken Griffin quizás tenía razón: Miami puede estar convirtiéndose en la capital empresarial de Estados Unidos durante el siglo XXI
