El año del ladrillo

Si se consolida el nuevo marco regulatorio, puede mejorar la rentabilidad neta de la renta y, por arrastre, dinamizar tanto la compra de unidades para alquiler como el desarrollo de nuevos proyectos que amplíen la oferta de viviendas en renta.

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En China celebran el Año del Caballo. En Argentina, todo indica que 2026 será el Año del Ladrillo.

La convergencia de factores regulatorios locales y señales internacionales vuelve a poner al ladrillo en el centro del portafolio del inversor. Si se consolida el nuevo marco regulatorio, puede mejorar la rentabilidad neta de la renta y, por arrastre, dinamizar tanto la compra de unidades para alquiler como el desarrollo de nuevos proyectos que amplíen la oferta de viviendas en renta.

El catalizador local: Ganancias y alquiler habitacional

La principal novedad para el inversor inmobiliario es concreta: el Senado otorgó media sanción a un paquete de cambios y, en la discusión pública reciente, uno de los puntos que más atención generó para el inversor inmobiliario fue el tratamiento impositivo del alquiler habitacional.

El texto aprobado en el Senado contempla que los ingresos obtenidos por personas humanas por alquileres habitacionales queden excluidos del alcance del Impuesto a las Ganancias, lo que modifica de manera relevante la ecuación de renta neta para inversiones destinadas a vivienda.

Un punto importante: el proyecto aún debe tratarse en Diputados para convertirse en ley y luego reglamentarse.

Un complemento que puede ayudar a ciertos contribuyentes

Inocencia Fiscal

Como capa adicional —no necesariamente decisiva para todos, pero relevante para algunos contribuyentes— ya se reglamentó el Régimen de Inocencia Fiscal (Ley 27.799) a través del Decreto 93/2026.

El régimen pone en vigencia un Régimen de Declaración Jurada Simplificada del Impuesto a las Ganancias (bajo condiciones y parámetros definidos), con foco en previsibilidad y reducción de fricción administrativa.

Traducido a decisión de inversión: cuando baja el costo operativo y se despejan incertidumbres procedimentales, se vuelve más fácil planificar flujos y sostener estrategias de renta.

El telón de fondo internacional: salida del dólar hacia activos reales

En el mundo se percibe un movimiento consistente: parte del capital tiende a salir del dólar mantenido como reserva “inerte” y migrar hacia activos reales (y también hacia activos financieros que funcionan como resguardo y/o rendimiento). Dos termómetros lo muestran con claridad:

• Oro: a fines de enero el precio superó máximos históricos por encima de USD 5.100 por onza.

• Acciones (EE.UU.): el S&P 500 marcó un récord de cierre de 6.978,60 el 27 de enero de 2026.

En este contexto, el atractivo del ladrillo no es solo la renta: si el resto de los activos “ya viene valorizandose contra el dolar”, una mejora en la renta neta puede reordenar preferencias y empujar demanda hacia real estate por su combinación de ingreso + resguardo y, en determinados momentos del ciclo, también por potencial de revalorización relativa.

El puente hacia la economía real: inversión, obra y oferta de alquiler

Cuando el rendimiento neto esperado mejora y la fricción baja, tiende a activarse una secuencia ordenada:

• más inversores dispuestos a comprar unidades para alquiler,

• más desarrolladores interesados en producto orientado a renta (porque hay demanda inversora),

• más metros en obra y, con el tiempo, más unidades disponibles para alquilar.

Un ejemplo simple “antes vs. después”

Tomemos un caso concreto en Terralagos: un departamento de 3 dormitorios valuado en USD 340.000, con alquiler mensual de USD 2.250.

• Ingreso anual: 2.250 × 12 = USD 27.000

• Rentabilidad bruta anual: 27.000 / 340.000 = 7,94%

Para verlo bien simple, el “antes vs. después” queda así:

• Antes (si el alquiler tributara Ganancias y suponiendo una carga efectiva del 30%):

rentabilidad “post impuesto” ≈ 7,94% × (1 − 0,30) = 5,56%.

• Después (si entra en vigencia la exención para alquiler habitacional incluida en la media sanción): rentabilidad “post impuesto” ≈ 7,94%.

La diferencia en este ejemplo es de 2,38 puntos porcentuales, lo que suele ser suficiente para cambiar decisiones marginales y acelerar la demanda inversora orientada a renta.

Conclusión

La foto que se arma para 2026 combina un posible cambio local con impacto directo en la renta neta del alquiler habitacional, un marco adicional que puede reducir fricción para determinados contribuyentes y un contexto global más orientado a activos reales. En esa convergencia, el ladrillo queda especialmente bien posicionado dentro del portafolio del inversor que busca flujo y resguardo de valor.