Crisis inmobiliaria: caen 20% los precios en Miami

No importa la métrica que se use, los precios de la vivienda en los EE.UU. se deslizan por un peligroso tobogán que no tiene descanso a la vista -ni mucho menos- rampa de salida. En la medida que los valores se despeñan, la cobranza de las hipotecas se resiente. Y, a esta altura, el drama no se agota en la variedad de préstamos subprime. Es el arco completo -incluyendo las hipotecas de mejor calidad- las que exhiben incumplimientos de pagos en alza sostenida.

Todas las mediciones concuerdan en registrar una baja de precios pero discrepan en su magnitud. Ofheo, el supervisor de las agencias hipotecarias patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, estima que la merma en el primer trimestre, contra el último trimestre de 2007, fue de 1,7%. La caída trepa a 3,1% cuando se considera el último año. Quizá parezca escasa, pero es la única reducción de precios que sufrió el índice de compra en sus 17 años de historia. Y marca una brusca reversión de tendencia: dos años atrás, los valores de la vivienda todavía crecían a un ritmo de 9%. La crisis, sin embargo, es mucho más profunda que lo que sugiere la medición de Ofheo (por lejos, la de mayor cobertura geográfica con un monitoreo de 292 áreas metropolitanas urbanas). Sucede que Ofheo toma su información de las transacciones repetidas sobre viviendas cuya adquisición es financiada por las hipotecas «conformadas» y de buena calidad que garantizan Fannie Mae y Freddie Mac (o sea, las agencias que supervisa).

Sesgo

Son dos rasgos que sesgan su muestra hacia resultados moderados: no participan las unidades que gravitan en torno a los préstamos subprime o Jumbo. Son conocidas ya las penurias del primer tipo de hipotecas. Vale la pena mencionar, entonces, a su compañero de ruta. Hasta la sanción de reciente legislación, las hipotecas conformadas no podían exceder un umbral de 417 mil dólares por préstamo. Las hipotecas Jumbo son las que superan ese monto. Y, precisamente, porque ni Fannie Mae ni Freddie Mac pueden avalarlas,la liquidez de su mercado secundario se recortó de plano (a pesar de su buena calidad crediticia). Las viviendas de precios medianos y altos no pueden financiarse con hipotecas conformadas y es allí que la caída de precios es más violenta; precisamente en un segmento de creciente importancia gracias a la efervescencia de la década de bonanza que encareció el ticket de acceso a la propiedad.

Para mitigar sus efectos, en febrero, el Congreso autorizó, en forma temporaria, un aumento del tope de las hipotecas conformadas a 729.750 dólares que regirá hasta fin de año. Pero, recién en abril, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a operar en este renglón.

¿Cómo salvar esas limitaciones? ¿Cómo capturar el impacto de la baja de precios sin excluir a los sectores más afectados por la crisis? El índice S&P Case-Shiller ofrece una alternativa decente (si bien su cobertura se limita a sólo 20 grandes conglomerados urbanos). Ambos índices se movieron en forma sincronizada mientras duró el boom y, tras la reversión, apuntan también en la misma dirección. Pero las mermas que registra Case-Shiller son mucho más potentes. Ofheo detecta un retroceso interanual de 3,1 por ciento en el primer trimestre, Case-Shiller anota 14,4%. La caída mensual que capta excede 2% en cada uno de los últimos cinco meses. Esto es una velocidad equivalente anual superior a 25%. De las 20 áreas metropolitanas computadas, sólo una, Charlotte, conserva cotizaciones similares a las de un año atrás. De las 19 que acusan bajas, 10 denotan pérdidas interanuales de dos dígitos. En 6 casos, la caída ya supera 20%. Este marco de crudeza, por cierto, se alinea con la evidencia anecdótica y explica mejor la zozobra en la cobranza de hipotecas.

Las Vegas es la ciudad más golpeada por el temporal inmobiliario con una mengua de 26% en los valores de sus casas. Miami (en rigor, el manchón urbano que incluye también a Fort Lauderdale y Miami Beach) acompaña de cerca con una baja de 24.6%. Sólo en marzo, los precios se desplomaron 4,5% sin visos aun de estabilizarse. Phoenix es el tercero en discordia: 23% abajo. Y, como la crisis sacude a las dos costas, California aporta las tres víctimas que siguen en la lista: Los Angeles, San Diego y San Francisco, todos ellos, con declives superiores a 20%.

Lectura

Más allá de las metodologías y de los márgenes de error comprensibles, la lectura es clara: la hemorragia no cesa. Se comprende, entonces, por qué progresan en el Congreso iniciativas que, poco tiempo atrás, padecían el candado de un firme bloqueo. Tal el caso de la propuesta de los demócratas Barney Frank y Christopher Dodd de involucrar a otra agencia estatal -la FHA ( Federal Housing Administration)- en un esquema de garantías oficiales que permita refinanciar hipotecas en problemas. La idea es combinar la condonación del principal de la deuda con la aplicación -gracias a los avales oficiales- de tasas bajas de interés. Ben Bernanke, semanas atrás, la apoyó públicamente. La Cámara de Diputados aprobó la iniciativa mientras que la Comisión de Bancos del Senado, la semana pasada, concedió su visto bueno a un proyecto similar laboriosamente acordado entre Dodd y el republicano Richard Selby. La firma de Selby es muy valiosa ya que permitiría salvar el obstáculo que aún luce infranqueable: el veto del presidente Bush.

Especulación

Mientras el inventario de viviendas a la venta no se reduzca será difícil imponer un freno en la rauda marcha declinante de los precios. La demanda de los especuladores inmobiliarios, cuya presencia alentó sobremanera el trazo alcista de los precios y cuya retracción favorece hoy su comportamiento de caída libre, permanecerá al margen hasta no percibir señales confiables de estabilización. Ocurre que los errores se facturan caro. Una baja nominal de 14,4% -cuando se computa la inflación en el período- es una pérdida real de 19%. Las medidas que urde el Congreso apuntan a quitar del horizonte una avalancha adicional de casas provenientes de los remates masivos que pueda disponer la Justicia. La iniciativa Dodd-Selby, según sus impulsores, podría evitar la ejecución de 1,4 millones de casas. Si así fuese cabría revisar, por primera vez, las proyecciones de precios y quizás preguntarse si la tendencia vigente no resulta demasiado sombría.