"Fideicomisos rinden hasta 20%"

En el mercado de oficinas es una realidad que el espacio disponible prácticamente ha desaparecido, agravado por una vuelta de las empresas desde la periferia hacia la zona Centro. De acuerdo con datos de la consultora CB Richard Ellis, en el último trimestre de 2007 la tasa de vacancia, que refleja los metros disponibles, apenas arañaba 3,85%, mientras el precio promedio del alquiler por metro cuadrado rondaba los u$s 27 para oficinas en edificios clase A, y entre u$s 8 y u$s 10 en edificios estándares. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Toribio Achával SA, planteó que están faltando inversores institucionales, y señaló a las AFJP y las compañías de seguro como las mejores candidatas para invertir en este segmento. Respecto del crédito inmobiliario señaló que los bancos, si bien ofrecerán algunas líneas, no van a ser los grandes dinamizadores del mercado. En relación con los precios de las viviendas, Gómez anticipó que en Buenos Aires seguirán trepando igual que los últimos seis años, pero más selectivamente.

Ambito Financiero conversó sobre las tendencias para este año en oficinas y viviendas.

Periodista: ¿Cómo ve el mercado de oficinas para este año?

Mario Gómez: Ahora parecería que empiezan a surgir proyectos de oficinas porque los economistas ven que estamos en un ciclo largo de crecimiento, y también porque la demanda está activa y hoy un proyecto de renta pasa a ser competitivo con un proyecto de desarrollo de vivienda. El mercado de oficinas tiene la particularidad de ser el que menos creció en los últimos seis años después de la crisis, fundamentalmente porque la mayoría de los usuarios no son compradores, sino inquilinos, a diferencia de lo que ocurre en el sector de vivienda. Por eso en el medio hace falta la figura de un inversor de renta, que desarrolle el proyecto y después esté dispuesto a alquilar. Como resultado, en los últimos años la vacancia -los metros cuadrados libres de oficina- prácticamente ha desaparecido, y los precioshan ido subiendo. A pesar de esa alza, no han entrado masivamente proyectos al mercado y esto es porque el negocio de vivienda resultaba más rentable para los desarrolladores dado que en un proyecto de vivienda el recupero es de 2 o 3 años, mientras en oficinas es de 10 a 15 años, que en la Argentina es un larguísimo plazo.

Nuevas zonas

P.: ¿Hay suficientes terrenos para construir oficinas o edificios de departamentos disponibles para adecuarlos a ese uso? Debido a las complicaciones del tránsito, se dice que hay una tendencia de las empresas a volver a las cercanías del Centro y zonas aledañas.

M.G.: Es real, en el Centro hay pocos lotes disponibles, así como también es real el retorno suburbano a lo urbano, pero hoy se están desarrollando otras zonas relativamente bien comunicadas con el Centro, que potencialmente tienen espacios, por ejemplo la zona sur. En la década del 90, cuando se creó la Corporación Puerto Madero, se pensó en Puerto Madero como el gran proveedor de tierra para un gran centro de negocios y espacios de oficina, pero la realidad de la crisis posconvertibilidadhizo que se rezonificara y se fuera reconvirtiendo hacia vivienda, por lo que hoy quedan muy pocos lotes disponibles allí.

P.: De acuerdo con un informe reciente de la consultora CB Richard Ellis, la tasa de vacancia de oficinas en el tercer trimestre de 2007 fue de 3,85%, y el valor del alquiler mensual promedio por metro cuadrado superó los u$s 27 dólares. ¿Qué opina?

M.G.: Sí, seguramente ese valor para el promedio de alquiler por metro es para oficinas clase A, y esa tasa de vacancia que menciona es prácticamente nada. La vacancia es como el desempleo, no puede ser de cero porque siempre hay una tasa estructural del que está cambiando de trabajo. Con la vacancia pasa lo mismo, y esa tasa se refiere a los que se están mudando y los que están relocalizando sus oficinas. Entonces, lógicamente suben los precios de los alquileres porque el producto inmobiliario no es como otros, no es que puedo incorporar líneas de producción y trabajar horas extras para cubrir la mayor demanda. No es automático incorporar metros cuadrados. Lo que está faltando son inversores institucionales que también tengan una necesidad de largo plazo.

P.: ¿Las AFJP pueden llegar a apostar a este segmento, sobre todo con la crisis internacional de las subprime?

M.G.: Las AFJP, las compañías de seguro. Como reciben aportes de gente que se va a jubilar dentro de 30 años, les sirve invertir en un edificio de estas características. Este inversor de renta que pone dinero, alquila al usuario y espera unos 15 años para recuperar la inversión, mira dos cosas: la renta, que hoy es muy buena, porque u$s 27 por metro cuadrado a lo mejor significa rentabilidades del 12% al 14% anual, y la ganancia de capital. Si construye un edificio que cuesta u$s 3 millones de dólares, en 15 años puede valer 10 millones, si tiene la visión de colocarlo en un lugar que se revalorice.

P.: ¿Cuál es el promedio de alquileres de oficinas en edificios modernos y en inmuebles usados?

M.G.: Para edificios top creo que el valor de u$s 27 del que hablábamos se va a seguir manteniendo porque hay una demanda de empresas a la que les empieza a ir mejor y buscan mejores sitios. Por ejemplo, en zonas como Tribunales, el alquiler puede estar entre u$s 8 y u$s 10 el metro cuadrado.

P.: ¿Qué les recomienda a los propietarios de edificios más antiguos?

M.G.: Un edificio antiguo que no tiene buenas instalaciones sanitarias ni luminosidad y con muchas divisiones de mampostería, en los momentos de bonanza es difícil de alquilar. Los valores tienden a bajar y lo que muchos propietarios hacen es una puesta en valor, un reciclado del edificio para no perder valor de renta.

P.: ¿El fideicomiso inmobiliario es una buena alternativa de inversión para el que no quiere poner la plata en el banco?

M.G.: De hecho, se estima que 40% de la inversión inmobiliaria directa proviene de pequeños y medianos inversores que ponen u$s 100.000 o menos. Con esta herramienta, que ha andado muy bien, lo que se ha favorecido es el hecho de «juntar cabezas»: con el desarrollador que tiene una idea y necesita financiamiento con el dinero. Hay fideicomisos a los que se entra con u$s 5.000 y cuotas de u$s 300 mensuales, lo que da una rentabilidad entre 15% y 20%.

P.: ¿Cómo hace para participar en un fideicomiso inmobiliario alguien que cuenta con una suma pequeña para invertir?

M.G.: Hay muchos desarrolladores y comercializadores que publican su fideicomiso en sus páginas Web o en carteles que uno ve por la calle que dicen «emprendimiento al costo» o «fideicomiso». Es muy amplio el espectro, pero el caso que mencionaba de u$s 5.000 iniciales con cuotas de u$s 300 a lo largo de 36 meses, es un fideicomiso de un barrio cerrado y al cabo de haber puesto el dinero uno se encuentra con un lote. Si el inversor quiere acceder a un departamento, obviamente los montos son mayores, pero hay alternativas.

Entrevista de Liliana Franco