Entre depósito, adelanto y otros gastos, quienes buscan mudarse deben tener una suma importante de dinero. Qué cambia entre CABA y la provincia de Buenos Aires.
Antes de firmar un contrato de alquiler conviene revisar cada cláusula, calcular el costo total de ingreso y contemplar gastos como el depósito, el adelanto, el seguro de caución y la mudanza para evitar sorpresas en el presupuesto
Pagar el alquiler todos los meses ya no representa el único desafío para quienes buscan mudarse. Antes de recibir las llaves, una familia debe afrontar un desembolso inicial que, en muchos casos, equivale a entre cuatro y cinco alquileres mensuales. Depósito, adelanto, seguro de caución, comisión inmobiliaria y mudanza conforman una barrera económica cada vez más difícil de superar.
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El costo de ingreso adquirió un peso determinante en un mercado que recuperó oferta luego de la derogación de la Ley de Alquileres. Hoy existen más propiedades disponibles y mayores posibilidades de negociación que hace dos años, pero eso no significa que alquilar resulte más accesible. La principal dificultad aparece antes de firmar el contrato.
Tomando como referencia un departamento de dos ambientes con un alquiler mensual de $700.000, una familia necesita reunir cerca de $3 millones en la Ciudad de Buenos Aires y más de $3,2 millones en la provincia de Buenos Aires, sin contar el costo de la mudanza. En muchos casos, ese monto representa el equivalente a varios meses de ingresos.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, realizó el cálculo para una vivienda de dos ambientes con un alquiler de $700.000 mensuales y un contrato de dos años.
En la Ciudad de Buenos Aires, una familia que necesita contratar un seguro de caución debe contar con aproximadamente $2.940.000 para ingresar. En la provincia de Buenos Aires, el monto asciende a $3.276.000, debido a que allí se suma la comisión inmobiliaria que afronta el inquilino.
El cálculo contempla dos meses de depósito, equivalentes a $1.400.000; un mes de alquiler adelantado por $700.000 y un seguro de caución estimado en $840.000, equivalente al 5% del valor total del contrato. En territorio bonaerense se agrega una comisión inmobiliaria cercana a $336.000, equivalente al 2% del contrato.
A esos valores todavía hay que sumar la mudanza. El costo depende de la distancia, la cantidad de muebles, el embalaje y las características del edificio, como la necesidad de reservar un ascensor o contratar personal adicional. Por ese motivo, Bryn estimó que una familia debería pensar en un presupuesto superior a los $3 millones en CABA y cercano o superior a $3,5 millones en Provincia para mudarse con cierta tranquilidad.
La situación cambia cuando el inquilino puede presentar una garantía aceptada por el propietario. En ese escenario no resulta necesario contratar un seguro de caución y el desembolso inicial baja hasta $2.100.000 en la Ciudad y $2.436.000 en la provincia, más el costo de la mudanza.
El principal problema no radica únicamente en el valor mensual del alquiler, sino en la concentración de varios pagos en un mismo momento. El depósito representa casi la mitad del desembolso inicial y constituye el gasto de mayor peso para la mayoría de las familias.
El segundo rubro más importante corresponde al seguro de caución. Aunque permite acceder a un alquiler cuando no existe una garantía propietaria, también implica un gasto que el inquilino no recupera al finalizar el contrato. Después aparecen el alquiler adelantado y, en la provincia de Buenos Aires, la comisión inmobiliaria, diferencia que explica el mayor costo de ingreso respecto de la Ciudad.
Del otro lado también existen costos. Según el ejemplo elaborado por Bryn, el propietario debe afrontar alrededor de $737.200 en CABA, entre honorarios e informes, mientras que en la provincia ese desembolso ronda los $376.000.
Además del aspecto económico, Bryn recomendó analizar con detenimiento cada cláusula antes de entregar una seña. Muchas veces el apuro por cerrar la operación lleva a pasar por alto cuestiones que luego generan conflictos o gastos inesperados.
Las últimas liquidaciones de expensas constituyen uno de los primeros documentos que conviene solicitar. No alcanza con conocer el monto del último mes; también resulta importante revisar la evolución reciente para detectar aumentos extraordinarios, obras previstas o deudas pendientes. Del mismo modo, resulta fundamental distinguir entre expensas ordinarias y extraordinarias, ya que las primeras corresponden al funcionamiento habitual del edificio y las segundas suelen financiar mejoras o reparaciones estructurales.
Otro aspecto clave pasa por el mecanismo de actualización del contrato. La mayoría de los acuerdos actuales se firma por dos años con ajustes trimestrales por IPC, aunque la frecuencia puede variar según lo pactado entre las partes. Conocer cuándo llegará el primer incremento y cómo impactará sobre el presupuesto familiar evita sorpresas en los meses siguientes.
También conviene dejar perfectamente establecido quién afronta cada servicio, cómo se devolverá el depósito al finalizar el contrato, qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles al inquilino, si existen restricciones para tener mascotas y cuáles son las condiciones para una eventual rescisión anticipada.
Como medida preventiva, Bryn sugirió confeccionar un inventario acompañado por fotografías al momento de ingresar al inmueble. Ese registro facilita la resolución de futuros reclamos vinculados con humedad, pintura, artefactos, pisos o cualquier desperfecto preexistente.
En cuanto a la negociación, el especialista consideró que hoy existe un escenario más favorable para los inquilinos que durante los años de menor oferta. Un departamento correctamente tasado suele alquilarse rápidamente, pero cuando una propiedad permanece publicada durante varios meses, necesita arreglos o compite con muchas unidades similares, aparecen posibilidades para conversar condiciones.
En esos casos puede negociarse mucho más que el precio mensual. El tipo de garantía aceptada, la fecha de ingreso, la periodicidad de los ajustes e incluso la cantidad de meses de depósito integran variables sobre las que ambas partes pueden alcanzar acuerdos.
Un ejemplo concreto consiste en reducir el depósito de dos meses a uno. Para un alquiler de $700.000, esa decisión disminuye el desembolso inicial en otros $700.000. Si además el inquilino presenta una garantía propietaria y evita contratar un seguro de caución, el ingreso puede reducirse a aproximadamente $1.400.000 en CABA y $1.736.000 en la provincia, sin contemplar la mudanza.
Mariana López, de Galeazzi Servicios Inmobiliarios, advirtió que el incremento de los alquileres por encima de la inflación mantiene la presión sobre la economía de las familias, especialmente en el conurbano bonaerense, donde la oferta todavía no logró recuperarse al ritmo observado en la Ciudad.
Según distintos relevamientos del mercado, los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires (GBA) avanzaron por encima de la inflación durante el último año. En ese contexto, un departamento de dos ambientes promedia actualmente unos $650.000 mensuales en Avellaneda, en Quilmes unos $680.000, alrededor de $635.000 en Ramos Mejía y cerca de $900.000 en Tigre. En el segmento de tres ambientes, los valores alcanzan aproximadamente $1.000.000 en Lomas de Zamora, $975.000 en Haedo y $1.100.000 en San Martín.
La especialista explicó que, pese a esos incrementos, el mercado comenzó a mostrar una mayor predisposición a negociar. En el conurbano muchas propiedades permanecen publicadas hasta 60 días antes de encontrar un inquilino, situación que obliga a varios propietarios a revisar sus expectativas cuando los valores pretendidos se ubican por encima del mercado.
En CABA la realidad presenta algunas diferencias. La mayor cantidad de desarrollos inmobiliarios amplió la oferta disponible y moderó la evolución de los precios respecto del conurbano. Actualmente existen más de 16.000 departamentos publicados en alquiler, un volumen que brinda más alternativas para quienes buscan mudarse.
López recomendó comparar barrios cercanos antes de tomar una decisión definitiva, ya que una diferencia de pocas cuadras puede representar un ahorro de entre 10% y 20% en el alquiler mensual. También aconsejó conversar con el propietario sobre posibles mejoras en la unidad antes del ingreso y evaluar opciones en la provincia cuando el presupuesto en la Ciudad resulta insuficiente.
Otro punto importante consiste en analizar el tipo de garantía que se presentará. Siempre que resulte posible, una garantía propietaria permite evitar el costo del seguro de caución y reducir significativamente el desembolso inicial. En un mercado con mayor oferta, muchos propietarios también aceptan alternativas como recibos de sueldo combinados o respaldos adicionales, siempre que el perfil del inquilino genere confianza.
El escenario actual ofrece más margen para negociar que hace algunos años, pero la principal barrera continúa siendo reunir el dinero necesario para ingresar a una vivienda.
"Para muchas familias, el desafío ya no pasa solamente por afrontar un alquiler de $700.000 por mes, sino por conseguir, en pocos días, una suma equivalente a varios meses de renta antes de recibir las llaves. Comparar opciones, revisar cada cláusula y negociar todas las condiciones posibles puede marcar una diferencia importante en el costo final de la operación", concluyó López.