Acceder a una vivienda en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires representa un desafío cada vez mayor. Los valores mensuales, los depósitos en garantía, el adelanto del primer mes y otros gastos asociados elevan de forma considerable el desembolso inicial. En muchos casos, ingresar a un departamento de tres ambientes por $900.0000, por ejemplo, exige más de $3.000.000, según la ubicación y el valor del contrato.
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Honorarios disfrazados y comisiones ilegales: cómo algunas inmobiliarias burlan la ley y encarecen el alquiler en CABA
La ley 5.859 prohíbe cobrar comisión al inquilino, pero persisten cargos encubiertos que impactan en el monto de acceso. Ingresar a un tres ambientes supera los $3.000.000.
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Los altos costos de ingreso y los cargos cuestionados por los inquilinos profundizan las dificultades para acceder a una vivienda en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.
En ese escenario, numerosas denuncias apuntan contra una práctica que la ley porteña prohíbe desde hace casi nueve años: el cobro de comisiones inmobiliarias a los inquilinos.
La Ley 5.859 (ver abajo), sancionada en 2017 como modificatoria de la Ley 2.340 que regula el corretaje inmobiliario en la Ciudad, establece de manera expresa que las inmobiliarias no pueden cobrar comisiones ni gastos de gestoría de informes a personas físicas que alquilan una vivienda. Además, fija que la comisión debe recaer sobre el propietario, con un límite determinado por la normativa vigente.
Sin embargo, distintas organizaciones vinculadas a la defensa de los inquilinos sostienen que la práctica continúa bajo diferentes modalidades, muchas veces aprovechando el desconocimiento de quienes buscan vivienda.
Una prohibición que sigue sin cumplirse
La normativa entró en vigencia en agosto de 2017 con el objetivo de reducir los costos de acceso al alquiler. La medida buscó corregir una situación histórica en la que los inquilinos debían afrontar gastos que incrementaban significativamente el dinero necesario para firmar un contrato.
A pesar de ello, las denuncias por cobros indebidos continúan. El problema aparece con mayor frecuencia cuando quien busca vivienda desconoce la legislación porteña o proviene de otra provincia donde las reglas son distintas.
La falta de información constituye uno de los factores que facilitan estas situaciones. Muchas personas aceptan pagar determinados conceptos porque creen que forman parte de los requisitos habituales para alquilar, sin advertir que la ley los considera improcedentes.
La consecuencia resulta directa: el ingreso a una vivienda se vuelve todavía más costoso en un mercado que ya presenta fuertes barreras económicas para amplios sectores de la población.
Los cargos que aparecen con otros nombres
Uno de los aspectos más cuestionados consiste en la utilización de conceptos alternativos para trasladar al inquilino costos que la legislación prohíbe cobrar.
Entre las modalidades más frecuentes aparecen los llamados "gastos administrativos" o "gastos de legajo". Bajo esa denominación suelen incorporarse importes vinculados a la apertura de carpetas, análisis de documentación o trámites internos.
Las modalidades más frecuentes para eludir la prohibición son:
- "Gastos administrativos" o "de legajo": se presentan como cargos por apertura de carpeta o gestión documental, aunque en muchos casos encubren una comisión que la ley prohíbe cobrar al inquilino.
- "Gestión de informes": incluyen cobros por informes de dominio, antecedentes o Veraz. La Ley 5.859 prohíbe trasladar al inquilino los gastos de gestoría de informes, aunque sí pueden cobrarse los aranceles correspondientes.
- Honorarios por "asesoramiento" o confección de contrato: aparecen como supuestos servicios jurídicos o administrativos, pero suelen funcionar como una comisión bajo otra denominación.
- Cualquier otro cargo que traslade costos al inquilino: cambiar el nombre del concepto no modifica la prohibición legal. Si el cobro reemplaza una comisión inmobiliaria, puede constituir una infracción a la Ley 5.859.
También se observan cargos por "gestión de informes", vinculados a verificaciones comerciales, informes de dominio u otras consultas documentales. La ley prohíbe expresamente trasladar gastos de gestoría de informes a los inquilinos, aunque sí admite el cobro de los aranceles correspondientes cuando existan.
Otra modalidad frecuente consiste en facturar supuestos honorarios por asesoramiento jurídico o confección de contratos. En la práctica, numerosos reclamos sostienen que esos conceptos funcionan como una comisión encubierta bajo otra denominación.
Especialistas en materia locativa advierten que cambiar el nombre de un cargo no modifica su naturaleza. Si el importe representa un costo que la ley impide trasladar al inquilino, la maniobra puede configurar un incumplimiento de la normativa vigente.
La situación adquiere especial relevancia en un contexto donde cada peso adicional dificulta el acceso a la vivienda. Para muchas familias, una diferencia de cientos de miles de pesos determina la posibilidad de concretar o no una mudanza.
Cómo identificar un cobro indebido
La propia ley ofrece herramientas para que los inquilinos puedan detectar posibles irregularidades. El primer paso consiste en revisar detenidamente cualquier presupuesto, liquidación o detalle de gastos entregado por la inmobiliaria. Más allá del depósito de garantía y el alquiler correspondiente, resulta importante observar cada concepto incorporado al cálculo final.
Ante la presencia de cargos poco claros, conviene solicitar una explicación precisa sobre el fundamento legal que justifica cada importe. Las expresiones genéricas o ambiguas suelen generar dudas que merecen una revisión más profunda.
Otra recomendación consiste en consultar la normativa vigente o solicitar orientación ante organismos públicos especializados en cuestiones habitacionales.
La ley también impone obligaciones de información a las inmobiliarias. Los establecimientos deben exhibir carteles visibles para el público donde conste que está prohibido cobrar comisiones a los inquilinos en alquileres destinados a vivienda.
La misma advertencia debe figurar en publicaciones y avisos correspondientes a inmuebles ofrecidos en locación. La ausencia de esas leyendas constituye una irregularidad que puede derivar en reclamos y actuaciones administrativas.
Conocer estos aspectos permite equilibrar una relación que muchas veces presenta una marcada asimetría entre quien necesita una vivienda y quien administra la operación.
Dónde denunciar y qué documentación guardar
Cuando existe un cobro presuntamente indebido, los inquilinos cuentan con distintas vías para formalizar denuncias.
Una de las principales corresponde al Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) presidido por Leonardo Coppola, organismo encargado de controlar el cumplimiento de diversas normas vinculadas al mercado locativo. Allí pueden presentarse reclamos relacionados con posibles infracciones a la Ley 5.859.
Otra alternativa funciona a través del sistema de Tramitación a Distancia (TAD) del Gobierno porteño, que permite iniciar actuaciones de manera digital mediante usuario y clave miBA.
También pueden formularse denuncias ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), entidad responsable de matricular y supervisar la actividad profesional de los corredores inmobiliarios.
A su vez, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, encabezada por María Rosa Muiños, recibe consultas y reclamos vinculados con situaciones que afectan derechos de consumidores e inquilinos.
Para cualquier presentación resulta fundamental conservar toda la documentación relacionada con la operación. Entre los elementos más importantes figuran los presupuestos o liquidaciones donde aparezcan los cargos cuestionados, el contrato de locación, comprobantes de transferencias bancarias, recibos de pago, capturas de conversaciones por WhatsApp o correo electrónico y publicaciones del inmueble.
Cada uno de esos documentos puede transformarse en una prueba relevante para acreditar la existencia de un cobro improcedente.
La discusión trasciende el mero cumplimiento formal de una ley. En una ciudad donde alquilar exige cada vez mayores esfuerzos económicos, el respeto de las normas vigentes constituye una condición indispensable para garantizar transparencia y evitar que los costos de acceso a la vivienda continúen en aumento. La información, el conocimiento de los derechos y la utilización de los canales de denuncia disponibles aparecen como herramientas clave para enfrentar prácticas que la legislación porteña prohíbe desde 2017 y que todavía generan controversias en el mercado locativo.
Entidades como Inquilinos Agrupados y la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) reciben consultas, denuncias sobre comisiones abusivas y brindan asesoramiento a los locatarios.