Cómo se cierran los acuerdos entre dueños e inquilinos, el factor expensas y qué dejar en claro para contratos más equilibrados.
Un departamento de dos ambientes, entre los más buscados por familias o parejas sin hijos, o por profesionales que los utilizan también para teletrabajar
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa inédita. Tras los cambios regulatorios de fines de 2023, la oferta se expandió hasta niveles que no se registraban en años recientes. Hoy se mantienen alrededor de 14.000 departamentos disponibles en CABA, un volumen que modificó la dinámica entre propietarios e inquilinos.
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Este nuevo escenario convive con una macroeconomía exigente, donde el deterioro del poder adquisitivo condiciona la capacidad de pago y define el ritmo de las operaciones de locaciones.
En ese marco, distintos portales inmobiliarios coinciden en que los departamentos de dos ambientes se ubican entre los más buscados por la demanda, tanto por su ticket de ingreso como por su funcionalidad. Los valores resultan elevados en relación con los ingresos de los inquilinos, especialmente en un contexto donde los salarios todavía no recuperan la caída de los últimos tres años.
Para Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, el mercado actual muestra una fuerte dispersión en los valores de publicación. La especialista y analista del sector, explicó que la mayor cantidad de unidades disponibles convive con una demanda estable o incluso algo retraída, lo que otorga más tiempo y margen de decisión a quienes buscan alquilar.
La especialista remarcó que este escenario modifica el comportamiento de quienes buscan alquilar. “Quienes tienen buenos ingresos pueden elegir con tranquilidad y cuentan con un mayor poder de negociación al momento de alquilar”, señaló.
En esa línea, advirtió que la contraoferta se volvió una práctica mucho más frecuente. Explicó: “Si al propietario le resulta conveniente cerrar con un buen candidato a un precio más bajo que el publicado, probablemente lo cierre”.
Balayan también subrayó que la calidad del inmueble pasó a ser un factor decisivo. Afirmó: “El estado del inmueble es determinante para que se alquile más rápido y ante una mínima diferencia en precio y expensas el ganador es quien tenga la propiedad mejor presentada”.
A la vez, indicó que los tiempos de cierre se extendieron. “No existe una estadística oficial, pero probablemente el tiempo de publicación de un departamento se haya duplicado respecto del momento en que regía la ley de alquileres”, sostuvo.
Por último, marcó un obstáculo cada vez más visible en el mercado: las mascotas. “La gran mayoría de los interesados tiene perro o gato, y eso impone un requisito difícil de cumplir. Es entendible que por miedo a deterioro o conflictos no se acepten, pero eso implica un mayor tiempo de publicación frente a inmuebles que sí lo permiten”, explicó.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, relativizó la idea de valores elevados en términos reales. “No comparto que los alquileres estén caros. Lo que se deterioró de forma clara son los ingresos de las familias en los últimos años”, sostuvo.
El especialista vinculó este fenómeno con la dinámica inflacionaria reciente. “Se acumuló una inflación cercana al 510% en la gestión anterior y se sumó otro 160% en la actual hasta marzo de 2026. Eso genera una distorsión muy fuerte”, explicó.
En ese marco, el alquiler se consolida como uno de los principales gastos del hogar. En CABA, alrededor del 30% de la población alquila, y en muchos casos se requieren dos o más ingresos para sostener el contrato sin tensiones.
Braña también aportó datos sobre la composición de la oferta. Sobre un total de 13.958 unidades en alquiler, 5.407 corresponden a dos ambientes, lo que representa el 38,7%. Le siguen los monoambientes con el 28,5% y los tres ambientes con el 19,9%. Esta mayor disponibilidad explica por qué los dos ambientes concentran buena parte de la demanda.
Uno de los cambios más relevantes del mercado pasa por el peso creciente de las expensas. Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), puso el foco en la relación entre inflación, salarios y costos fijos.
Señaló: “Cuando la inflación no va de la mano del aumento de los salarios, el pago del alquiler, y particularmente el de las expensas, se empieza a hacer cuesta arriba”.
El directivo advirtió que el enfriamiento de la economía agrava ese descalce. Afirmó: “Al subir el índice por el cual se regula el contrato y los sueldos no acompañar, se complica el pago. Lo que vemos hoy, más que el alquiler en sí, es el peso de las expensas”.
Braña reforzó esa idea con un dato clave: las expensas pasaron de representar entre el 5% y el 15% del alquiler a ubicarse hoy entre el 40% y el 50%, lo que redefine el valor final que los inquilinos están dispuestos a pagar.
Además, los interesados analizan con mayor detalle la estructura de costos del edificio. La presencia de encargado, los amenities, la seguridad y el mantenimiento impactan de lleno en la decisión final.
En cuanto a las condiciones de cierre, Zampone insistió en la necesidad de acuerdos sostenibles. “Siempre decimos que es un matrimonio de dos años. Esto le tiene que servir al inquilino y también al propietario”, explicó.
En ese marco, recomendó valorar el perfil del inquilino al momento de definir el precio. Detalló: “Cuando hay buenos antecedentes, que es pagador y cuida el inmueble, puede haber una quita del 8%, 10% o 12%, porque eso representa un plus a favor del propietario en términos de seguridad”.
Respecto a los contratos, sostuvo que se consolidó un esquema claro tras la derogación de la ley anterior. Aconsejó lo siguiente: “Recomendamos contratos en pesos a dos años ajustados por IPC. Hoy es lo más justo para las dos partes y esta modalidad resultó muy positiva desde su implementación”.
Por su parte, Braña subrayó que el mercado obliga a los propietarios a adaptarse con rapidez. “A un propietario le diría que se aggiorne a los bruscos cambios que se produjeron en poco tiempo, porque de lo contrario su inmueble puede estar meses vacío o directamente no lograr alquilarse”, advirtió.
Del lado de la demanda, el especialista remarcó el cambio de escenario. “Hoy el que busca tiene mucha más oferta, prácticamente multiplicada por 30 respecto de 2023. Puede elegir con más tranquilidad y en muchos casos alquila por menos que alguien que ya tiene un contrato vigente”, afirmó.
Concluyó Braña: “Después las condiciones se unificaron: contratos de 24 meses con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL. Y hay algo que la gente mira con lupa: el valor y el comportamiento de las expensas, si hay encargado, amenities o costos de mantenimiento”.
Con este nuevo equilibrio entre oferta, demanda y costos, los valores de los departamentos usados de dos ambientes de 50 m2 muestran una amplia dispersión según la zona. Puerto Madero queda excluido por mantener precios dolarizados:
Núñez: $915.379.
Palermo: $911.708.
Belgrano: $894.440.
Saavedra: $881.873.
Colegiales: $880.280.
Chacarita: $870.213.
Coghlan: $865.785.
Villa Urquiza: $863.444.
Recoleta: $860.673.
Parque Chas: $858.265.
Villa Crespo: $852.891.
Agronomía: $837.930.
Villa Ortúzar: $831.072.
Villa Devoto: $820.937.
Almagro: $820.264.
Villa Pueyrredón: $809.936.
Caballito: $802.220.
Paternal: $799.374.
Retiro: $790.591.
Villa del Parque: $785.566.
Parque Chacabuco: $770.395.
San Cristóbal: $763.781.
San Telmo: $759.417.
Monserrat: $757.362.
Barracas: $756.876.
Villa General Mitre: $749.642.
Villa Luro: $749.408.
Santa Rita: $746.003.
Parque Patricios: $739.481.
Flores: $739.330.
Boedo: $738.313.
Vélez Sarsfield: $737.832.
Monte Castro: $736.251.
Balvanera: $730.288.
Nueva Pompeya: $727.630.
San Nicolás: $721.213.
Parque Avellaneda: $716.628.
Mataderos: $716.502.
Constitución: $714.046.
La Boca: $712.906.
Liniers: $703.432.
Floresta: $697.128.
Lugano: $661.925.
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