La vida en los barrios privados, que durante la pandemia se convirtió en una de las alternativas residenciales más buscadas, enfrenta una nueva realidad económica. El costo de edificar, las expensas, los impuestos y los gastos cotidianos obligan a revisar decisiones que muchas familias tomaron cuando el teletrabajo y la búsqueda de espacios verdes impulsaron una tercera ola de mudanzas hacia las afueras. La pregunta vuelve a instalarse en el mercado inmobiliario: ¿la gente está regresando a la Ciudad?
- ámbito
- Real Estate
- Propiedades
¿Se terminó el boom de los countries?: los costos que hacen repensar la vida fuera de la Ciudad
Las expensas, que en algunos barrios rondan u$s1.500 mensuales, más los gastos de mantenimiento y la presencialidad, modifican decisiones de compra y vivienda.
-
Comprar en CABA: cuáles son los 5 barrios más caros y los 5 más baratos para adquirir una propiedad
-
Alquileres en CABA: cuánto cuesta un tres ambientes y dónde están las opciones más accesibles
Casa en venta en el barrio privado Campos de Roca, en Brandsen. Las propiedades usadas ganan atractivo frente al elevado costo de construir y mantener una vivienda en un country
Hoy, construir una casa en un barrio privado exige un presupuesto que parte de los u$s2.200 por m2, según las prestaciones, la mano de obra y las terminaciones elegidas. A ese desembolso inicial se suma el costo de sostener una propiedad de grandes dimensiones, con jardín, pileta, servicios y expensas que pueden representar una carga mensual considerable. Frente a ese escenario, las viviendas usadas ganan atractivo: en algunos casos, comprarlas y actualizarlas resulta más conveniente que comenzar una obra desde cero.
La pandemia aceleró una transformación residencial que ya existía, pero que tomó una dimensión excepcional durante aquellos años. Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, ubicó este proceso dentro de una expansión metropolitana que tuvo otros antecedentes: las mudanzas hacia urbanizaciones cerradas durante los 90´ y luego tras la crisis de 2001. Sin embargo, advirtió que todavía "no existen datos suficientes para afirmar que se produjo un regreso masivo de familias a CABA".
La presencialidad recuperó peso, los traslados volvieron a ocupar un lugar central y los hogares deben recalcular el costo de vivir lejos de sus actividades cotidianas.
El costo de sostener una vida fuera de la Ciudad
No todos quieren dejar los countries, algunos buscan reducir gastos o mudarse a propiedades más funcionales. También aparece una alternativa intermedia: conservar la casa en las afueras para los fines de semana y recuperar un departamento en CABA para los días laborales.
Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, describió ese comportamiento entre algunos matrimonios cuyos hijos ya dejaron el hogar familiar: "Hay parejas que optan por tener un pie en CABA y estar en el country de viernes a lunes inclusive. De esa manera acortan la semana laboral". La vuelta a la presencialidad también modificó los horarios de traslado: algunos propietarios eligen salir antes o después de las horas pico para evitar parte de la congestión de rutas claves como Panamericana (ramal a Tigre, Escobar o Pilar), Acceso Oeste y la Autopista Buenos Aires-La Plata, entre otras.
La conectividad es uno de los factores que más incide en la elección. Para quienes viven en City Bell, por ejemplo, los principales destinos laborales son la Ciudad de Buenos Aires y el centro de La Plata. Josefina Ortale, socia gerente de Door Inmobiliaria, advirtió que los viajes de ida y vuelta pueden sumar entre una hora y media y tres horas a la jornada, según el destino, el horario y el medio de transporte.
"El tiempo de viaje incide directamente en la calidad de vida. La cercanía a rutas, autopistas y avenidas volvió a ser fundamental para quienes deben trasladarse todos los días", explicó la licenciada. En esa zona, las obras de conectividad también forman parte de las expectativas del mercado: el nuevo acceso de City Bell, previsto por AUBASA, conectará la Autopista Buenos Aires-La Plata con el Camino Centenario mediante un trazado de 2,1 kilómetros y beneficiará a más de 36.000 usuarios diarios.
Araujo destacó la dependencia del automóvil: el 93% de las unidades publicadas en Nordelta tiene cochera, frente al 35% de Palermo, donde la cercanía a servicios y transporte facilita los traslados.
Sostuvo: "Una familia puede disponer de mayor superficie, espacios verdes y seguridad, pero también enfrentar mayores tiempos de viaje, gastos de transporte y una dependencia del automóvil que termina condicionando sus decisiones".
Las prioridades también dependen de la composición familiar: mientras quienes tienen hijos valoran colegios y actividades cercanas, las parejas sin hijos y los hogares unipersonales priorizan la proximidad al trabajo y los espacios de sociabilidad.
Cuánto cuesta sostener una casa
En los barrios privados, expensas, impuestos, servicios y mantenimiento elevan el gasto mensual. Jardines y piletas exigen cuidados permanentes, incluso cuando la casa permanece desocupada.
En Grand Bell, uno de los barrios cerrados de City Bell, las expensas se ubican aproximadamente entre $700.000 y $800.000 por mes. A ese importe deben sumarse los gastos particulares de cada vivienda, como el mantenimiento del jardín, la pileta, los seguros, los servicios y las reparaciones.
"El comprador evalúa tanto el precio de adquisición como el gasto mensual que tendrá que afrontar. Una propiedad puede resultar atractiva por sus características, pero perder competitividad si sostenerla exige un presupuesto demasiado elevado", explicó Ortale.
Iglesias aportó otra referencia para el corredor norte. Entre expensas, ARBA y ABL, el gasto puede ubicarse entre u$s1.000 y u$s1.500 mensuales en promedio, con picos de u$s2.500 para casas y lotes de grandes dimensiones, un segmento más reducido del mercado.
La diferencia entre ambos ejemplos responde a las características de cada urbanización y de las propiedades. La superficie, los servicios comunes, las prestaciones y las dimensiones del terreno determinan buena parte del presupuesto.
Araujo también incorporó datos de su relevamiento de noviembre de 2026. En Nordelta, las expensas publicadas registraron una mediana de $7.000 mensuales por m2, frente a $5.568 en Palermo. Además, al relacionar ese gasto con el alquiler, las expensas representaron una mediana del 32,9% del valor mensual en Nordelta, contra el 22,3% en el barrio porteño.
La diferencia no es menor. Una vivienda puede ofrecer más metros cuadrados, pileta, gimnasio, seguridad y espacios comunes, pero esas prestaciones tienen un costo que se mantiene durante todo el año.
"Las expensas financian una estructura de servicios que incluye seguridad, mantenimiento de espacios comunes, infraestructura, jardines y equipamientos recreativos. Son gastos que deben afrontarse incluso cuando la vivienda permanece desocupada", comentó Araujo.
También advirtió que el costo de movilidad debe incorporarse a la cuenta. Combustible, seguros, peajes y mantenimiento de los vehículos forman parte del presupuesto de los hogares que dependen de dos automóviles para organizar su vida cotidiana.
Comprar usado antes que construir desde cero
El encarecimiento de la construcción modificó las decisiones de inversión. Hoy, edificar en un country cuesta desde u$s2.200 por m2, a lo que se suman traslados de materiales y personal, seguros y requisitos administrativos.
"Los precios de las propiedades usadas no acompañaron el aumento de los costos de construcción. En muchos casos, el valor efectivamente pagado por la vivienda, descontando el terreno, no alcanza para cubrir el costo de construir una superficie equivalente. Por eso, hoy puede resultar más conveniente comprar una propiedad ya construida que afrontar su costo de reposición", planteó Ortale.
Iglesias coincidió y apuntó a la diferencia entre los valores de venta y el costo de reposición: "El mercado cayó en un error al mantener los precios de los inmuebles en dólares mientras los costos de construcción subían por el índice CAC. Ese es otro factor que impulsa la compra de casas usadas, cuyos valores en dólares se mantienen desde hace tiempo".
Además, anticipó una posible suba: "Cuando se terminen los valores en dólares que hoy resultan atractivos, los precios subirán y se acomodarán a lo que cuesta construir una casa".
En los countries, las oportunidades aparecen en viviendas de más de 15 años, que pueden venderse a valor de lote más una estimación de la construcción a la mitad o menos del costo de una obra nueva. Iglesias explicó que muchos compradores buscan cocinas, baños, revestimientos y aberturas actualizados, por lo que aceptan casas que requieren reformas a cambio de un precio inferior al de una propiedad a estrenar o de menos de 10 años.
Ortale también identificó oportunidades en viviendas con estructura sana y buena distribución. Renovar cocina, baños y terminaciones puede costar menos que construir desde cero. Además, destacó una nueva modalidad de negociación: "Notamos que cada vez más vendedores se avienen a financiar parte del precio ofrecido, en dólares y con hipoteca en primer grado a su favor, por un plazo corto a convenir entre las partes".
Qué buscan hoy las familias y qué puede pasar con el mercado
Los barrios privados conservan atractivo por su seguridad, espacios verdes e infraestructura deportiva. En City Bell, Ortale observó mayor demanda de departamentos en edificios y condominios pequeños, cerca del centro comercial y los servicios. Ofrecen espacios exteriores y un mantenimiento más sencillo que una casa grande.
El cambio también impacta en el uso del suelo: lotes antes ocupados por una vivienda familiar reciben desarrollos con varias unidades, lo que exige más infraestructura de agua, saneamiento, energía, desagües y estacionamiento.
En la zona norte, Iglesias ubicó la mayor demanda entre CABA y Tigre. Escobar y Pilar ofrecen oportunidades para quienes aceptan mayores distancias. En Nordelta, el atractivo está en las casas usadas, cuyos valores todavía no reflejan el costo actual de reposición.
Araujo aportó datos sobre la diversificación residencial. Tejido Urbano identificó 767 polígonos de urbanizaciones cerradas en la Región Metropolitana de Buenos Aires y zonas contiguas, con unos 170.000 hogares. Entre 20.500 y 26.500 serían inquilinos.
Nordelta es un caso destacado: según el Censo 2022, registraba 6.971 hogares, de los cuales 1.911 eran inquilinos, el 27,5%. La oferta de departamentos y alquileres permanentes amplió las alternativas para quienes buscan vivir allí sin comprar una casa.
El relevamiento de noviembre de 2026 mostró que en Nordelta predominan los departamentos de tres ambientes, con una superficie mediana de 100 m2. En Palermo, la oferta se concentra en dos ambientes (38,5%) y monoambientes (26,7%). La superficie mediana general es de 81 m2 en Nordelta y 52 m2 en el barrio porteño.
También difiere la moneda de publicación: el 94% de los alquileres de Nordelta está expresado en dólares. En Palermo, el 53% se publica en pesos y el 46% en dólares.
Los precios también cambiaron: entre 2017 y 2019, alquilar en Nordelta costaba entre 15% y 25% menos que en Palermo, pero en 2021 llegó a ser un 35% más caro. Desde 2022 comenzó una convergencia. En noviembre de 2026, el m2 se ubicó en u$s14,12 en Nordelta y u$s15,33 en Palermo, aunque el alquiler mensual mediano fue de u$s1.200 y u$s828, respectivamente, por la mayor superficie de las unidades suburbanas.
La decisión residencial depende cada vez más de los costos y la cercanía al trabajo. "Una eventual salida de un barrio cerrado puede adoptar distintas formas. Algunas familias pueden regresar a CABA, mientras que otras reducen superficie, pasan de una casa a un departamento o buscan una localización diferente dentro del mismo corredor", concluyó Araujo.
