A la hora de comprar un departamento, la altura puede modificar considerablemente el precio de una propiedad. La luminosidad, las vistas abiertas, el ruido de la calle y la privacidad son algunos de los factores que inclinan la decisión hacia los pisos superiores o los primeros niveles de un edificio. Aunque, no siempre lo que más se busca coincide con lo que ofrece el mercado y tampoco vivir más arriba garantiza mejores condiciones.
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Qué piso conviene elegir al comprar un departamento y cómo influye la altura en el precio
La diferencia de precio puede llegar al 27,2% frente a un primer piso. Un relevamiento revela cómo influyen las vistas, la luminosidad y los espacios exteriores en la cotización.
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Pisos altos vs. bajos: La altura de un departamento también tiene precio. Las unidades ubicadas en los pisos superiores pueden cotizar hasta un 27% más que las de los primeros niveles, aunque las vistas, la luminosidad y el ruido también influyen en la elección
Según un relevamiento de la plataforma Roomix, más de la mitad de quienes especifican una altura en su búsqueda prefiere los pisos altos. En concreto, el 53% apunta a una unidad en altura y el 23% elige una planta baja. Además, cuando los interesados establecen un piso mínimo, el tercero concentra el 29% de esas preferencias. Del lado de la oferta, en cambio, los departamentos del primero al tercer nivel representan casi el 50% de los avisos.
Ignacio Gorriti, de Roomix, explicó que la diferencia entre las preferencias y la disponibilidad existe, aunque aclaró que el 60% que busca pisos altos corresponde exclusivamente a quienes especifican una altura, un grupo que representa apenas el 3,1% del total de las búsquedas. "La gran mayoría no dice qué piso quiere y se adapta a lo que hay", precisó.
El relevamiento también detectó que los pisos bajos reciben menos interés y que la altura tiene un efecto distinto en las operaciones de compraventa y en los alquileres.
Cuánto más cuesta vivir en los pisos altos
La diferencia de cotización aparece con mayor claridad en el mercado de compraventa. Un departamento del quinto al noveno piso cuesta, en promedio, un 7,6% más por metro cuadrado que uno del primero. Entre el piso 15 y el 19, la brecha llega al 14,4%, mientras que a partir del piso 20 alcanza el 27,2%.
Sin embargo, Gorriti advirtió que no todos los niveles registran el mismo comportamiento y "que el mercado de alquileres presenta otra dinámica. En ese segmento, la altura también se paga en los pisos superiores, pero el diferencial aparece recién a partir del piso 15. Entre el quinto y el noveno, la diferencia es de apenas el 1% y no resulta estadísticamente significativa".
Atribuyó esa diferencia a dos factores. Por un lado, quien compra piensa en una inversión de largo plazo, en las condiciones de la vivienda y en el valor que tendrá cuando decida venderla. Por otro, quien alquila suele evaluar un contrato de dos o tres años y presta mayor atención al desembolso mensual.
También intervienen las expensas. En departamentos de características comparables, las expensas por m2 del quinto al noveno piso son un 23% superiores a las de una unidad del primero. Además, representan el 19% del alquiler en un primer piso y el 23% a partir del quinto. Por eso, cuando se suma alquiler y expensas, la diferencia entre ambos niveles prácticamente se duplica.
Para quien compra una propiedad con el objetivo de obtener una renta, el dato merece atención: un departamento de un piso intermedio puede costar un 8% más por m2 y alquilarse apenas un 1% más caro que uno del primero. Según Gorriti, "esa diferencia reduce alrededor de un 6% la rentabilidad de la inversión".
Patricia Contestabile, de Contestabile Inmobiliaria, coincidió en que los pisos superiores suelen tener una mejor cotización, aunque destacó que el mercado también valora los niveles intermedios: "Por mi experiencia la gente valora mucho los pisos intermedios desde un 4to piso al 8vo pero si hablamos técnicamente la diferencia seria entre un 5% y un 10% por la altura".
Brechas y precios
Patricio Bedetti, de Bedetti Negocios Inmobiliarios, planteó que "la brecha puede ser mayor cuando se comparan unidades con características muy distintas. Los departamentos ubicados entre el primero y el tercero pueden cotizar entre un 5% y un 10% más que una planta baja. Frente a una unidad desde el séptimo u octavo piso, la diferencia puede ubicarse entre el 15% y el 20%, mientras que en casos con vista panorámica abierta y balcón terraza puede superar el 30%".
Para Bedetti, la explicación pasa por la luminosidad, la entrada de sol y aire, la menor exposición al ruido y la contaminación visual. También mencionó un factor vinculado con la seguridad: "Los departamentos de los primeros niveles suelen generar mayor preocupación por su vulnerabilidad frente a posibles intrusiones".
La diferencia de precios no responde solo a la altura: los pisos superiores suelen estar en edificios más nuevos, con mayor superficie y mejores prestaciones. Por eso, parte de la brecha no se explica por el piso en sí.
Roomix tomó departamentos publicados en CABA en noviembre 2026 y comparó unidades de pisos bajos —planta baja a segundo— con pisos altos —octavo o superior—. Estos son algunos ejemplos:
Departamentos de 3 ambientes
• Palermo: piso bajo, u$s179.000 (65 m2); piso alto, u$s285.000 (70 m2). Diferencia de precio por m2: 54%. A igualdad de características, la altura explica un 21%.
• Belgrano: piso bajo, u$s200.500 (70 m2); piso alto, u$s239.000 (70 m2). Diferencia por m2: 8%. A igualdad de características, la diferencia es del 4% y no resulta estadísticamente significativa.
• Recoleta: piso bajo, u$s184.000 (70 m2); piso alto, u$s220.000 (70 m2). Diferencia por m2: 20%. A igualdad de características, la altura representa un 12%.
• Caballito: piso bajo, u$s145.000 (64 m2); piso alto, u$s178.500 (64 m2). Diferencia por m2: 22%. A igualdad de características, la diferencia es del 3% y no resulta estadísticamente significativa.
Departamentos de 4 ambientes
• Palermo: piso bajo, u$s315.000 (102 m2); piso alto, u$s440.000 (118 m2). Diferencia por m2: 35%. A igualdad de características, la altura explica un 10%.
• Belgrano: piso bajo, u$s350.000 (108 m2); piso alto, u$s498.000 (114 m2). Diferencia por m2: 40%. A igualdad de características, la diferencia llega al 17%.
• Recoleta: piso bajo, u$s260.000 (112 m2); piso alto, u$s300.000 (117 m2). Diferencia por m2: 10%. A igualdad de características, la altura representa un 16%.
• Caballito: piso bajo, u$s230.000 (90 m2); piso alto, u$s310.000 (108 m2). Diferencia por m2: 31%. A igualdad de características, la brecha es del 5% y no resulta estadísticamente significativa.
En Palermo, un 4 ambientes en altura cuesta u$s440.000 frente a u$s315.000 en un piso bajo. Sin embargo, al comparar unidades de iguales características, la diferencia atribuible a la altura baja al 10%.
En Belgrano ocurre algo similar. Los 4 ambientes de los pisos altos alcanzan u$s498.000 frente a u$s350.000 de los niveles inferiores.
Planta baja: cuándo puede valer más que un piso alto
La planta baja no siempre representa una desventaja. Según Gorriti, una unidad sin patio vale un 8,1% menos por m2 que un departamento del primer piso. Si cuenta con patio o jardín, en cambio, puede cotizar un 4,3% más.
Contestabile explicó que cada comprador prioriza atributos distintos: "Un patio para una familia con chicos no tiene precio, mientras que para otra tipología de familia sea más relevante la altura y vista abierta". También destacó la preferencia de los adultos mayores por los pisos bajos ante posibles fallas del ascensor.
Bedetti diferenció los edificios bajos de las construcciones de mayor altura: "Si es un edificio de baja altura y hasta 2 o 3 plantas máximo, sin dudas la planta baja con patio o jardín lleva la delantera".
El tamaño también incide en la cotización. Bedetti explicó que los departamentos grandes absorben mejor el impacto de la altura por sus dimensiones, distribución y categoría constructiva. En las unidades chicas, en cambio, la luminosidad y las vistas abiertas adquieren mayor importancia.
Más altura no significa necesariamente más luz ni menos ruido
Vivir en un piso superior no garantiza mejores condiciones de iluminación ni menos ruido. A partir de las fotografías de los avisos, el índice de vistas pasa del percentil 28 en las plantas bajas al 85 desde el piso 15. La luz natural, en cambio, apenas varía: del percentil 50 al 55.
Gorriti explicó que la cuadra tiene más incidencia en el ruido que la altura: "En la misma zona, un departamento sobre una avenida tiene unos 11 puntos más de ruido que uno sobre una calle, en nuestro índice de 0 a 100. La altura mueve ese índice 2 puntos como mucho". También destacó la importancia del contrafrente y las carpinterías con doble vidriado hermético (DVH).
La diferencia entre oferta y demanda también repercute en la comercialización. Los primeros y segundos pisos por escalera reciben un 28% menos de contactos por cada visita. Además, la rebaja típica alcanza el 8,7% en plantas bajas sin patio y el 7,3% en primeros y segundos pisos por escalera, frente al 5,9% de los terceros y cuartos.
Bedetti estimó que, con una tasación correcta, la negociación suele rondar el 5%. Sin embargo, en unidades bajas, oscuras o ruidosas, el descuento puede llegar al 10% o al 15%.
Contestabile consideró que la pandemia modificó las prioridades de los compradores y elevó el valor de los espacios exteriores. Cerró: "Hoy la luz y los lugares al aire libre que puedan ser decorados como lugar de esparcimiento cotizan muchísimo en el mercado".
