Ranking de precios de alquileres: cuáles son los barrios más caros para alquilar en CABA

La presión de precios de los alquileres se extendió más allá de las zonas premium clásicas. Los tres ambientes ya cotizan, en promedio, $1 millón.

Los alquileres de tres ambientes ya superan en promedio el millón de pesos en varios barrios de CABA.

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El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires consolida una nueva etapa de mayor estabilidad, aunque con valores que siguen en niveles elevados. Según el último informe de Reporte Inmobiliario, los precios continúan copiando, desde hace más de un año, la dinámica de la inflación general, luego de la fuerte volatilidad registrada durante 2023.

El valor medio en toda la Ciudad para departamentos usados de 2 ambientes fue en febrero de 2026 de $748.373, mientras que las unidades de 3 ambientes ya cotizan en promedio por encima de los $972.094. En términos interanuales (enero 2025 versus enero 2026), la inflación general fue del 35,3%. En ese mismo período, los departamentos usados estándar en alquiler aumentaron 36,47% en el caso de un dormitorio y 32,31% para las unidades de dos dormitorios, prácticamente en línea con el índice general de precios.

Los barrios con los alquileres más caros

Dejando de lado a Puerto Madero, cuya oferta de alquileres está dolarizada, estos son los barrios con mayor valor promedio para alquilar departamentos de 3 ambientes:

• Recoleta: $1.355.555
• Belgrano R: $1.321.430
• Barrio Norte: $1.278.750
• Palermo: $1.198.000
• Las Cañitas: $1.197.000
• Colegiales: $1.128.570
• Villa del Parque: $1.050.555
• Villa Devoto: $1.050.000
• Villa Urquiza: $1.048.000
• Villa Pueyrredón: $1.000.000

El dato que más llama la atención es que barrios tradicionalmente considerados periféricos o de perfil más residencial, como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Villa del Parque, ya muestran valores promedio por encima del millón de pesos para unidades de tres ambientes. Esto refleja cómo la presión de precios se extendió más allá de las zonas premium clásicas.

Fuerte moderación tras la derogación de la ley

Si se analiza la evolución trimestral de los valores, el contraste con lo ocurrido en 2023 es contundente. Durante ese año, en pleno impacto de la normativa anterior y con una oferta extremadamente restringida, los aumentos llegaron a niveles récord: en el trimestre marzo-abril-mayo de 2023 los valores treparon 63%, y en junio-julio-agosto alcanzaron un pico del 73%. Incluso en el trimestre septiembre-octubre-noviembre de ese mismo año, el ajuste fue del 37,6%, cifras que reflejaban un mercado tensionado y con fuertes distorsiones.

A partir de diciembre de 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres y una progresiva recomposición de la oferta en los principales portales inmobiliarios, comenzó un proceso de desaceleración sostenida. El trimestre diciembre-enero-febrero 2023-2024 marcó una suba del 29,1%, que luego fue bajando de manera gradual: 27,8% en marzo-abril-mayo de 2024, 20,7% en junio-julio-agosto y 12,9% en septiembre-octubre-noviembre. Ya durante 2025 los incrementos pasaron a un dígito en varios tramos, con subas del 7,5%, 5,8% y 7,18%, hasta ubicarse en 8,51% en el último trimestre diciembre-enero-febrero 2026.

De este modo, el mercado dejó atrás la dinámica explosiva y comenzó a moverse prácticamente al ritmo de la inflación general del resto de los bienes y servicios, mostrando mayor previsibilidad. Si bien los valores siguen siendo altos en términos nominales, la variación dejó de desbordar al índice de precios, marcando un escenario de mayor estabilidad relativa.

Un problema estructural

El informe también advierte que la mejora en la oferta no resuelve el problema habitacional de fondo. En Argentina se suman cada año unas 50.000 viviendas al déficit ya existente, producto de la formación de nuevos hogares y el crecimiento migratorio.

En este contexto, aunque los aumentos dejaron atrás los picos desmedidos de 2023 y ahora acompañan la inflación general, el acceso a la vivienda en alquiler sigue siendo uno de los principales desafíos urbanos.