Otro golpe al bolsillo para contratos que se actualizan por el Índice de Contratos de Locación. En CABA, la oferta supera los 17.000 departamentos y persisten trabas para alquilar.
Aumentos de octubre: cómo se ajustarán los alquileres por ICL, sólo quedan los contratos post DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020
Octubre llega con nuevos ajustes para una parte de los contratos de alquiler que utilizan el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central (BCRA). Con la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos nuevos ya no tienen una frecuencia ni un índice obligatorio: las partes pueden acordar libremente el plazo y el mecanismo de actualización.
El contenido al que quiere acceder es exclusivo para suscriptores.
Ya no quedan contratos vigentes bajo la Ley 27.551, sancionada en 2020. En particular, los acuerdos celebrados antes de la reforma de octubre de 2023, que había modificado la Ley 27.551 mediante la Ley 27.737, establecían actualizaciones semestrales y utilizaban el índice Casa Propia en lugar del ICL (igual se hicieron muy pocos bajo esta normativa). A partir del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que derogó el régimen de alquileres, los nuevos contratos quedaron sujetos a lo que acuerden propietarios e inquilinos.
Sin embargo, el ICL continúa apareciendo en contratos posteriores al DNU cuando las partes lo establecieron como mecanismo de actualización. Para octubre, según los valores difundidos para ese índice, los porcentajes dependen de la periodicidad pactada.
Para dimensionar el impacto, sobre un alquiler de $600.000, a continuación se publican los nuevos valores.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el ICL anual muestra actualmente una evolución alineada con la inflación, mientras que en los períodos más cortos se percibe mayor volatilidad.
“El ICL BCRA anual está completamente alineado en este momento con la inflación del INDEC, a diferencia de otras oportunidades. Para octubre, el ajuste anual es de 31,67%”, dijo Braña.
Agregó que las diferencias se observan con mayor claridad cuando se toman períodos cortos. Afirmó: “En los plazos más cortos es donde se visualiza un poco más esa volatilidad. El ajuste trimestral para agosto dio 8,96%, el cuatrimestral 12,14% y el semestral 16,58%. Aquí, en los plazos más cortos, si lo anualizamos se replica esa volatilidad”.
El mercado de alquileres atraviesa una etapa diferente a la que predominó durante la vigencia de la Ley 27.551. La oferta creció de manera significativa y en la Ciudad de Buenos Aires ya supera los 17.000 departamentos publicados, un nivel récord desde fines de 2023.
El aumento de la oferta modificó la relación entre propietarios e inquilinos. Hay más unidades para comparar, mayor margen de elección y más presión sobre los valores de publicación cuando una propiedad queda por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar.
Tobías Fanelli, de Salguero Propiedades, explicó que la demanda continúa firme porque existe un público permanente que necesita renovar contratos o buscar otra vivienda. Los departamentos de dos y tres ambientes concentran buena parte del interés, especialmente en zonas cercanas a las líneas de subte, como Almagro, Villa Crespo y Caballito.
“Los departamentos más buscados son los de dos y tres ambientes y las zonas cercanas a las distintas líneas de subtes. La gente prioriza el estado del departamento, que las expensas no sean elevadas y la ubicación”, contó Fanelli.
El crecimiento de la oferta también tiene una explicación vinculada con la derogación de la normativa anterior. Según el especialista, muchos propietarios que habían retirado sus unidades regresaron al mercado y también se incorporaron inmuebles que antes estaban destinados al alquiler temporario.
Señaló: “La oferta aumentó porque con la derogación de la Ley de Alquileres muchos propietarios volvieron al mercado y también se sumaron muchos que estaban en el formato temporario o Airbnb, ya que se equipararon las rentabilidades”.
La mayor cantidad de departamentos disponibles, sin embargo, no significa que todas las unidades se alquilen rápido. Los inquilinos comparan más y prestan atención no sólo al alquiler sino también a las expensas y al resto de los gastos mensuales.
Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, describió un escenario similar. “Hoy hay mucha más oferta y eso cambió por completo la dinámica del mercado. Los datos oficiales de la Ciudad muestran que en el segundo trimestre de 2026 el stock de departamentos en alquiler alcanzó un nuevo máximo de la serie, después de que el primer trimestre ya hubiera marcado un récord para ese período”, explicó.
Según Sabatini, las unidades que mejor funcionan son las de menor superficie, principalmente monoambientes y dos ambientes, siempre que estén bien ubicadas y tengan un precio acorde con el mercado. Precisó: “Aproximadamente tres de cada cuatro departamentos publicados corresponden a unidades de uno y dos ambientes”.
A pesar de la mayor oferta, uno de los principales obstáculos para cerrar nuevos contratos continúa siendo la capacidad de pago. El alquiler ya no puede analizarse de manera aislada: para el inquilino, la cuenta incluye expensas, servicios, garantías y los aumentos que se pacten durante el contrato.
Braña explicó que la demostración de ingresos se convirtió en una dificultad importante. Dijo: “Siempre se busca que el alquiler más las expensas no superen el 30 o 35% de los ingresos totales del grupo familiar. Y hoy sinceramente eso es muy complicado”.
Agregó que existe otro problema relacionado con la informalidad laboral y con los ingresos que no siempre quedan registrados en su totalidad. A eso se suma la dificultad para conseguir un garante propietario.
“Los seguros de caución y fianzas son costosos y representan aproximadamente un mes y medio de alquiler”, detalló Braña.
Fanelli coincidió en que el costo total de la vivienda se convirtió en uno de los principales puntos de conflicto. Comentó: “Para los inquilinos es mucho más complejo, ya que el gasto general para el costo de la vivienda es demasiado alto en comparación a los ingresos y viene siendo un problema el porcentaje que representan las expensas en el gasto total”.
Sabatini también puso el foco en las expensas. Según explicó, pueden representar alrededor de un 23% o 24% adicional sobre el alquiler publicado. Así, un departamento ofrecido en $800.000 puede acercarse al millón de pesos mensuales sólo con el agregado de las expensas.
“Hoy el principal condicionante es la relación entre el ingreso del inquilino y el costo total de vivir en esa propiedad. Ya no alcanza con mirar solamente el alquiler. Hay que sumar expensas, servicios y los ajustes previstos durante el contrato”, señaló Sabatini.
Con mayor oferta y contratos más flexibles, una de las claves para evitar conflictos pasa por dejar claramente establecidas las condiciones del acuerdo. Braña recomendó prestar especial atención a las responsabilidades sobre el mantenimiento y las reparaciones.
El inquilino debería quedar obligado al mantenimiento ordinario del inmueble y a las reparaciones menores vinculadas con el uso. En cambio, las cuestiones estructurales, como problemas de cañerías, instalaciones o filtraciones, deben quedar claramente asignadas al propietario, con un procedimiento definido para informar el inconveniente.
El mercado también muestra una mayor capacidad de negociación. Fanelli explicó que esa flexibilidad surge de la necesidad de ambas partes: el propietario busca percibir una renta y el inquilino necesita resolver su vivienda. Por eso, una unidad que permanece demasiado tiempo publicada puede abrir espacio para discutir precio o condiciones.
Hacia el último trimestre del año, las inmobiliarias consultadas no proyectan una desaparición de las subas nominales, aunque sí observan un mercado con mayor competencia entre propiedades.
Sabatini explicó que durante el primer trimestre de 2026 los precios publicados de departamentos de uno, dos y tres ambientes aumentaron alrededor de 33,6% interanual en promedio, una variación cercana a la inflación porteña del período. Sostuvo: “No esperamos que los alquileres dejen de aumentar nominalmente, pero sí vemos un escenario de subas más moderadas y un mercado mucho más competitivo”.
El mayor nivel de oferta funciona como un límite para los propietarios que pretenden establecer valores alejados de lo que pueden pagar los inquilinos. “Una propiedad que entra al mercado en precio y tiene buenas condiciones sigue teniendo movimiento y puede alquilarse relativamente rápido. El problema aparece cuando el propietario pretende validar valores que el mercado ya no convalida”, resumió.
Y Sabatini cerró: “El precio vuelve a determinarlo mucho más el mercado que la expectativa individual del propietario. Quien pretende alquilar rápido tiene que leer correctamente qué está dispuesto a pagar hoy el inquilino”.