El sector recuperó apenas 5 puntos de la caída acumulada desde 2023. Preocupan costo, precios y el crédito, mientras el Gobierno mira al FGS de ANSES como una posible salida.
La construcción de un nuevo desarrollo sobre la avenida Figueroa Alcorta y Sucre, en el Bajo Belgrano, uno de los sectores con mayor actividad inmobiliaria de la Ciudad
El mercado inmobiliario atraviesa una paradoja que empieza a preocupar a desarrolladores y especialistas: se venden muchas más propiedades de las que se construyen. La compraventa recuperó dinamismo sobre un stock existente, pero la incorporación de nuevas unidades todavía avanza a un ritmo mucho menor. La construcción acumula una caída del 22% frente a 2023 y, en los últimos dos años, recuperó apenas cinco puntos de ese retroceso.
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La diferencia no responde a una falta de demanda de inmuebles. Por el contrario, el mercado de usados mantiene actividad y los compradores con ahorros en dólares encuentran oportunidades en propiedades cuyos precios todavía no reflejaron por completo el aumento del costo de construir. El problema aparece cuando esa demanda se traslada a los nuevos desarrollos: los números de un proyecto hoy resultan mucho más ajustados que durante los años en los que construir tenía costos relativamente bajos.
El economista Federico González Rouco, experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, identificó allí un cuello de botella entre dos eslabones de una misma cadena. Durante 2020 y 2023, los costos de construcción permitieron márgenes atractivos para los desarrolladores. Esa situación impulsó una gran cantidad de proyectos que llegaron al mercado entre 2023 y 2025.
“Eso generó un montón de proyectos que fueron haciéndose y que fueron llegando al mercado en 2023, 2024 y 2025. Todo eso sale a la venta y se vende, pero lo que hace es que se arranquen menos proyectos”, explicó González Rouco.
El efecto es una brecha cada vez más marcada: mientras las unidades nuevas de aquellos proyectos encuentran compradores, la cantidad de obras que comienza es menor. A esto se suma el comportamiento de las propiedades usadas, cuyos precios quedaron relativamente bajos frente al costo actual de producir una unidad nueva.
“Lo que se vende es lo viejo y lo que se construye es lo nuevo, y lo nuevo hoy, en términos de rentabilidad, está muy limitado”, sostuvo el economista.
Uno de los puntos centrales del debate aparece en el costo de construcción. En términos nominales, los insumos registraron fuertes aumentos en dólares (hoy nada baja de u$s1.600 por m2). Sin embargo, la lectura cambia si se considera la evolución de los precios y el tipo de cambio.
González Rouco plantea que los costos también deben medirse en relación con el valor de los inmuebles. Según su análisis, aunque determinados insumos cayeron en pesos constantes, el precio de las propiedades en pesos cayó todavía más. Por eso, el costo relativo de construir frente al valor de venta aumentó: “Los costos, en términos del valor del metro cuadrado, que es como se los debería medir para entender si son altos o bajos, subieron un montón”.
Además, dentro de los propios materiales existe una diferencia relevante. Los insumos importables, que ahora enfrentan mayor competencia de productos del exterior, registraron un aumento en dólares del 43%, frente al 70% de aquellos que no pueden importarse. En pesos constantes, la caída también fue más pronunciada entre los productos importables: 48% contra 38%.
El problema es que esa reducción de costos no se trasladó de manera automática a la rentabilidad de los proyectos. Los precios de venta todavía no acompañaron en la misma proporción el costo necesario para construir una unidad nueva. A esto se suma un mercado hipotecario que todavía tiene una participación reducida.
Para Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, la compraventa y la construcción responden a tiempos diferentes. Una operación sobre una propiedad existente puede concretarse con rapidez, mientras que un proyecto requiere decisiones de inversión con varios años de anticipación.
“El costo de construcción aumentó considerablemente, acercándose a los niveles del resto de la región, lo que llevó a que el precio de venta en pozo y a estrenar acompañara ese aumento para poder afrontarlo”, planteó Mindlin.
El desarrollador considera que el principal límite aparece en el financiamiento. El comprador necesita crédito para ampliar su capacidad de acceso y el desarrollador requiere financiamiento para afrontar los costos de una obra de largo plazo sin depender exclusivamente de capital propio.
La falta de crédito aparece como uno de los factores que más condicionan la conexión entre la demanda y la nueva oferta. Para González Rouco, el principal desbloqueante pasa por el fondeo, tanto para los bancos que necesitan recursos para prestar como para los desarrolladores que buscan financiar proyectos. Sostuvo: “El impulso a la demanda no es otra cosa que el crédito”.
En ese punto aparece una de las alternativas que analiza el Gobierno: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES podría aportar liquidez al sistema financiero y facilitar una mayor capacidad de los bancos para otorgar préstamos hipotecarios. La iniciativa forma parte de un conjunto de medidas que busca ampliar el financiamiento en dólares y fortalecer el mercado de crédito.
González Rouco también ubica en ese esquema otras fuentes potenciales de fondeo: un menor costo financiero para los desarrolladores, una mayor capacidad de los bancos para prestar y el regreso de dólares de los ahorristas hacia depósitos que luego puedan transformarse en crédito.
Mindlin coincide en que el financiamiento resulta central y suma una herramienta específica: la securitización de hipotecas. A su criterio, permitiría que los bancos vendan sus carteras en el mercado de capitales y liberen capacidad para otorgar nuevos préstamos.
También plantea la necesidad de profundizar las hipotecas UVA, avanzar en una mayor formalización económica y desarrollar instrumentos como las hipotecas divisibles, que pueden facilitar el acceso al financiamiento durante el proceso de desarrollo.
El problema no se limita al comprador final. Para el desarrollador, el costo financiero de un proyecto puede definir si una obra resulta viable o no. “El desarrollador termina asumiendo en su totalidad el costo financiero, y en muchos casos llevando los márgenes a cero o a terreno negativo”, explicó Mindlin.
Desde Finaer, Anabella Tarrio Godoy, gerente general de la compañía, también ubica al financiamiento y la previsibilidad entre las condiciones necesarias para una recuperación de la construcción. Para desarrollar un proyecto, sostiene, es necesario conocer con mayor certeza cuánto costará construir, a qué precio podrá venderse y qué demanda existirá al momento de la entrega.
La paradoja podría profundizarse si el crédito hipotecario vuelve a crecer con fuerza. Una mayor capacidad de compra puede acelerar las ventas mientras la construcción necesita varios años para responder con nuevas unidades.
“Si la construcción continúa creciendo por debajo del ritmo de ventas, el stock disponible tenderá a reducirse. Y si además mejora el acceso al crédito, la demanda podría crecer más rápido que la nueva oferta”, planteó Mindlin.
Rouco, en cambio, considera que en el corto plazo la brecha también puede cumplir una función dentro del ciclo del mercado: permite absorber parte del stock existente y abrir espacio para que nuevos proyectos ingresen cuando mejoren las condiciones de rentabilidad.
De todos modos, advierte que todavía deben alinearse varias variables: estabilidad del costo de construcción, mejora de los precios de venta, mayor crédito y mejores condiciones de fondeo. Para el economista, un escenario más fuerte podría aparecer si en los próximos años se consolida un marco de estabilidad económica, responsabilidad fiscal y apertura de capitales que permita ampliar el volumen de financiamiento disponible.
Mientras tanto, el mercado de alquileres muestra otra realidad. Tarrio Godoy destaca que existe una mayor oferta de propiedades disponibles, lo que amplió las alternativas para los inquilinos y aumentó la competencia entre las unidades. Desde Finaer, cuya red alcanza a más de 10.000 inmobiliarias, observan que las operaciones de alquiler y compraventa mantienen actividad, aunque con condiciones diferentes.
La compañía plantea que el acceso a la vivienda debe analizarse como una cadena que incluye construcción, crédito, comercialización, alquiler y garantías. En ese esquema, el financiamiento puede impulsar nuevos proyectos y facilitar la compra de unidades en pozo, mientras las garantías permiten reducir fricciones en el mercado locativo.
La discusión sobre el financiamiento también llegó a las entidades del sector. En un comunicado conjunto, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) + la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) respaldaron las iniciativas anunciadas por el Gobierno sobre préstamos bancarios en dólares y la posibilidad de que el FGS aporte liquidez a los bancos para reactivar el mercado hipotecario.
Las entidades plantearon que ambas herramientas podrían impulsar nuevas inversiones y acelerar proyectos, pero remarcaron la necesidad de sumar financiamiento de largo plazo para compradores de unidades en pozo. Actualmente, las hipotecas disponibles se concentran en propiedades terminadas, mientras que el crédito durante la etapa de construcción permitiría acelerar obras existentes e iniciar proyectos que todavía no comenzaron.
CEDU y AEV también plantearon como alternativa la posibilidad de habilitar hipotecas en dólares para familias. “Si se habilitara la posibilidad de comprar en pozo a crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida, acelerando las obras actuales e iniciando las que aún no lo hicieron”, concluyeron Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV, y Carlos Spina, vicepresidente de CEDU+AEV.