Los costos volvieron a subir en dólares y avanzan más rápido que los precios de venta. Los desarrolladores achican márgenes, revisan proyectos y advierten que cada vez es más difícil hacer viable una obra.
La obra avanza sobre la Avenida Cabildo a pasos de la Avenida Monroe, en una de las zonas de mayor movimiento inmobiliario de Belgrano
El costo de construir un edificio de propiedad horizontal sigue en ascenso y mantiene al sector inmobiliario frente a una ecuación cada vez más exigente. El presupuesto de referencia elaborado por Reporte Inmobiliario alcanzó los $2.168.256.964, con una suba de 1,73% respecto del mes anterior.
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Medido por superficie, el costo llegó a $2.032.106 por m2 total y $2.745.324 por m2 vendible. En dólares, con un tipo de cambio de $1.535, representa u$s1.324 por m2 total y u$s1.788 por m2 vendible. La variación mensual en moneda estadounidense fue de 0,4%.
El dato confirma que, pese a la desaceleración de la inflación en pesos, la construcción todavía no logró encontrar un techo en dólares y preocupa al sector desarrollador y constructor de viviendas. El movimiento del tipo de cambio absorbió buena parte del incremento de los costos locales, pero no alcanzó para provocar una baja del valor medido en moneda estadounidense.
El modelo utilizado por Reporte Inmobiliario corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro, con semipisos de dos ambientes, SUM y piscina en la azotea. El presupuesto no incluye IVA, beneficio de la empresa constructora o del desarrollador, honorarios profesionales, impuestos ni derechos. Es decir, el costo real para quien desarrolla una obra resulta superior al valor de referencia.
Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el principal factor detrás de la suba del costo en dólares es la estabilidad del tipo de cambio.
“A pesar de que la inflación de los costos en pesos bajó abruptamente los últimos dos años, la tasa de incremento de mano de obra y materiales sigue siendo más alta que la que muestra la cotización de la moneda americana”, explicó.
El problema aparece cuando ese costo se cruza con el precio que el mercado está dispuesto a pagar por una unidad nueva. Con un costo de u$s1.324 por m2 total y u$s1.788 por m2 vendible, todavía falta sumar terreno, gastos administrativos, impuestos, comercialización, financiamiento y el margen del desarrollador.
“Hoy es muy difícil que esa ecuación cierre”, advirtió Gómez Picasso. Según el especialista, en algunos casos el costo total termina por encima del valor de venta que el mercado convalida en determinada zona.
Esta situación también modifica la competencia entre propiedades nuevas y usadas. Algunos desarrollos que están cerca de terminarse se ofrecen a valores similares a los de proyectos que recién comienzan. Para el comprador, la elección resulta evidente: puede acceder a una propiedad casi terminada, sin asumir el riesgo de una obra que todavía tiene varios años por delante.
A eso se suma la presión del mercado de usados, que mantiene valores competitivos frente al producto a estrenar. El resultado es una compresión de los márgenes de los desarrolladores y una mayor selectividad para iniciar nuevas obras.
Nahuel Idiartegaray, arquitecto y socio de ENEMEI Desarrollos, observó el mismo problema desde el lado de quienes deben poner en marcha los proyectos.
“El principal desafío es que el costo de construcción en dólares aumentó mucho más rápido que la capacidad de trasladarlo a los precios de venta”, añadió.
Por eso, la rentabilidad comienza cada vez más en el momento de comprar el terreno. El desarrollador necesita que el proyecto cierre desde el inicio y no depender de una futura suba del valor de las unidades para compensar los mayores costos.
En ENEMEI aplican esa estrategia en proyectos de Villa Urquiza y Saavedra, con operaciones donde el canje tiene un peso importante y una estructura de costos definida desde el comienzo.
“El precio de venta tiene que absorber no solamente la construcción, sino también terreno, comercialización, impuestos, financiación, contingencias y el margen del desarrollador”, señaló Idiartegaray.
La alternativa no pasa simplemente por subir el precio de los departamentos. La demanda también establece un límite. Por eso, los desarrolladores buscan mejorar la relación entre costo y superficie vendible.
Ese proceso ya genera cambios concretos en los proyectos. Se revisan materiales, sistemas constructivos, superficies comunes y amenities. Algunas compañías, por ejemplo, optaron por propuestas más racionales y con menor incidencia de espacios comunes.
“La idea no es bajar calidad, sino evitar costos que no tengan una correspondencia clara con el valor que el mercado está dispuesto a reconocer”, apuntó.
El resultado es una mayor selectividad. Un proyecto tiene que cerrar desde la compra del terreno y no solamente bajo la expectativa de que dentro de dos o tres años el precio de venta será más alto.
La pregunta que se repite entre los desarrolladores es cuándo esta dinámica puede cambiar. Para Gómez Picasso, no existen por ahora señales claras de una baja sostenida.
El experto sostuvo que el dólar es determinante porque el producto inmobiliario se comercializa mayoritariamente en esa moneda. Según sus estimaciones, para que los costos volvieran a niveles promedio históricos sería necesario un tipo de cambio superior a $3.300 por dólar, un escenario que considera poco realista.
“Hay que ser realista y aceptar que los costos muy probablemente nunca más van a ser los de antes”, planteó.
Por eso, la salida no necesariamente pasa por esperar una caída del costo de construcción. Para Idiartegaray, el punto central es que los costos dejen de crecer por encima de los precios de venta: “Para que la ecuación mejore no necesariamente necesitamos que los costos bajen. Lo fundamental es que dejen de crecer más rápido que los precios de venta”.
Si la inflación de materiales, mano de obra y servicios de construcción continúa desacelerándose frente al tipo de cambio, el costo en dólares podría encontrar un techo. Al mismo tiempo, una recuperación gradual del precio de venta por m2 permitiría recomponer los márgenes.
Para eso también se necesita demanda. Los desarrolladores consideran que los precios actuales de venta todavía resultan competitivos en términos regionales, pero el mercado necesita recuperar capacidad de absorción para que esa mejora llegue al precio final.
En esta ecuación aparece además un componente que suele quedar detrás del precio de construcción: la carga impositiva y los costos de transacción.
Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, planteó que hubo cambios relevantes en los últimos años. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que alcanzaba determinadas operaciones sobre inmuebles adquiridos antes de 2018, fue derogado en 2024. Desde enero de 2026 también quedó exento el resultado de determinadas operaciones inmobiliarias que antes tributaban bajo el impuesto cedular.
Sin embargo, la compra y venta de una propiedad todavía implica otros gastos. En CABA, por ejemplo, el Impuesto de Sellos tiene una alícuota general del 3,5%, con un tratamiento diferencial para vivienda única, familiar y de ocupación permanente dentro del límite establecido. En la Provincia de Buenos Aires existen otras reglas y alícuotas.
A esto se suman honorarios de escribanía, estudios de títulos, certificados, inscripción registral y, cuando corresponde, comisión inmobiliaria.
Para Tapiola, estos costos también afectan la dinámica del mercado porque representan dinero adicional que el comprador debe disponer por fuera del precio de la propiedad: “Cuando hablamos de construir una Argentina con más propietarios, no alcanza con hablar de crédito hipotecario, salarios o precio de las propiedades. También tenemos que mirar cuánto cuesta convertirse en dueño”.
La discusión, entonces, excede al costo del cemento, el acero o la mano de obra. Para que vuelva a crecer la construcción, el sector necesita una combinación de estabilidad cambiaria, desaceleración de costos, financiamiento, terrenos que permitan cerrar los proyectos y una demanda capaz de convalidar mayores precios por m2.
En paralelo, una menor carga sobre las operaciones puede facilitar la rotación de propiedades y liberar recursos para nuevas compras, ventas y desarrollos.
El escenario obliga a los desarrolladores a trabajar con una precisión mayor que en otros ciclos. Comprar bien el terreno, reducir superficies improductivas, seleccionar materiales, limitar costos innecesarios y proyectar con mayor rigor se volvieron condiciones centrales para que una obra resulte viable.
“En definitiva, hoy el negocio exige mucha más precisión: comprar bien, diseñar de acuerdo con lo que realmente demanda el mercado y cuidar el costo desde el primer día”, concluyó Idiartegaray.