Las tasas bajaron tras el nuevo fondeo y varios bancos ofrecen menos del 7% anual. Qué ver antes de reservar la propiedad y cómo eludir que la cuota sea impagable.
Antes de solicitar un crédito hipotecario, es clave revisar los ingresos, calcular cuánto puede destinarse a la cuota y conservar ahorros para imprevistos
Acceder a un crédito hipotecario requiere mucho más que reunir los ingresos que exige un banco. Antes de reservar una propiedad, hay que calcular el anticipo, los gastos de escritura, las deudas vigentes y la capacidad de pagar una cuota que puede subir con la inflación. Además, la tasación bancaria puede reducir el monto del préstamo y obligar al comprador a aportar más dinero del previsto.
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El escenario cambió en las últimas semanas. Las tasas de varias entidades bajaron y se ubican entre el 7% y el 8% anual más UVA, mientras algunas ofertas preferenciales están por debajo de ese rango. El Banco Ciudad publica una tasa del 6,5% para su línea de primera vivienda en CABA, el Banco Nación ofrece el 6,7% para determinados clientes e ICBC tiene una tasa del 6,9% para quienes acreditan el sueldo.
La reducción de tasas coincidió con el programa oficial de fondeo hipotecario mediante depósitos ajustados por UVA del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El plan prevé movilizar hasta $2 billones, con licitaciones de $200.000 millones, para que los bancos otorguen préstamos. Las entidades adjudicatarias deben colocar los créditos en un plazo de 90 días y respetar una tasa máxima de UVA más 7,5% anual para esas operaciones.
Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando J. Ferreres & Asociados y del Instituto de Economía de UADE, explicó que la cuota no debería superar el 30% de los ingresos familiares y advirtió sobre el riesgo de que la inflación avance por encima de los salarios.
Por su lado, Carolina Mariana Cabrera, asesora financiera y contadora pública, recomendó calcular la capacidad de pago del hogar antes de solicitar el crédito y reservar dinero para los gastos de la operación y las emergencias.
El primer cálculo consiste en determinar cuánto financia el banco y qué parte del precio debe aportar el comprador. Muchas líneas cubren un porcentaje del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación bancaria. Por eso, no alcanza con saber cuánto dinero ofrece prestar la entidad: también hay que calcular cuánto efectivo exige la operación completa.
Pablo Loschi, de la plataforma Hola Casa Clara, utilizó el ejemplo de una propiedad de u$s100.000, con una línea que financia hasta el 75% del menor valor entre el precio y la tasación.
Si el banco tasa la propiedad en u$s100.000: el crédito alcanza u$s75.000 y el comprador debe aportar u$s25.000.
Si la tasación queda en u$s90.000: el préstamo baja a u$s67.500 y el aporte propio sube a u$s32.500.
Diferencia: el comprador necesita u$s7.500 adicionales, antes de sumar los gastos de la operación.
La tasación, por lo tanto, puede cambiar por completo el presupuesto. Una propiedad publicada como apta para crédito no tiene garantizada la aprobación bancaria: la entidad debe revisar el inmueble, su documentación y el valor que reconoce como garantía.
A ese anticipo hay que agregar los gastos de compraventa y de constitución de la hipoteca. Según el caso, incluyen honorarios de escribanía, impuestos y sellos cuando correspondan, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria y gastos bancarios. Los importes cambian según la jurisdicción y la operación, por lo que conviene pedir un presupuesto desglosado antes de entregar una reserva.
Cabrera recomendó no destinar todos los ahorros a la compra. También es necesario conservar un fondo para imprevistos, mudanza, reparaciones y gastos cotidianos. El comprador debe evaluar cuánto dinero le quedará después de escriturar y si podrá afrontar la cuota sin depender de horas extra, bonos o ingresos extraordinarios.
Las entidades financieras evalúan los ingresos demostrables, la estabilidad laboral, las deudas y la relación entre la cuota inicial y el ingreso neto del hogar. También revisan la documentación de la propiedad. Una preaprobación no equivale al otorgamiento definitivo: todavía pueden faltar la tasación y los controles sobre el inmueble.
Para Cabrera, la cuota no debería superar el 25% de los ingresos netos familiares, en especial si el hogar ya afronta otros compromisos. Ese porcentaje funciona como una referencia prudente, no como una garantía de que el préstamo resulte accesible.
Spotorno planteó un criterio similar, aunque señaló que muchos bancos admiten una relación cuota-ingreso de hasta el 30%. Su recomendación fue dejar un margen adicional ante posibles cambios en los ingresos o en el costo de vida.
"Que el banco te apruebe el crédito no significa que puedas pagarlo cómodamente", advirtió Cabrera. La evaluación debe contemplar cuánto dinero queda disponible después de la cuota, los gastos fijos y las demás deudas.
Loschi aportó un dato de las 10.262 simulaciones registradas en Hola CasaClara al 23 de octubre. En el 37,6% de las primeras simulaciones de personas con un solo ingreso no apareció una opción compatible con las condiciones modeladas. Entre las simulaciones con ingresos compartidos, la proporción fue del 20%.
Otro error frecuente consiste en reservar una vivienda sin prever qué ocurrirá si el banco presta menos de lo esperado o rechaza la solicitud. Es aconsejable dejar por escrito las condiciones de devolución de la reserva ante esos escenarios y revisar la cláusula con los profesionales de la operación.
La tasa nominal anual no es el único dato que importa. Para comparar propuestas, hay que revisar el Costo Financiero Total (CFT), que contempla los intereses y los cargos incluidos por la entidad, además de las condiciones necesarias para mantener una tasa bonificada. El CFT no incluye necesariamente todos los gastos de compraventa y tampoco permite anticipar por sí solo la evolución de una cuota UVA en pesos.
Entre las tasas más bajas publicadas aparecen estas alternativas:
Banco Ciudad: 6,5% anual más UVA, para su línea de primera vivienda única, familiar y permanente en CABA, con condiciones específicas y bonificación del Gobierno porteño.
Banco Nación: 6,7% anual más UVA, para vivienda única y permanente, con acreditación de haberes en la entidad y dentro del tope de valor establecido.
ICBC: 6,9% anual más UVA, para quienes acreditan el sueldo en el banco. Sin esa condición, la tasa publicada es más alta.
Las ofertas no son idénticas: cambian los plazos, el porcentaje de financiación, los montos máximos, los ingresos mínimos y las condiciones para acceder a la tasa más baja. Por eso, la comparación debe hacerse por el mismo monto y plazo, con la cuota inicial y el CFT de cada propuesta.
El programa de fondeo del FGS de ANSES sumó otra herramienta para ampliar el crédito. Los bancos que reciben esos recursos pueden ofrecer préstamos para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda, con un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA más 7,5% anual para las operaciones bajo el esquema.
Spotorno consideró que el contexto ofrece una oportunidad para quienes cuentan con ingresos estables y ahorro suficiente. "La relación salario metro cuadrado es de las mejores que hemos visto en los últimos años", sostuvo.
Antes de firmar, Cabrera recomendó pedir por escrito el detalle de los seguros, las comisiones, los productos asociados y los requisitos para conservar la tasa bonificada. También conviene revisar las condiciones de cancelación anticipada y los gastos de conversión de moneda si el préstamo se entrega en pesos y la compraventa se pacta en dólares.
En los créditos UVA, el capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor en pesos se actualiza por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), ligado a la inflación. Por eso, aunque la tasa de interés sea fija, la cuota en pesos puede aumentar y el saldo adeudado también puede crecer en moneda local mientras el tomador devuelve el préstamo.
El principal riesgo aparece cuando los ingresos suben menos que la inflación. Una familia puede comenzar con una cuota equivalente al 25% de su ingreso y, con el tiempo, destinar una proporción mayor del sueldo al préstamo.
Loschi propuso un ejemplo para dimensionar ese efecto: si la cuota aumenta un 30% y el salario crece un 10%, una obligación que al inicio representaba el 25% del ingreso pasaría a absorber cerca del 29,5%. Es una simulación para probar la capacidad de pago, no una proyección de inflación.
Spotorno también advirtió sobre ese desfasaje. Aunque a largo plazo los salarios y los precios puedan evolucionar de forma similar, durante uno o dos años los ingresos pueden quedar rezagados y complicar el presupuesto. Por eso, recomendó mantener un margen y reservar parte de los ingresos extraordinarios para amortizar deuda o afrontar cuotas futuras, según las condiciones del préstamo.
Antes de firmar, conviene consultar si el banco ofrece mecanismos para limitar el impacto de la cuota, qué costo tienen y cómo funcionan. Algunas líneas permiten opciones vinculadas al CVS, pero pueden trasladar diferencias hacia adelante. Ante dificultades de pago, es clave contactar al banco antes de entrar en mora.
La decisión no depende sólo de conseguir una tasa baja. Hay que contar con el anticipo, cubrir los gastos de escritura, conservar ahorros para emergencias y poder pagar la cuota aunque los ingresos pierdan frente a la inflación. Loschi cerró: "Si para comprar hay que usar hasta el último dólar y la cuota sólo entra contando horas extras o un bono, el margen es muy chico".