Créditos hipotecarios: qué dice el sector inmobiliario sobre la tasa, el fondeo y el acceso al crédito

Referentes del sector destacaron la medida del Gobierno para ampliar la oferta de préstamos, aunque advirtieron que el impacto dependerá de las tasas, la participación de los bancos y la capacidad de las familias para calificar.

Se esperan más operaciones, pero todo depende de la reaacción de los bancos. 

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El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció este miércoles un plan para impulsar los créditos hipotecarios, utilizando un monto de $2 billones provenientes de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. Tras el anuncio, referentes del sector dialogaron con Ámbito y coincidieron en que la medida puede ayudar a destrabar uno de los principales problemas que enfrenta el mercado, aunque mantuvieron cierta cautela sobre su impacto.

El presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Damián Tabakman, consideró que la iniciativa apunta directamente a resolver el principal límite que tuvo el mercado en los últimos meses: la falta de oferta de crédito hipotecario. Según explicó, esta se encontraba "muy restringida porque los bancos estaban quedándose sin capacidad para seguir prestando a largo plazo".

En su anuncio, Caputo señaló que los $2 billones que se licitarán podrían generar soluciones habitacionales para 17.000-18.000 familias. Para Armando Pepe, expresidente del Colegio Inmobiliario de CABA, sin embargo, "no es una cifra significativa", ya que el mercado necesita "una cantidad mucho mayor de hipotecas".

"Cada crédito hipotecario puede generar hasta tres operaciones inmobiliarias. Por eso necesitamos más créditos y una mayor cantidad de personas que puedan acceder", sostuvo.

El ministro confirmó que la primera licitación se realizará la próxima semana y que a partir de allí se podrá evaluar la velocidad con la que los bancos transforman ese fondeo en nuevos préstamos. "Ahí veríamos la evolución de qué tan rápido generan hipotecas los bancos", planteó el referente del sector.

En cuanto a las condiciones de los créditos que se otorguen con estos fondos, la tasa máxima permitida será de UVA + 7,50%, con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito, según anunció Caputo. Para Pepe, será clave observar cómo impactan esas condiciones frente a las tasas que ya ofrecen las entidades. "El Banco Nación hoy está en una tasa cercana al 6,8%. Entonces habrá que ver qué efecto tiene, tenemos que esperar dos semanas para ver cuánto licitan los bancos y cuántos fondos toman para colocar. Es un incentivo más que puede ayudar, pero todavía hay que ver cómo funciona", señaló.

Pero para el empresario, el acceso al financiamiento no es el único obstáculo. "El problema no es solamente el crédito: los sueldos quedaron tan bajos y retrasados que a la gente le resulta muy difícil calificar", explicó.

En ese punto, puso el foco en otro de los filtros que enfrentan quienes buscan acceder a una hipoteca: el scoring bancario. "No se habló de flexibilizar el scoring de los bancos y hoy es muy riguroso. Hay que flexibilizarlo porque están siendo demasiado exigentes con la gente que quiere tomar un crédito", afirmó.

Créditos hipotecarios: el sector espera un aumento de las operaciones

El monto total dispuesto por el Gobierno se irá adjudicando mediante licitaciones de $200.000 millones cada una. Además, Caputo detalló que los plazos y tasas mínimas contemplan dos tramos: uno a un año, con una tasa UVA más un spread mínimo de 2,50%, y otro a cinco años, con una tasa UVA más un spread mínimo de 4,50%.

Para Tabakman, el mecanismo apunta directamente al principal cuello de botella que enfrentó el mercado durante los últimos meses. "El principal problema del mercado hoy es la oferta de préstamos hipotecarios. Ese es el talón de Aquiles; todo lo demás es complementario", sostuvo.

"Los bancos venían diciendo que su capacidad para seguir ofreciendo hipotecas se estaba agotando. El Gobierno vino a intentar resolver precisamente esa problemática", agregó.

El titular de la entidad de desarrolladores también consideró que la tasa máxima establecida por el Gobierno se encuentra en niveles adecuados. "La tasa está bien. Está en línea con la oferta actual de préstamos hipotecarios", aseguró.

En la misma línea, el arquitecto y fundador de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, consideró que una mayor participación de las entidades financieras podría volver a despertar la demanda. "Si los bancos pudieran salir con una tasa del 7,5% y esto tuviera una apertura al resto de las entidades, seguramente generaría una mayor demanda de crédito hipotecario", afirmó.

Uno de los interrogantes que surgieron tras el anuncio es si las nuevas condiciones permitirán acercar el valor de una cuota hipotecaria al de un alquiler. Para Gómez Picasso, esa diferencia ya se redujo considerablemente. "Con este nivel de tasa, si comparás la cuota de una hipoteca con lo que hoy se está pagando de alquiler, no hay tanta diferencia. Eso permitiría, de alguna manera, pasar a ser propietario", explicó.

Sin embargo, el especialista descartó que la iniciativa pueda generar por sí sola una explosión inmediata del crédito. "No hablaría de un boom hipotecario, pero creo que va a generar más compraventas. Hoy estamos en torno al 12% o 14% de operaciones con crédito y podríamos pasar al 16%, 17% o tal vez llegar al 20%", estimó.

El antecedente más cercano, agregó, muestra que existe margen para una recuperación. "El año pasado se había llegado a alrededor del 25% de compraventas con crédito. Después subieron las tasas y, obviamente, la demanda bajó. Si esta licitación permite que los bancos salgan con tasas más bajas, se podría esperar volver a esos niveles", planteó.

Aun así, Gómez Picasso coincidió en que una parte importante del impacto dependerá de la reacción del sistema financiero. "La propuesta es muy buena. Ahora hay que ver cómo la toman los bancos, porque todo depende de que entren en las licitaciones y salgan a ofrecer los créditos", señaló.

Un mercado todavía reducido

Durante el anuncio, Caputo aseguró que la iniciativa busca resolver una problemática estructural del crédito hipotecario en Argentina. "El stock de créditos hipotecarios en Argentina apenas representa dos puntos del Producto Bruto Interno", sostuvo.

A modo de comparación, afirmó que en Chile representa aproximadamente el 27%, mientras que en Estados Unidos llegó a representar el 75%, por lo que consideró que "hay un margen de crecimiento realmente muy, muy grande".

Para el ministro, el nuevo esquema "va a ser un impulso muy importante para el desarrollo de este mercado y para la economía en general". Sin embargo, desde el sector inmobiliario, la expectativa está puesta ahora en cuántos bancos participarán de las licitaciones, a qué tasas trasladarán ese fondeo y, sobre todo, cuántas familias lograrán efectivamente calificar para acceder a una hipoteca.