Créditos hipotecarios: por qué en noviembre se derrumbaron y cuáles son hoy las tasas más bajas

El crédito UVA cayó 50% en noviembre hasta u$s180 millones. Economistas advierten límites del sistema y señalan qué bancos sostienen las tasas más competitivas.

Las altas tasas de interés de los bancos limitaron las operaciones con apalancamiento crediticio durante noviembre, y afectaron la actividad del sector inmobiliario.

Imagen Inteligencia Artificial

La recuperación del crédito hipotecario mostraba un dinamismo inédito desde 2018. Con más de 37.000 préstamos otorgados a lo largo de 2025, el sistema mantenía la mejor performance en siete años.

Sin embargo, noviembre marcó un quiebre: el volumen cayó 50%, quedó en u$s180 millones y volvió a niveles del año pasado. La baja sorprendió al Real Estate argentino y obligó a revisar expectativas.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, atribuyó el descenso a una combinación de factores que se acumuló en pocas semanas. “Noviembre mostró el primer freno claro del ciclo. Las carpetas generadas con tasas más bajas se agotaron y los bancos ajustaron condiciones justo después del pico preelectoral”, explicó.

Según sus cálculos, durante el mes se otorgaron alrededor de 2.500 créditos, con una tasa promedio de 5,9% y plazos de 25,2 años. Detalló: “Los números de octubre anticiparon operaciones y noviembre quedó vacío. No se observa un derrumbe, pero sí un cambio marcado en el ritmo de otorgamiento”.

Subrayó además que el empuje previo se apoyó en un contexto excepcional: inflación más tranquila, mayor estabilidad política y expectativas de costos financieros más accesibles. Con ese escenario, miles de familias aceleraron trámites antes de las elecciones. “El clima cambió de golpe. El encarecimiento posterior redujo la cantidad de hogares que califican y volvió a dejar al crédito en una meseta”, dijo González Rouco.

Para el verano, no proyectó un rebote. “Los próximos meses mostrarán números similares a los de noviembre. La expansión de fondo depende de tasas más bajas y un mercado de capitales más profundo”, planteó.

Las tasas más bajas del sistema: el Banco Nación sostiene el promedio

La tasa promedio de noviembre quedó en 5,9% y sólo se explica por el aporte del Banco Nación (ofrece la tasa más baja con el 6% para quienes cobran el sueldo en la entidad), que absorbió la mayor parte de las colocaciones del mes. La salida o retracción de otras entidades, sumada a encarecimientos puntuales, empujó a buena parte del sistema a tasas de dos dígitos y amplió la dispersión de condiciones entre bancos públicos y privados.

En paralelo, el interior del país muestra un mapa heterogéneo. Según datos recientes, las tasas UVA ofrecidas por los bancos provinciales parten del 3% anual y llegan hasta el 15%.

Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza. Aquí propuestas y tasas de los bancos del interior que ofrecen créditos hipotecarios UVA

En varios casos, los montos máximos alcanzan u$s286.000, con financiamiento del 70 al 80% y plazos de hasta 30 años. La relación cuota/ingreso se ubica entre 25 y 35%.

Tasas en bancos del interior:

• Municipal de Rosario: 3%.

• BANCOR (Córdoba): 8,9%.

• Banco de Neuquén: 5,3%.

• Grupo Petersen (San Juan / Santa Fe / Entre Ríos / Santa Cruz): 9,9%.

• Banco de Corrientes: 12%.

• Banco de Chubut: 10%.

• Banco Dino (Córdoba): 15%.

El contraste con el sector privado es evidente: allí, la mayoría de las líneas supera el 12% y las más competitivas se concentran en entidades que exigen acreditación de haberes.

El sistema bancario mantiene límites estructurales

Martín Grandes Kerlleñevich, economista del CONICET y especialista en políticas de vivienda, observó señales de reactivación, pero advirtió que el sistema financiero aún mantiene barreras que frenan cualquier despegue sostenido. Afirmó: “Algunos bancos empezaron a bajar tasas reales y ofrecieron líneas nuevas, pero de forma tímida. No veo un boom hipotecario. La mayor parte de las ventas se hace en propiedades usadas, de valores bajos y en efectivo. Me atrevo a decir que supera el 85%”.

El economista insistió en que el análisis debe apoyarse en la trayectoria de cada entidad y en su disponibilidad de fondeo. “Las variaciones se entienden sólo si se mira la historia de cada banco y su posición en liquidez. Sin depósitos de largo plazo, la expansión siempre encuentra un techo”, sostuvo.

Consultado sobre qué recomienda a quienes evalúan tomar un crédito, respondió con cautela: “Yo esperaría, salvo que seas asalariado formal con paritarias arriba de la inflación y necesites mudarte. Si tenés una propiedad para entregar como parte de pago o buscás un primer dos o tres ambientes, puede ser distinto, pero no es un escenario generalizable”.

Respecto al futuro inmediato, Grandes Kerlleñevich dijo que la banca tradicional seguirá operando con prudencia. “No espero un cambio sustantivo del sistema bancario. Tal vez avance el crédito con fondos privados cerrados, pero no proyectaría un salto en las líneas clásicas.” También planteó interrogantes sobre las hipotecas desde el pozo. “Ese mercado está verde. Depende de un giro en el financiamiento de largo plazo. Tarde o temprano se agotará el carry trade y la ecuación cambiará, pero no veo que eso ocurra ya.”

El mercado tiene una ventana de consolidación real

Para Lisandro Cuello, especialista inmobiliario, el freno de noviembre no invalida las mejoras que se observaron en el mercado residencial desde mediados de 2024. “El mercado inmobiliario argentino está frente a una ventana de consolidación real”, afirmó.

Según su lectura, el crédito volvió a funcionar como puente para sectores medios que estuvieron fuera del mercado durante años. “La demanda volvió a las inmobiliarias y hay más consultas por propiedades usadas bien ubicadas. La gente volvió a preguntar por hipotecas”.

Este año se consolidó el mercado inmobiliario y se vendieron propiedades al nivel de hace 20 años, se revirtieron los años de crisis que duraron entre mitad de 2018 e inicios de 2024

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Los datos acompañan parte de su argumento. En la Ciudad de Buenos Aires, el Colegio de Escribanos registró más de 57.000 escrituras hasta octubre (último mes relevado), un 40% más que en igual período de 2024. En paralelo, la Fundación Tejido Urbano contabilizó 31.500 hipotecas entre enero y septiembre por un total de u$s2.263 millones. “La clave no es sólo que vuelva el crédito. El comprador actual está mejor informado, compara más y exige más. La confianza pesa más que cualquier otro factor”, sostuvo Cuello.

A diferencia de Grandes, mantiene un horizonte más optimista. “Los próximos doce meses pueden marcar un punto de inflexión. Con reglas claras, tasas más bajas y un mercado más profesional, la expansión puede sostenerse.”

Sin embargo, reconoció que el sistema convive con riesgos. “El crédito hipotecario en Argentina sigue en 1,5% del PBI, muy lejos del promedio regional. La inflación y la volatilidad pueden frenar avances. Si el sector no trabaja con mentalidad de largo plazo y cultura centrada en las personas, el rebote quedará incompleto.”

El freno de noviembre no borró la recuperación del año, pero dejó a la vista límites que el sistema arrastra desde hace décadas: fondeo escaso, tasas sensibles y un mercado de capitales poco profundo. La consolidación dependerá de un entorno macroeconómico estable, mejoras salariales sostenidas y condiciones bancarias más previsibles.

El cierre lo aportó Cuello, con una mirada de síntesis sobre lo que puede pasar de acá en adelante. “El crédito volvió, pero necesita estabilidad para sostenerse. Si el país logra ordenar sus variables macro y si los bancos pueden ofrecer costos más consistentes, el mercado va a crecer. La demanda está, pero necesita condiciones que acompañen”, concluyó.