Las tasas volvieron a bajar y algunas entidades ofrecen préstamos desde el 6,5% anual. Cuánto hay que ahorrar, qué cuota queda y qué ingreso familiar piden los bancos.
Créditos hipotecarios UVA: el fondeo del FGS de la ANSES reactivó la competencia entre los bancos, que ofrecen tasas más bajas para acceder a la vivienda propia.
Hasta septiembre de 2025, los créditos hipotecarios UVA habían despertado un fuerte interés entre quienes buscaban comprar una vivienda. Después, los bancos se volvieron más restrictivos, con tasas más altas y condiciones de acceso más exigentes, lo que redujo las posibilidades para muchos potenciales compradores que anhelaban su hogar propio.
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Ahora, con el fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES impulsado por el Gobierno, las entidades volvieron a competir con mayor intensidad para ofrecer préstamos más accesibles. La expectativa del mercado es que esta nueva etapa permita recuperar parte del dinamismo que tuvieron los hipotecarios hasta el año pasado.
Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLAM), contó que, después de la primera licitación de fondos del FGS, se produjo una ola de reducciones de tasas. El promedio de las ofertas se ubica cerca del 8% anual, un nivel que, según el especialista, "no se observaba desde abril de 2025. En este escenario, el Banco Ciudad aparece con una propuesta del 6,5%, seguido por el Banco Nación, con el 6,7%, y el ICBC, con el 6,9%".
El esquema de tasas para clientes con cuenta sueldo queda conformado de la siguiente manera (ver gráfico completo):
Banco Ciudad: 6,5% TNA, hasta 25 años y financiación del 75%.
Banco Provincia: 6,5% TNA, hasta 20 años y financiación del 75%.
Banco Nación: 6,7% TNA, hasta 30 años y financiación del 75%.
ICBC: 6,9% TNA, hasta 20 años y financiación del 75%.
BBVA: 7,5% TNA, hasta 30 años y financiación del 80%.
Banco Hipotecario: 7,5% TNA, hasta 15 años y financiación del 80%.
Galicia y Credicoop: 7,5% TNA, hasta 20 años y financiación del 70%.
Macro, Santander y Supervielle: 7,5% TNA, según las condiciones de cada entidad.
Patagonia: 7,5% TNA, hasta 20 años, tras la reducción reciente.
Las tasas bonificadas suelen exigir que el cliente acredite su salario en la entidad y cumpla requisitos vinculados con la propiedad. En el Banco Ciudad, por ejemplo, la oferta del 6,5% se vincula con viviendas únicas en CABA, de hasta 80 m2 y con un valor máximo de u$s2.800 por m2.
Para comparar las propuestas, el ejemplo considera una vivienda de u$s100.000, con un financiamiento del 75%. El comprador debe contar con u$s25.000 de ahorro para cubrir la parte no financiada y solicitar un crédito equivalente a u$s75.000.
Con un tipo de cambio de referencia de $1.350, el préstamo representa unos $101.250.000. Las cuotas iniciales estimadas cambian según la tasa y el plazo de cada banco.
Según los cálculos de Pablo Loschi, especialista en sistemas, abogado y fundador de HolaCasaClara, para un crédito de u$s75.000 a 20 años, la primera cuota ronda los $755.200 con una tasa del 6,5%, mientras que con una tasa del 7,5% asciende a unos $816.500. La diferencia inicial es de aproximadamente $61.300 mensuales.
Banco Nación: $653.600, con una tasa del 6,7% y un plazo de 30 años.
Banco Ciudad: $684.800, con una tasa del 6,5% y un plazo de 25 años.
BBVA: $708.000, con una tasa del 7,5% y un plazo de 30 años.
Banco Provincia: $755.200, con una tasa del 6,5% y un plazo de 20 años.
ICBC: $779.600, con una tasa del 6,9% y un plazo de 20 años.
Patagonia: $778.500, con una tasa del 7,5% y un plazo de 20 años.
Galicia y Credicoop: $816.500, con una tasa del 7,5% y un plazo de 20 años.
Macro: $880.300, con una tasa del 7,5% y un plazo de 20 años.
Banco Hipotecario: $939.300, con una tasa del 7,5% y un plazo de 15 años.
Santander: $942.800, con una tasa del 7,5% y un plazo de 20 años.
Los valores deben tomarse como estimaciones de la cuota inicial y verificarse con la cotización y las condiciones vigentes de cada entidad. La diferencia entre las alternativas ronda los $290.000 mensuales en el comienzo del crédito.
Salinas advirtió que la cuota más baja no necesariamente representa el menor costo total. Dijo: "Un plazo extenso puede reducir el desembolso mensual, aunque el deudor mantendrá el compromiso durante más años. La comparación debe incluir el Costo Financiero Total (CFT), los seguros y los gastos vinculados con la operación".
La reducción de las tasas influye en dos aspectos centrales: el importe de la primera cuota y el ingreso familiar necesario para acceder al mismo monto de crédito.
Si se considera un préstamo de u$s75.000 a 20 años, con una afectación de ingresos del 25%, el ejemplo de Salinas permite observar las diferencias entre una tasa del 10%, otra del 7,5% y una del 6,5%.
Tasa del 10%: cuota inicial de $977.000 e ingreso familiar requerido de $3.908.000.
Tasa del 7,5%: cuota de $816.500 e ingreso requerido de $3.266.000.
Tasa del 6,5%: cuota de $755.200 e ingreso requerido de $3.020.000.
La baja desde el 10% hasta el 7,5% implica una reducción estimada de $160.500 en la cuota inicial. Con una tasa del 6,5%, la diferencia alcanza $221.800. El ingreso mínimo requerido también disminuye, siempre bajo el supuesto de una afectación del 25%.
Salinas aclaró que "la relación cuota-ingreso se evalúa al comienzo del préstamo y no garantiza que el peso de la cuota permanezca constante durante toda la vida del crédito. Si los salarios pierden poder adquisitivo frente a la inflación, la carga financiera puede crecer".
En este escenario, el plazo también tiene un papel importante. Con una financiación a 30 años, como la alternativa del Banco Nación, la cuota estimada se ubica en $653.600 y el ingreso familiar necesario ronda los $2.614.000, según el ejemplo trabajado.
Loschi, planteó que una reducción de la tasa puede ampliar el universo de familias que acceden a la evaluación crediticia. Según su estimación, "una baja de un punto porcentual podría permitir que entre un 20% y un 25% más de hogares de clase media supere el análisis, aunque se trata de una proyección del especialista y no de una medición oficial".
La tasa nominal anual es un dato importante, pero no alcanza para conocer el costo real del financiamiento. Loschi recomendó revisar el CFT, que incorpora seguros y otros cargos, ya que dos bancos con una TNA similar pueden presentar diferencias en el importe final.
Entre los gastos que deben contemplarse figuran el seguro de vida sobre saldo deudor y el seguro contra incendio u hogar. Según el material aportado, ambos pueden representar entre $30.000 y $60.000 mensuales, según la entidad y las condiciones aplicables.
También es necesario revisar qué sucede si el tomador deja de acreditar sus haberes en el banco. La pérdida de la tasa bonificada puede generar un incremento de entre 1,5 y 2 puntos porcentuales, con un impacto estimado de $120.000 a $170.000 mensuales en el ejemplo trabajado.
Otro aspecto central es la relación entre cuota e ingreso. La referencia general utilizada en las propuestas se ubica en torno al 25% del ingreso neto familiar demostrable, aunque existen entidades con límites más exigentes. El Banco Hipotecario, por ejemplo, establece una afectación máxima del 20%, según las condiciones citadas en el material.
La evolución de los ingresos debe formar parte del análisis desde el principio. Salinas recomendó observar cada cuánto se actualiza el salario y si los ajustes acompañan la inflación. Comentó: "Un trabajador con actualizaciones trimestrales puede enfrentar una evolución diferente a la de otro cuyos ingresos se revisan una vez al año".
El economista también aconsejó conservar capacidad de ahorro después de pagar la cuota. Contar con un excedente para formar un fondo de emergencia o realizar una eventual precancelación puede resultar relevante para la planificación financiera familiar.
Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, remarcó que la cuota inicial no debe ser el único elemento de análisis. Para una vivienda de u$s100.000 con un préstamo del 75%, el comprador necesita cubrir los u$s25.000 que no financia el banco, además de los gastos de la operación.
El especialista estimó que los costos adicionales pueden alcanzar unos $16.000.000 en el ejemplo aportado, aunque el importe depende de la jurisdicción, la comisión inmobiliaria, la escrituración, los impuestos y las condiciones de la entidad.
El desglose de referencia incluye:
Anticipo: u$s25.000.
Comisión inmobiliaria: entre u$s4.000 y u$s4.840, según la aplicación del IVA.
Escrituración e hipoteca: aproximadamente entre u$s3.000 y u$s4.000, de acuerdo con los gastos involucrados.
Impuestos y tasas: dependen de la ubicación y de las exenciones que correspondan.
En CABA, la vivienda única familiar de ocupación permanente puede acceder a una exención del impuesto de sellos bajo determinados límites de valuación. En la provincia de Buenos Aires, las condiciones son diferentes y deben verificarse para cada operación.
Hauserman también puso el foco en el riesgo cambiario. Aunque el crédito se expresa en UVAs, el banco entrega pesos y el comprador debe adquirir los dólares necesarios para concretar la operación. Si el tipo de cambio aumenta antes de la escritura, el dinero recibido puede resultar insuficiente para cubrir el porcentaje de la propiedad previsto.
El saldo de deuda, por su parte, se actualiza según la evolución de la UVA. La cuota y el capital expresados en pesos pueden aumentar durante los primeros años, incluso cuando el deudor cancela unidades del préstamo. La capacidad de pago debe evaluarse con una perspectiva de largo plazo.
"La conveniencia del crédito no depende solo de conseguir la tasa más baja, sino de que la familia pueda sostener el compromiso durante todo el plazo", resumió Hauserman.