La tokenización empieza a ganar espacio en el mercado inmobiliario argentino como una alternativa para captar fondos y ampliar el universo de inversores. Con aportes desde u$s100, una persona puede participar de proyectos vinculados con el real estate sin necesidad de comprar una propiedad completa. Para los desarrolladores, el mecanismo abre otra vía de financiamiento en un contexto en el que la preventa tradicional perdió fuerza y el crédito todavía no alcanza para cubrir las necesidades del sector.
Tokenización inmobiliaria: cómo se puede invertir en ladrillos desde u$s100 y qué cambió con las nuevas reglas de la CNV
El sistema permite participar de alquileres, desarrollos y operaciones de reventa sin adquirir una vivienda. Qué derechos obtiene el ahorrista, cómo cobra y cuáles son los riesgos.
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Los activos inmobiliarios comienzan a incorporar herramientas digitales que permiten fraccionar derechos económicos y ampliar las posibilidades de financiamiento para nuevos desarrollos
El potencial es amplio. Según una estimación de Mariela Schenone, CEO de Metro X Schenone & Asociados, la Argentina cuenta con unos u$s90.000 millones en activos que podrían tokenizarse entre los sectores agropecuario, minero, energético e inmobiliario. Dentro de ese universo, el ladrillo aparece como uno de los activos con mayor afinidad para este tipo de operaciones: es conocido por los ahorristas, tiene una referencia de valor reconocible y, al mismo tiempo, presenta un problema histórico de iliquidez.
La herramienta permite dividir derechos económicos vinculados con un inmueble o un desarrollo y representarlos mediante tokens digitales. De esa forma, el inversor puede ingresar con un capital menor al que exige la compra tradicional de una unidad. Sin embargo, no compra necesariamente una parte física de un departamento: adquiere derechos sobre un negocio inmobiliario, que pueden estar asociados a una renta, a los intereses de un préstamo o a la ganancia que genere la venta de una propiedad.
El cambio regulatorio también modificó el escenario. En 2025, la Comisión Nacional de Valores (CNV) habilitó la representación digital de determinados valores negociables vinculados con fideicomisos financieros y fondos comunes de inversión cerrados. No se trató de una autorización para tokenizar directamente cualquier inmueble. En 2026, el marco se amplió y el régimen de prueba se extendió hasta diciembre de 2027. Para Schenone, "el mercado dejó atrás la etapa experimental, aunque todavía necesita proyectos con estructuras jurídicas, información y números claros para alcanzar una escala mayor".
Del ladrillo tradicional a los derechos digitales
La tokenización se inscribe en una tendencia internacional conocida como RWA (real world assets), que consiste en llevar activos del mundo real al entorno digital mediante la representación fraccionada de derechos económicos. En el caso inmobiliario, el activo puede ser un edificio, un terreno, una unidad terminada o un desarrollo desde pozo.
Schenone explicó que el proyecto se organiza en un vehículo legal, como un fideicomiso o una sociedad, y se define qué derecho económico se fracciona: renta, ganancias de un desarrollo, reventa o intereses de un préstamo.
Una vez definidos esos aspectos, un proveedor de servicios de activos virtuales (PSAV) registrado representa digitalmente cada participación. La titularidad queda asentada en blockchain, una tecnología que permite registrar los movimientos y dar trazabilidad a las operaciones.
El token tiene un ciclo de vida ligado al negocio que representa. Se emite al inicio, puede generar pagos durante la actividad del proyecto y se extingue cuando termina la operación, por ejemplo, después de la venta de las unidades y el reparto de las ganancias.
El token representa un derecho económico sobre el proyecto, no la propiedad de una parte del inmueble. "La calidad del token es la calidad de la estructura que tiene debajo", advirtió Schenone. Puede aplicarse a distintas etapas: desde desarrollos en pozo, donde el inversor participa de la ganancia por la venta de las unidades, hasta edificios terminados que generan alquileres.
En una obra en marcha, puede aportar fondos como deuda y recibir un interés pactado. En un edificio terminado, puede adquirir derechos sobre los alquileres. También existe la posibilidad de financiar operaciones de compra, mejora y reventa de propiedades usadas.
Invertir desde u$s100: cómo funciona para un ahorrista
Fernando Ors, presidente de Reental, explicó que la inversión no se realiza por el hecho de comprar un activo digital, sino por los derechos económicos que representa. La tecnología funciona como un vehículo para distribuir y registrar las participaciones; la rentabilidad depende del inmueble, su ubicación, el precio de adquisición, la solvencia del desarrollador y la estrategia de salida.
Ors señaló que, según el tipo de operación, se puede ingresar desde u$s100. El procedimiento comienza con la elección de una plataforma que opere con un PSAV registrado ante la CNV. El usuario debe registrarse, validar su identidad, seleccionar un proyecto y revisar la documentación que establece qué derecho adquiere, cuál es el plazo y cómo se distribuyen los resultados.
Después deposita pesos o dólares y compra los tokens correspondientes. Según el negocio, puede cobrar una renta periódica, recibir intereses o participar de la ganancia cuando se venden las unidades. La salida puede producirse al final del proyecto o mediante la venta de los tokens a otro inversor, si la plataforma y las condiciones de la operación lo permiten.
El ejecutivo describió dos modelos habituales. En uno, el inversor participa de un inmueble terminado que genera alquileres y recibe su parte de los ingresos. En el otro, ingresa en una operación de compra, mejora y posterior venta, por lo que la ganancia llega al final del proceso. La diferencia está en el momento en que se percibe el resultado y en los riesgos asociados a cada negocio.
Ejemplo de inversión con u$s100 mensuales:
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Aporte mensual: u$s100.
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Aporte en 5 años: u$s6.000.
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Aporte en 10 años: u$s12.000.
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Aporte en 20 años: u$s24.000.
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Valor proyectado a 20 años con una rentabilidad anual del 7%: u$s52.093.
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Valor proyectado a 20 años con una rentabilidad anual del 10%: u$s75.937.
La simulación supone la reinversión de las rentas y no incluye comisiones ni impuestos. Los rendimientos son estimados, no garantizados, y dependen de cada proyecto. Antes de invertir conviene verificar quién lo administra, qué derechos se adquieren y cómo se puede salir de la operación.
Nuevo canal para financiar desarrollos
Para los desarrolladores, la tokenización aparece como una fuente complementaria de fondos. Schenone describió un mercado que durante décadas dependió de la preventa, el canje, los socios y algunos créditos puntuales. Ese esquema empezó a modificarse con el regreso del financiamiento bancario, las hipotecas divisibles, los fideicomisos financieros, los fondos inmobiliarios y los instrumentos digitales.
Un proyecto puede combinar distintas herramientas para financiar la obra y facilitar el acceso de los compradores. Incluso algunas desarrolladoras analizan la posibilidad de que una persona acumule tokens hasta alcanzar el valor total de una unidad y luego pueda quedarse con el departamento, aunque ese mecanismo todavía no está resuelto.
La tokenización también puede alcanzar otros eslabones de la cadena inmobiliaria: terrenos, materiales, costos de obra, metros cuadrados y alquileres. Para Schenone, el desafío pasa por convertir esos activos y flujos de fondos en instrumentos que puedan atraer capital.
Los proyectos requieren dominio claro, estructura jurídica ordenada, fondos auditables e información transparente. "La tokenización no reemplaza la formalidad: la exige", amplió Schenone.
Ors coincidió en que el principal desafío dejó de ser tecnológico y pasó a ser comercial y financiero. Reental cuenta con una comunidad de más de 50.000 usuarios de más de 100 países y, según el ejecutivo, algunas oportunidades de financiamiento consiguieron completar su captación en horas o minutos. Aclaró que esos resultados dependen de cada proyecto y no garantizan futuras operaciones.
Los inmuebles terminados con alquileres pueden resultar atractivos para pequeños ahorristas por sus ingresos recurrentes, mientras que los proyectos desde pozo permiten a los desarrolladores sumar capital para avanzar con las obras.
Ors advirtió que la tecnología no garantiza por sí misma una buena inversión: "La tokenización no genera rentabilidad por sí misma. Blockchain no convierte un mal inmueble en una buena inversión. Primero tiene que existir una oportunidad sólida; después, la tecnología contribuye a financiarla y distribuirla de manera más eficiente".
El caso argentino y la entrada de nuevos inversores
Hernán Barrea, director Comercial de Grupo Transatlántica, consideró que el interés por estas alternativas creció a partir de la posibilidad de ingresar al mercado con montos menores. Desde su perspectiva, el atractivo del ladrillo como resguardo patrimonial se mantiene, pero la tecnología modifica la forma de participar.
Como ejemplo, mencionó Lena Buró, un desarrollo de oficinas corporativas en Rosario impulsado junto con Fundar, que incorporó la tokenización de participaciones económicas vinculadas con unidades inmobiliarias. En esa operación, el ingreso mínimo parte de u$s400. Barrea explicó que el inversor puede participar del resultado económico del proyecto sin necesidad de comprar una oficina completa y que la ubicación geográfica pierde peso cuando el objetivo es obtener una rentabilidad y no utilizar la unidad.
Barrea identificó dos perfiles: pequeños ahorristas que buscan ingresar al mercado y inversores experimentados que quieren diversificar.
La inversión se respalda en un vehículo jurídico que establece los derechos económicos del comprador, sin otorgarle necesariamente la propiedad de una unidad física.
También aclaró que la rentabilidad no está garantizada. El resultado depende de la valorización del proyecto entre el momento de ingreso y la posterior comercialización de la unidad. Por eso, antes de invertir, el ahorrista debe revisar la estructura, quién administra el desarrollo, qué derechos adquiere y cuáles son las condiciones de salida.
La tokenización todavía enfrenta desafíos regulatorios, financieros y culturales. Para Barrea, el cambio no consiste en reemplazar la compra tradicional, sino en ampliar las formas de participación y el acceso al capital. Resumió: "Estamos ante la transición hacia un mercado de capitales inmobiliario mucho más líquido, inclusivo y moderno, donde el desarrollo de la economía real y la innovación tecnológica finalmente juegan en el mismo equipo".
