El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires comenzó a mostrar señales de recuperación, aunque los valores de venta todavía presentan diferencias importantes según el barrio, el tipo de construcción y las características de cada propiedad. Mientras algunas zonas mantienen precios asociados con desarrollos premium y una oferta de unidades nuevas, otras conservan valores considerablemente más bajos y empiezan a despertar interés entre quienes buscan oportunidades de compra.
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Comprar en CABA: cuáles son los 5 barrios más caros y los 5 más baratos para adquirir una propiedad
Las cotizaciones van desde u$s1.100 hasta u$s6.180 por m2. El mercado muestra señales de recuperación, con nuevos desarrollos que impulsan la valorización de algunas zonas.
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Puerto Madero, el barrio porteño más joven, mantiene su liderazgo entre las zonas más caras de CABA, con cotizaciones que alcanzan los u$s6.180 por m2
En octubre, el precio promedio del metro cuadrado publicado de los departamentos en CABA llegó a u$s2.913, con una suba mensual del 0,7%. El dato forma parte del Índice Mirando, que compara los valores de las mismas propiedades de un mes a otro. La variación se suma al incremento del 0,8% registrado en septiembre y representa las dos subas mensuales más importantes del año. Desde febrero, el aumento acumulado alcanza el 2,6%.
Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, comentó que lo más relevante de los últimos meses fue la aceleración de los precios. Entre mayo y agosto, los incrementos mensuales se habían ubicado entre 0% y 0,3%. La mejora coincidió con una reactivación de la demanda: en septiembre se firmaron 6.612 escrituras de compraventa en la Ciudad, un 9,2% más que en agosto, según el Colegio de Escribanos porteño.
El monto medio por operación alcanzó unos u$s120.000, con un incremento del 3% interanual. También volvió a moverse el crédito hipotecario, aunque todavía no recuperó el protagonismo de otros períodos. De acuerdo con De Haedo, "las escrituras con hipoteca durante los primeros nueve meses del año fueron un 31% menos que en igual período de 2025. La mayoría de las operaciones continúa concretándose al contado".
Los cinco barrios más caros para comprar
Puerto Madero se mantiene muy por encima del resto de la Ciudad, con un valor de u$s6.180 por m2. La distancia con los demás barrios del ranking es amplia: el segundo puesto corresponde a Núñez, con u$s3.938.
El relevamiento de Mirando.ai ubica a estas cinco zonas en los primeros lugares:
• Puerto Madero: u$s6.180 por m2.
• Núñez: u$s3.938 por m2.
• Palermo: u$s3.871 por m2.
• Belgrano: u$s3.667 por m2.
• Colegiales: u$s3.480 por m2.
De Haedo explicó que estos barrios comparten una característica: "La presencia de una proporción importante de departamentos a estrenar. En Núñez, tres de cada cuatro unidades publicadas son nuevas. En Palermo, Belgrano y Colegiales, la proporción ronda seis de cada diez".
La diferencia de precios entre una propiedad nueva y una usada también influye en los promedios. En toda la Ciudad, los departamentos a estrenar se publican a u$s3.442 por m2, frente a u$s2.427 por m2 de las unidades usadas. La brecha alcanza el 42%.
En Puerto Madero, además, la oferta de construcción moderna, los amenities, la seguridad y la escasa disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos contribuyen a sostener los valores. El especialista también identificó microzonas de precios elevados dentro del corredor norte: Palermo Chico ronda los u$s5.400 por m2, Belgrano Chico llega a u$s5.100 y el Botánico se ubica cerca de u$s4.800.
Los cinco barrios más baratos y las sorpresas del ranking
En el otro extremo aparecen barrios del sur porteño, donde el metro cuadrado cuesta menos de la mitad que en varias zonas del corredor norte. Villa Lugano presenta el valor más bajo del relevamiento, con u$s1.100 por m2. Le siguen Villa Soldati, Pompeya, La Boca y Balvanera.
El ranking de los cinco barrios más económicos queda conformado de la siguiente manera:
• Villa Lugano: u$s1.100 por m2.
• Villa Soldati: u$s1.302 por m2.
• Pompeya: u$s1.373 por m2.
• La Boca: u$s1.556 por m2.
• Balvanera (Once): u$s1.576 por m2.
Sin embargo, el ranking también deja algunas sorpresas entre los barrios que no integran los primeros cinco puestos. Saavedra ocupa el sexto lugar, con u$s3.280 por m2, por encima de Recoleta, Caballito y Villa Urquiza. Desde febrero, sus valores subieron 5,7%. De Haedo vinculó ese comportamiento con la composición de la oferta: tres de cada cuatro departamentos publicados en el barrio son a estrenar.
Chacarita aparece como otra de las zonas que más se destacan. El metro cuadrado llegó a u$s3.166, con una suba del 10% desde febrero al comparar las mismas propiedades. Su cercanía con Palermo y Colegiales, junto con la presencia de desarrollos nuevos, contribuye a explicar su valorización.
Recoleta, en cambio, aparece más abajo de lo que podría suponerse por su trayectoria inmobiliaria. Ocupa el puesto número doce, con u$s3.023 por m2. Según el análisis de Mirando.ai, tiene una proporción menor de obra nueva: apenas un tercio de sus publicaciones corresponde a departamentos a estrenar. Además, sus unidades suelen tener superficies más grandes. El metro cuadrado usado cotiza allí a u$s2.712, frente a u$s4.079 del nuevo.
Villa Devoto también sobresale: alcanza u$s3.053 por m2 y registra un aumento del 5% desde febrero. En el sur, Boedo y Barracas muestran incrementos del 6,6% y 6%, respectivamente, aunque ambos continúan por debajo de los u$s2.450 por m2.
El segmento premium y el servicio inmobiliario
En las zonas de mayor valor, el precio de una propiedad no es el único factor que determina una operación. El segmento premium también demanda un servicio acorde con las características de los inmuebles y las expectativas de los compradores. La negociación, el conocimiento de cada edificio y la revisión de la documentación requieren preparación y responsabilidad.
Elena Dresch, titular de ProReal, planteó que el negocio inmobiliario exige mucho más que conseguir una propiedad y acercar a un comprador. En particular, cuestionó la idea de que cualquier persona puede ingresar al sector y obtener ingresos elevados en pocos meses. Aunque las comisiones pueden ser importantes, los períodos entre una operación y otra obligan a contar con recursos para sostener la actividad.
Es vital en un sector donde el lujo es protagonista conocer cada edificio, dominar las características de las unidades, revisar la documentación y tener capacidad de negociación. Son aspectos centrales para concretar operaciones en uno de los barrios más exclusivos de Buenos Aires.
Dresch también advirtió que el negocio inmobiliario está lejos de ser una actividad de ingresos rápidos. Aunque las comisiones pueden alcanzar cifras importantes, los tiempos entre una operación y otra obligan a tener respaldo económico y una estructura profesional. En ese mercado, la confianza del cliente y el conocimiento específico de la zona resultan determinantes.
La demanda también cambió: los compradores llegan más informados, comparan edificios y buscan propiedades que se adapten a sus expectativas. En ese escenario, Dresch, dijo Puerto Madero no se limita a las unidades de lujo más costosas: "Hay departamentos desde u$s300.000 hasta propiedades que alcanzan los u$s3 millones, con diferencias importantes según la torre, los servicios y las características de cada unidad".
Villa Lugano y las oportunidades en el sur porteño
Mientras los barrios del corredor norte concentran los valores más altos, en el sur de la Ciudad aparecen otras dinámicas de mercado. Villa Lugano, que registra el metro cuadrado más económico del relevamiento, también presenta sectores con mayor movimiento comercial y demanda residencial.
Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, identificó una zona particular dentro de Villa Lugano a la que denomina "Lugano R". Según su criterio, es el sector más demandado del barrio y está delimitado por avenida Riestra, Batlle y Ordóñez, Murguiondo y Hudson.
Para las propiedades usadas, Rinaldo estimó un valor promedio de entre u$s1.500 y u$s1.600 por m2. En portales inmobiliarios hay departamentos de dos ambientes desde u$s35.000.
El corredor de avenida Cruz también aparece entre los sectores con potencial. Rinaldo destacó su cercanía con Chilavert, una de las arterias comerciales importantes de la zona, la amplitud de la avenida y las posibilidades edilicias para nuevos emprendimientos. A su entender, esas condiciones pueden favorecer la llegada de propuestas gastronómicas y comerciales de mayor calidad.
La evolución de los precios en CABA muestra así dos realidades: barrios consolidados que sostienen valores elevados por la calidad y antigüedad de su oferta, y sectores más accesibles donde la ubicación, la infraestructura y los nuevos desarrollos pueden modificar el interés de los compradores. Rinaldo concluyó: "la zona más demandada es la que llamo personalmente Lugano R".
