Escritura, impuestos, comisiones y crédito hipotecario elevan el costo. Qué mirar antes de firmar y cómo se distribuyen los cargos en la operación inmobiliaria.
Además del valor de la propiedad, una operación de compraventa incluye impuestos, honorarios, gastos notariales y costos administrativos que pueden elevar entre un 5,5% y un 12% el desembolso total para concretar la escritura
La compra de una propiedad no termina en el precio publicado. Detrás de una operación de u$s100.000 aparecen impuestos, honorarios, gastos notariales, costos bancarios y trámites que pueden elevar el desembolso total entre un 5,5% y un 12%, según se trate de una operación en la Ciudad de Buenos Aires o en la provincia de Buenos Aires.
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La diferencia resulta clave para quienes planifican una adquisición y calculan únicamente el valor del inmueble. Un departamento publicado en u$s100.000 puede requerir otros u$s6.000, u$s8.000 o incluso u$s12.000 para llegar a la escritura.
Pablo Valencia Neira, CEO de Valencia Neira Real Estate, explicó que en CABA el costo adicional suele ubicarse entre 7% y 7,5%, aunque con crédito hipotecario puede acercarse al 8,5%.
Sin embargo, recordó que existe una ventaja para quienes compran vivienda única, familiar y de ocupación permanente. En esos casos, las operaciones de hasta $226.100.000, equivalentes a unos u$s155.000, cuentan con exención del Impuesto de Sellos.
"Esa situación permite que el costo total pueda descender hasta una franja cercana al 5,5% o 6%, lo que beneficia tanto al comprador como al vendedor", explicó.
Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, señaló que en una operación de u$s100.000 los gastos adicionales suelen ubicarse entre el 5% y el 8%, dependiendo de si aplica una exención por vivienda única o interviene un crédito hipotecario.
En provincia de Buenos Aires, los números suelen ser más elevados. Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, estimó que el costo total extra oscila entre el 8% y el 12%.
Indicó: "Todo depende de la localidad, del tipo de inmueble y de si existe financiamiento hipotecario. Por eso resulta fundamental conocer cada gasto antes de cerrar la operación".
Más allá del valor del inmueble, existen varios conceptos que integran el costo final y que muchas veces pasan inadvertidos para quienes compran por primera vez.
En CABA, el comprador suele afrontar:
Del lado del vendedor aparecen los certificados necesarios para transferir el dominio, impuestos vinculados con la operación y otros costos relacionados con la documentación.
Gómez recomendó que el escribano participe antes de la firma del boleto y no recién al momento de escriturar. Además, advirtió que muchos problemas aparecen por diferencias entre la superficie real y la declarada o por documentación urbana desactualizada.
Valencia Neira remarcó que gran parte de esos conceptos pueden formar parte de una negociación entre las partes. "Muchas personas miran únicamente el precio de publicación y olvidan que detrás existe una estructura jurídica, impositiva y registral que forma parte del costo total", sostuvo.
El especialista también destacó que aspectos como la fecha de posesión, los muebles incluidos, los artefactos de iluminación, los equipos de aire acondicionado y hasta los tiempos para mudarse suelen integrar las conversaciones previas al cierre.
"En una operación al contado existe mucha más flexibilidad. Cuando interviene un banco, los tiempos quedan más condicionados", agregó.
En provincia de Buenos Aires, Belvedere indicó que en algunos mercados los propietarios aceptan absorber ciertos gastos para facilitar el cierre, especialmente cuando las propiedades acumulan varios meses de publicación.
También recordó que los porcentajes pueden variar según el municipio y el tipo de inmueble.
Uno de los conceptos que más dudas genera aparece alrededor del boleto de compraventa.
El documento establece las condiciones de la operación y fija derechos y obligaciones, pero no convierte al comprador en propietario.
Valencia Neira explicó que, siempre que resulte posible, prefiere avanzar directamente hacia la escritura.
"El boleto otorga un derecho a escriturar, pero el dominio recién cambia con la escritura. Si la reserva quedó bien estructurada, muchas operaciones pueden ir directamente al cierre definitivo", precisó.
Según detalló, una reserva correctamente redactada debe contemplar precio, fechas, penalidades, forma de pago y eventuales contingencias.
En operaciones donde el vendedor necesita primero concretar otra compra, las reservas deben quedar alineadas y sujetas a condiciones recíprocas para evitar inconvenientes.
El empresario explicó que, en operaciones al contado y con documentación completa, una escritura puede concretarse en menos de veinte días.
Además, consideró que uno de los errores frecuentes consiste en utilizar el boleto para volver a negociar aspectos que ya habían quedado cerrados.
"Cuando la reserva está bien confeccionada, la escritura se transforma casi en una consecuencia natural", expresó.
Los especialistas coinciden en que uno de los errores más frecuentes consiste en entregar dinero sin verificar la situación legal del inmueble.
Antes de firmar cualquier compromiso conviene revisar:
Valencia Neira recomendó que el escribano participe desde las primeras etapas.
"El estudio de títulos permite revisar la historia jurídica del inmueble durante unos veinte años y detectar cualquier inconveniente antes de avanzar", explicó.
También sugirió que el profesional encargado de la escritura controle previamente el contenido de la reserva o del boleto.
Belvedere puso el foco sobre la documentación personal del vendedor.
"Hay que corroborar el estado civil y asegurarse de que quien vende tenga capacidad legal para transferir el inmueble. Son controles básicos que evitan problemas posteriores", afirmó.
El empresario bonaerense recordó que en PH y propiedades antiguas aparecen con frecuencia diferencias entre la superficie declarada y la realmente construida, situación que puede generar demoras o inconvenientes con las tasaciones bancarias.
La vuelta del financiamiento impulsó nuevamente las consultas, aunque también sumó costos y exigencias.
Gómez explicó que una operación financiada puede sumar entre un 1,5% y un 3% extra por tasaciones, seguros, gastos bancarios e inscripción de la hipoteca. También sugirió obtener una preaprobación crediticia antes de avanzar con una reserva, para evitar demoras y cambios sobre la marcha.
En una operación hipotecaria aparecen gastos que no existen en una compra tradicional. Entre ellos figuran:
"Más allá del costo, la gran diferencia aparece en los tiempos. La operación deja de depender únicamente de comprador y vendedor y se incorpora toda la estructura bancaria", precisó Valencia Neira.
Belvedere calculó que el desembolso previo a la escritura puede ubicarse entre u$s8.000 y u$s15.000, dependiendo del porcentaje financiado.
Por ese motivo recomendó obtener una preaprobación antes de reservar una propiedad. "Conocer previamente la capacidad crediticia permite evitar sorpresas y ordenar mejor los tiempos", señaló.
El corredor inmobiliario también destacó que la coordinación entre banco, comprador, vendedor y escribanía resulta fundamental para evitar demoras.
Tanto en CABA como en provincia, las operaciones continúan concentrándose en departamentos usados, PH y viviendas familiares de dos y tres ambientes.
Belvedere destacó que el ticket cercano a los u$s100.000 continúa reuniendo buena parte de las consultas, especialmente en zonas urbanas consolidadas.
En distintos sectores del conurbano todavía aparecen departamentos de tres ambientes alrededor de u$s149.000 y propiedades listas para habitar que conservan una demanda sostenida.
La entrega inmediata, sumada al encarecimiento de la construcción y al menor impacto del crédito hipotecario respecto de otros ciclos, fortaleció el interés por las unidades usadas.
Para Belvedere, la clave de cualquier operación pasa por la organización previa y la transparencia documental. "Cuando cada plazo, cada responsabilidad y cada gasto quedan definidos desde el comienzo, las posibilidades de conflicto bajan considerablemente. Una compraventa ordenada siempre termina siendo más segura para ambas partes", concluyó.