El regreso del crédito hipotecario impulsó el mercado inmobiliario en CABA: qué propiedades se venden más

Análisis privado confirmó que los precios de cierre subieron en buen volumen en los últimos meses, las causas y los barrios más demandados.

El mercado inmobiliario porteño muestra dinamismo con avance de operaciones, los valores, aun de oportunidad, y el impulso del crédito  hipotecario favorecieron el entorno del ladrillo

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En julio se firmaron 6.651 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y de ese total, 1.393 se concretaron con hipoteca. Es decir, casi 20% de las operaciones se realizaron con financiamiento, un nivel que no se registraba desde hacía años. La cifra refleja un cambio profundo: los bancos volvieron a prestar y quienes alquilan ahora se animan a comprar.

El regreso del financiamiento modificó el ritmo de las operaciones y el mix de demanda. Volvieron las reservas con condición a crédito y, con carpetas sólidas, los plazos entre seña, tasación y escritura se acortaron. Los bancos reactivaron campañas y ofrecieron pre aprobaciones que ordenan expectativas, aunque recientemente las seguidas subas de tasas de interés pueden impactar en la demanda futura (solo Banco Ciudad y Nación casi no las ajustaron, mientras que los privados ya promedian en el 9%). Quien alquila empezó a evaluar cuotas y a comparar escenarios de tasa y actualización antes de ofertar.

Pablo Valencia Neira (quien realizó el análisis del sector), CEO de Valencia Neira Real Estate, destacó la magnitud del salto. “La cantidad de hipotecas fue 500% más alta que en el mismo mes de 2024. El impacto es positivo no solo por el volumen directo, sino por el efecto multiplicador. Una operación con crédito suele disparar dos o tres adicionales, porque el que vende busca mudarse a una propiedad más grande y se convierte en comprador”, explicó.

Ese mecanismo en cadena impactó en los valores de cierre. Según Valencia Neira, en barrios como Recoleta los precios promedio pasaron de u$s1.800 por m2 en 2023 a u$s2.300 actuales, una suba cercana al 30%. Algo similar se observa en Palermo y Belgrano, donde las unidades en buen estado concentran las operaciones.

Vuelve el comprador de primera vivienda

El crédito reactivó un perfil de comprador que había desaparecido: el de primera vivienda. Los principales protagonistas son jóvenes profesionales que buscan su primer departamento y familias que ya tenían una unidad chica y ahora necesitan un ambiente adicional. Con la financiación, pueden dar el salto de un monoambiente o 2 ambientes hacia una unidad más grande.

El rango promedio de las operaciones con hipoteca se ubica entre u$s90.000 y u$s150.000. Los bancos financian alrededor del 70% del valor, mientras que el 30% restante más los gastos de cierre deben salir de los ahorros del comprador. En la práctica, quien busca una propiedad de u$s120.000 debe contar con unos u$s35.000 propios para cubrir la parte inicial y los costos.

Más solicitados

Valencia Neira subrayó que el corazón del mercado está en los departamentos de 2 y 3 ambientes. “Son los que más salida tienen. Cuando la demanda baja, resisten mejor; cuando se activa, son los primeros en subir de precio”, explicó. Con el regreso del crédito, los 3 ambientes ganaron protagonismo: muchos compradores que antes estaban limitados ahora pueden dar el salto a una unidad mayor.

Departamento de 3 ambientes ubicado en Recoleta. Uno de los tipos de inmuebles más demandados en CABA

Valencia Neira Real Estate

En contraste, los 4 ambientes concentran menor volumen por su precio más elevado, aunque algunos logran acceder gracias al financiamiento parcial y a un ahorro previo más alto.

De acuerdo con Zonaprop, aplicando el filtro “Apto Crédito”, los valores promedio en los barrios con más operaciones son:

• Monoambientes: desde u$s90.000–95.000 en 30–40 m2, hasta u$s120.000–131.000 en 40–55 m2.
• Dos ambientes: u$s95.000–100.000 en 30–40 m2; u$s135.000–145.000 en 40–55 m2; u$s158.000–189.000 en 56–90 m2.
• Tres ambientes: desde u$s138.000–140.000 en 40–55 m2; u$s179.000–195.000 en 56–90 m2; más de u$s245.000–284.000 cuando superan los 90 m2.

El 80% de la oferta de este tipo se concentra en Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Almagro, Balvanera y Villa Crespo. Allí predominan los 2 ambientes, seguidos por los 3 ambientes y los monoambientes.

Barrios donde más se concreta con crédito

Los barrios de clase media lideran la reactivación. Caballito, Almagro, Villa Urquiza, Villa Crespo y Balvanera concentran gran parte de las operaciones con financiamiento porque combinan valores más accesibles, buena conexión de transporte y abundancia de departamentos chicos y medianos.

En Palermo, Belgrano y Recoleta también se utilizan créditos, aunque sobre todo en unidades de menor metraje. En esas zonas los precios elevados limitan el alcance de los préstamos, por lo que los compradores suelen ser jóvenes profesionales que buscan su primer monoambiente o 2 ambientes. En cambio, en barrios intermedios aparece con fuerza la familia que ya tenía un 2 ambientes y ahora puede pasarse a un 3 ambientes.

Desafíos para acceder

Valencia Neira remarcó que los compradores enfrentan obstáculos. “Los bancos endurecieron los filtros y muchas carpetas no se aprueban. Esto genera que inmobiliarias y vendedores desconfíen de operaciones atadas al crédito, porque la probabilidad de caída es más alta que antes”, explicó.

Un dos ambientes con balcón, también entre los que se más se vendieron con apalancamiento crediticio

La empleabilidad es otro factor crítico. “Si el comprador está en riesgo de perder el trabajo, puede verse obligado a vender de forma forzosa con riesgo de pérdida. A esto se suma el contexto de subas o bajas del mercado, que puede complicar el repago”, agregó.

Consejos para quienes buscan financiarse

Valencia Neira enumeró una serie de recomendaciones prácticas:

• Buscar pre aprobación bancaria antes de hacer una oferta, para conocer montos y condiciones.
• Reservar con cláusula ad referéndum, que condicione la compra a la aprobación del crédito y la tasación bancaria, con plazos definidos.
• Elegir propiedades con documentación impecable: listas para escriturar, sin sucesiones pendientes, con detalle de expensas y Reglamento de Copropiedad claro.
• Tener un plan B, con ahorros adicionales por si la tasación resulta menor al precio pactado.
• Simular escenarios de cuota, proyectando aumentos y dejando margen en los ingresos familiares.

Otras zonas que concentran la demanda

La reactivación de los créditos hipotecarios en Argentina encuentra su principal impulso en zonas con valores de propiedad más accesibles. La demanda se concentra en localidades del conurbano bonaerense, con un fuerte movimiento en el oeste y el sur, y en áreas suburbanas del interior del país, como Córdoba, Rosario y Mendoza, donde el metro cuadrado se mantiene por debajo de los u$s1.000. Al respecto, Sabrina Salgado Costa, experta del mercado inmobiliario, señaló: "La demanda se mueve con inteligencia hacia donde la relación entre el valor de la propiedad y el monto del crédito es más favorable".

Pese al entusiasmo inicial, el sistema hipotecario enfrenta barreras estructurales que limitan su verdadero alcance. El principal desafío es el ajuste por UVA sin un respaldo sólido de ingresos futuros, lo que genera incertidumbre en los tomadores. La inestabilidad macroeconómica, con la volatilidad del dólar y la inflación, también desalienta a varias familias. Salgado Costa, desde su análisis, advirtió que "la falta de cultura financiera y de información clara sobre los riesgos reales del sistema UVA es un obstáculo que afecta a un gran número de usuarios".

Para lograr una cobertura real, Salgado Costa concluyó que el sector precisa medidas complementarias. Propuso más protección legal, ampliar plazos de pago y una mayor educación financiera.