Escrituras en Provincia de Buenos Aires: marzo marcó el mejor nivel en 8 años y revirtió el débil inicio de 2026

Con 11.116 operaciones, el tercer mes del año mostró un repunte. Qué factores explican la mejora, qué viviendas se venden y el crédito hipotecario.

Vista de la Avenida 19 entre calles 42 y 43, cerca de la Plaza Azcuénaga, en una zona en crecimento en la La Plata

El mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires mostró en marzo un punto de inflexión tras un arranque de año débil. Con 11.116 escrituras, la actividad registró una suba del 8% interanual y un salto del 45% frente a febrero, cuando se habían concretado 7.655 operaciones.

El dato no solo reflejó una mejora coyuntural. También posicionó a marzo como el mejor desempeño para ese mes en los últimos ocho años. El antecedente más cercano se ubicó en marzo de 2018, con 11.954 escrituras, en un contexto económico diferente y con otro nivel de crédito y precios.

El repunte encontró sustento en varios factores. La estabilidad cambiaria, la ausencia de saltos bruscos del dólar y valores de publicación que se mantuvieron contenidos facilitaron el cierre de operaciones. A eso se sumó una demanda que permaneció postergada durante años y que comenzó a activarse ante un escenario más previsible.

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, señaló que el comportamiento del primer trimestre resultó irregular y no permitió definir aún una tendencia clara para el año. Indicó que la mejora de marzo respondió a múltiples variables, entre ellas precios que no se dispararon, una necesidad habitacional sostenida y el impacto de un dólar relativamente estable en la toma de decisiones.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires

El directivo remarcó que el tipo de cambio continuó siendo un factor clave en la dinámica del mercado. Explicó que la estabilidad cambiaria generó condiciones para avanzar en operaciones que permanecieron en pausa durante meses.

El apalancamiento crediticio es vital pero debe crecer

Sin embargo, el crédito hipotecario no acompañó con la misma intensidad. En marzo se firmaron 1.509 hipotecas, con una baja del 10% interanual, aunque con un crecimiento del 44% frente a febrero. La mejora mensual se alineó con el repunte general, pero sin consolidarse como motor estructural.

Longhi advirtió que, sin un mayor desarrollo del financiamiento, la recuperación encontrará límites. Señaló que el crédito resulta determinante para ampliar la base de compradores y sostener el crecimiento en el tiempo.

Precios contenidos y operaciones posibles

En paralelo, los valores de las propiedades mostraron un comportamiento estable. Los datos de Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés reflejaron variaciones moderadas en marzo, tanto en casas como en departamentos, con subas leves en el norte y comportamientos dispares en el sur y oeste. Acumulan un aumento que roza el 3% promedio interanual y casi no hubo aumentos a nivel intermensual

Lo que consolidó un escenario donde la relación precio-calidad pasó a ser determinante. En ese contexto, los compradores evitaron convalidar sobreprecios y priorizaron oportunidades concretas.

Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires

En la práctica, el mercado operó sobre tickets medios. Departamentos y casas compactas concentraron la demanda, con operaciones que en muchos casos se ubicaron en torno a u$s100.000, especialmente en zonas urbanas consolidadas del conurbano.

En el oeste, por ejemplo, los valores se movieron en rangos amplios, aunque con cierres efectivos en niveles medios. En el sur, los precios mantuvieron un perfil accesible dentro del promedio del mercado, con fuerte presencia de unidades de dos y tres ambientes.

A continuación, los rangos de valores de los inmuebles más vendidos, según distintos portales del sector:

• Zona norte del Gran Buenos Aires (GBA)
  • Departamentos usados: entre u$s100.000 y u$s250.000.
  • Departamentos a estrenar: desde u$s180.000, con picos según ubicación y calidad.
  • Valores por m2: entre u$s2.500 y u$s4.500.
  • Operaciones más frecuentes: por encima de u$s130.000, según corredor y tipología.
• Zona oeste GBA
  • Departamentos: entre u$s60.000 y u$s220.000.
  • Casas: entre u$s120.000 y u$s250.000.
  • Operaciones más frecuentes: en torno a u$s100.000.
• Zona sur GBA
  • Departamentos 2 ambientes: entre u$s45.000 y u$s80.000.
  • Departamentos 3 ambientes: entre u$s70.000 y u$s120.000.
  • Casas 3 ambientes: entre u$s80.000 y u$s150.000.
  • Casas 4 ambientes: entre u$s120.000 y u$s250.000.

Qué se vendió y por qué

El tipo de propiedad también explicó el repunte. Casas de tres ambientes, con y sin cochera, departamentos funcionales y unidades bien ubicadas lideraron la demanda. Se trató de propiedades que combinaron precio accesible, buena localización y condiciones acordes a las necesidades actuales.

Matías Bettatis, presidente de Bettatis Asesores Inmobiliarios, analizó el fenómeno desde una perspectiva estructural. Señaló que el crecimiento de marzo respondió más a un factor de confianza que a un cambio de fondo en el mercado.

Explicó que la mejora estuvo vinculada a la activación de demanda postergada más que al impulso del crédito. Indicó que, en contextos de mayor previsibilidad macroeconómica, con menor volatilidad y tasas más estables, comenzaron a aparecer decisiones que durante años permanecieron en pausa.

Bettatis remarcó que "el crédito hipotecario mantuvo una incidencia baja dentro del total de escrituras. El volumen se sostuvo principalmente en operaciones al contado, ventas encadenadas y procesos de reorganización patrimonial".

También destacó que los valores de las propiedades usadas continuaron entre un 25% y un 30% por debajo de los máximos del ciclo anterior. Esa situación generó oportunidades concretas para compradores con liquidez, aunque con una demanda cada vez más selectiva.

Según su visión, las operaciones se concretaron en inmuebles que cumplieron tres condiciones: precio adecuado, ubicación consolidada y funcionalidad. Factores como luminosidad, distribución y presencia de espacios exteriores incidieron de manera directa en la decisión.

Un mercado con límites estructurales

Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, planteó que la mejora no respondió a una política estructural sino a factores puntuales. Indicó que el crédito acompañó en parte, pero lejos de lo esperado, y que las operaciones se apoyaron principalmente en ahorros previos y en decisiones de inversión ante precios bajos.

Colao sostuvo que el mercado opera sobre valores deprimidos. Explicó que las propiedades se mantuvieron muy por debajo de los niveles de 2017-2018, con caídas que en algunos casos alcanzaron el 40%. "Ese escenario incentiva compras, pero también plantea interrogantes hacia adelante", comentó.

Advirtió que el mercado no convalidó los costos actuales de construcción, lo que generó un desfasaje entre el valor de reposición y los precios de venta. Señaló que, una vez que se absorba el stock disponible, podría aparecer un problema de oferta.

Mariano Moreno al 1200, en La Lucila, partido de Vicente López, uno de los puntos con mayor cantidad de operaciones en provincia

En relación al crédito, remarcó dos limitaciones centrales: el costo financiero y el nivel de ingresos. Explicó que las tasas y los gastos asociados dificultaron el acceso, mientras que los salarios limitaron la capacidad de calificación.

Colao Indicó que "esa combinación redujo el universo de compradores a segmentos con capacidad de pago o acceso a ahorros, dejando a la clase media fuera del mercado en muchos casos". Señaló que el aspiracional de ese segmento no encontró respuesta ni en la oferta crediticia ni en los valores disponibles.

También planteó dificultades en el desarrollo de lotes, vinculadas al alto costo de los servicios y a las condiciones impuestas por las empresas proveedoras. Ese factor limitó la expansión del mercado de tierra y condicionó nuevas inversiones.

Qué puede pasar

Hacia adelante, el mercado inmobiliario en la provincia evidencia un escenario de recuperación gradual, condicionado por la estabilidad macroeconómica y la evolución del crédito.

El desarrollo del crédito hipotecario apareció como el principal desafío. No solo en términos de tasas, sino también de acceso, costos y capacidad de inclusión de nuevos compradores.

Bettatis concluyó que el mercado ya comenzó a moverse, "pero que la diferencia entre una recuperación y una expansión dependerá de la capacidad del sistema para acompañar con financiamiento y de sostener condiciones de estabilidad que permitan transformar la demanda en operaciones efectivas".