Cuánto cuesta comprar un departamento de tres ambientes a estrenar en Caballito en julio de 2025

Por qué comprar allí: demanda en aumento, ubicación estratégica y proyección de valorización, cuales son las calles y avenidas más buscadas.

Edificio en José A. Terry y Valle (Foto Gentileza: Grupo Pisano)

El mercado inmobiliario de Caballito, uno de los barrios más tradicionales y cotizados de Buenos Aires, se mantiene como una opción atractiva para quienes buscan estabilidad y valorización en su inversión. En junio de 2025, la compra de un departamento de tres ambientes a estrenar en la zona se mantiene como una de las alternativas más solicitadas por aquellos que buscan comodidad, buena ubicación y acceso a los principales puntos de la ciudad.

La creciente demanda de propiedades en Caballito, sumada a su ubicación estratégica entre importantes avenidas y medios de transporte, consolidan al barrio como uno de los más codiciados en el Oeste porteño. Además, la inversión en propiedades de tres ambientes se muestra como una apuesta segura, con un mercado que marca estabilidad frente a la volatilidad económica general y consultas para también comprar con crédito hipotecario.

Valor por metro cuadrado

Para julio de 2025, el precio promedio de un departamento a estrenar en Caballito ronda los u$s2.800 por m2. Sin embargo, esta cifra es un punto de partida, ya que el valor final puede oscilar considerablemente. Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades, explicó que este valor "toca alrededor de los u$s3.200 en zonas residenciales de Caballito Sur, con amenities, y llega a unos u$s2.600 en zonas de Caballito Norte o cercanas a Parque Chacabuco".

Un 3 ambientes a estrenar en Valle, cerca de la Avenida La Plata (Foto Gentileza: D´Odorico Propiedades)

Fernando Pérez, director de Broker Coldwell Banker Desiderio Group, indicó que los tres ambientes a estrenar en Caballito Norte, "arrancan en valores aproximadamente de u$s150.000, que se incrementan hacia Caballito Sur, donde rondan los u$s200.000".

Agregó que en esta última zona, así como en avenidas de crecimiento como Pedro Goyena y Directorio, se encuentran "proyectos premium por encima de estos valores mencionados".

Un departamento de tres ambientes, con superficies que suelen ir desde los 60 hasta los 85 metros cuadrados totales (e incluso más de 100 m2 en proyectos premium, según Pérez), implica una inversión inicial que puede partir desde los u$s150.000 y superar los u$s250.000.

Un barrio en donde se construyó mucho luego de Palermo en los últimos 25 años

Por ejemplo, Luis D'Odorico citó casos como semipisos de 3 ambientes en Hortiguera 524, con 68,5 m2 propios, que valen u$s226.000 sin cochera. Otro ejemplo es en Valle 28, donde semipisos de 61 m2 propios tienen un valor de u$s190.000. Ambas propiedades cuentan con SUM, y la de Valle además incluye gimnasio y piscina.

Detalles que marcan la diferencia: calidad y equipamiento

Las características y terminaciones son clave para definir el valor de una unidad a estrenar. Fernando Pérez detalló que las unidades suelen entregarse con:

• Split frío/calor.

• Interiores de placard y muebles de cocina (bajo mesada y alacena).

• Mesada de cuarzo natural, bacha de acero inoxidable, cocina a gas de 4 hornallas y campana de extracción de acero inoxidable.

• Grifería FV en baño y cocina.

• Ventanal de aluminio anodizado con doble vidrio hermético (DVH).

• Pisos de porcelanato.

• Portero visor.

• Ascensores de alta velocidad y grupo electrógeno.

En el segmento premium, los detalles se elevan: "vigilancia presencial 24 hs, sala de coworking, SUM, WI-FI en áreas comunes, cocheras con punto de carga eléctrica, laundry, gimnasio con vestuarios, piscina con solárium y parrillas con mesas", explicó Pérez.

También se incluyen "aberturas con DVH, pisos de porcelanato o símil madera, agua caliente centralizada mediante tecnología sustentable, calefacción por piso radiante, refrigeración por equipos, sistemas eléctricos controlados por termostatos de pantalla táctil y control inteligente". Estos proyectos incluso incorporan "jardines verticales" y "materiales de última tecnología y alta prestación".

Buenas terminaciones en cocinas, baños y living tientan a la demanda joven, sobre todo, que busca para vivir en Caballito

Desde Grupo Pisano, el arquitecto Néstor Pisano y el economista Nicolás Pisano, destacaron que hay unidades de alta gama en la exclusiva zona de Barrio Inglés, como el edificio en Terry esquina Valle, incorporan "dormitorio en suite, toilette de recepción, carpinterías con doble vidrio hermético y filtro solar" y "solado en porcelanato brasilero". Su edificación, además, cuenta con un "basamento gastronómico" que añade valor al entorno.

¿Usuario final o inversor? La demanda del mercado

La demanda principal para este tipo de unidades es el usuario final, coincidieron los especialistas. D’Odorico subrayó que el interés se centra en quienes buscan una vivienda para habitar.

Néstor Pisano confirmó esta tendencia: "Nuestro público principal es el usuario final residente, atraído por la alta calidad constructiva y el cuidado en los detalles de terminación. Apuntamos a personas que ya viven en la zona y desean permanecer en ella". Si bien participan inversores ocasionalmente, el foco se pone en quienes "valoran la vida de barrio y buscan una vivienda definitiva para su familia".

Pérez añadió que, si bien el "usuario final" es el comprador más frecuente, también se encuentra "la familia que proyecta a futuro ingresando en pozo con boleto generalmente del 30% y cuotas ajustadas por índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción) o dólares". En cuanto al inversor, "lo observa más a la expectativa de los últimos movimientos, si fue positivo el blanqueo de capitales".

La paradoja del "pozo" y la conveniencia de lo terminado

Una particularidad del mercado actual en julio de 2025 es que, de manera poco habitual, los departamentos terminados se están vendiendo a valores más bajos que las unidades en pozo.

Nicolás Pisano explicó el porqué: "Esta situación responde a que muchos desarrolladores, con varias obras en simultáneo, necesitan apalancarse financieramente para poder continuar con sus proyectos. Por eso, liquidan unidades terminadas a precios cercanos al costo de reposición".

Los desarrollos en pozo están fuertemente impactados por el alto valor del terreno y el aumento de los costos de construcción, lo que encarece su valor de preventa. Sin embargo, se considera "temporal" y una oportunidad para quienes buscan comprar una unidad a estrenar a precio de reposición.

Avenida Directorio al 700, una zona dinámica de Caballito

D’Odorico explicó que hoy "conviene comprar terminado porque están listos para habitar, mientras que la venta en obra tiene valores más altos debido al costo actual de construcción". Aclaró que "en pozo, los valores son mayores si se pagan en cuotas fijas en dólares, rondando entre u$s 2.600 y u$s 3.200 por m2, dependiendo de la ubicación y amenities".

Pérez añadió que "el precio del a estrenar ha aumentado por el alza del costo de construcción, convirtiéndolo en una opción atractiva para quienes disponen de capital". Estimó un aumento interanual de un 10%.

Con potencial y calles demandadas con futuro

Según Néstor Pisano, invertir en una propiedad a estrenar en Caballito es estratégico por su conectividad, con acceso a trenes, subtes y varias líneas de colectivo. Además, la oferta de servicios y la calidad de vida lo convierten en un entorno ideal para familias. Destacó el "potencial de valorización", ya que en zonas consolidadas como esta, el valor de reventa tiende a mantenerse firme.

Un tres ambientes listo para habitar

Pérez coincidió en el potencial de crecimiento de Caballito, mencionando que ya es notable en zonas como la Sur, con nuevos proyectos de arquitectos reconocidos. También destacó el "crecimiento del sector norte", el "Barrio Inglés" y zonas como Parque Centenario, que aportan áreas verdes a la ciudad. Además, subrayó el auge de los polos gastronómicos, educativos y deportivos.

Ls avenidas y calles más demandadas: Avenida Pedro Goyena, José M. Moreno, Avenida La Plata, y las calles Miró, Hortiguera, Achával, Valle, San José de Calasanz y los pasajes Terry, Antonino Ferrari, Bertrés. D’Odorico indicó que las zonas con mayor crecimiento actualmente son "Avenida Directorio y calles como Puan, Víctor Martínez y Thorne".

Nicolás Pisano amplió sobre las calles más demandadas en Caballito Sur: "la calle Valle y las perpendiculares desde Puan hasta Del Barco Centenera". Destacó a Pedro Goyena por su "carácter tradicional con sus enormes tipas". En cuanto al futuro, pronosticó que las calles que serán "más homogéneas" serán "el completamiento de la calle Valle y sus perpendiculares hasta la Avenida José María Moreno", nombrando también a la "Avenida Alberdi que a futuro se van a construir varios edificios, completando el corredor de la avenida hacia Avenida Carabobo", concluyó.