El 70% del desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se concentrará en nueve barrios durante 2026

Cuáles son esos trazados y por qué avanzará allí la edificación de viviendas. Los costos para construir ahora tienden a correr por debajo de la inflación.

Las áreas con mayor concentración de obras son las que ya cuentan con un mercado activo y que seguirán profundizando su crecimiento, mientras amplios sectores de la Ciudad permanecen en una etapa de espera

El desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires durante 2026 no mostrará una distribución homogénea. Por el contrario, siete de cada diez proyectos se concentrarán en apenas nueve barrios, y consolidarán una fuerte polarización geográfica. Así lo revela un análisis realizado por la consultora Terres, que estudió más de 5.500 terrenos en la Ciudad y proyectó dónde se concentrarán los lanzamientos de obra, los metros cuadrados a construir y las operaciones de compraventa durante el próximo año.

Según el informe, los barrios que liderarán la actividad son Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo, Almagro y Caballito, que en conjunto absorberán cerca del 70% del desarrollo inmobiliario previsto para 2026.

“No es una distribución equitativa ni casual”, explicó Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene el crecimiento y una demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.

La ciudad en números

El relevamiento de Terres, basado en el análisis de 5.500 parcelas durante 2024 y 2025, permitió proyectar una radiografía clara del mapa inmobiliario porteño para 2026. La actividad se organizará en cuatro grandes bloques territoriales, con distintos niveles de dinamismo.

Barrios que concentrarán el 70% del desarrollo

• Núñez.

• Saavedra.

• Villa Urquiza.

• Colegiales.

• Belgrano.

• Palermo.

• Villa Crespo.

• Almagro.

• Caballito.

Distribución estimada de la actividad

• Corredor norte en expansión (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano): 40–45%

  • Infraestructura ejecutada o en ejecución.

  • Demanda sostenida.

  • Capacidad de densificación sin fricciones urbanas.

• Áreas consolidadas de alta rotación (Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro): 30–35%

• Mercados probados.

• Precios que validan nuevos proyectos.

• Alta previsibilidad de salida.

Barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita): 15–20%

• Desborde de zonas más activas.

• Normativa favorable.

• Valores de suelo aún competitivos

Zonas con potencial aún no activado (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Mataderos, Villa Soldati): 10–15%

• Capacidad normativa disponible

• Demanda insuficiente para cerrar la ecuación económica

La investigación se realizó sobre la base de más de 5.000 terrenos relevados en la Ciudad

En primer lugar, el corredor norte en expansión, integrado por Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano, concentrará entre 40% y 45% de la actividad total. En estas zonas confluyen obras de infraestructura ya ejecutadas o en curso, una demanda sostenida y un tejido urbano que permite reemplazos y densificación sin mayores fricciones.

Un segundo bloque estará compuesto por las áreas consolidadas de alta rotación, como Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro, que concentrarán entre 30% y 35% del desarrollo. Son mercados probados, con precios de venta que validan nuevos proyectos y una dinámica de compraventa constante, aunque en algunos casos limitados por la escasez de producto en determinados rangos de precios.

Las zonas con potencial aún no activado, entre ellas Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati, concentrarán apenas entre 10% y 15% del desarrollo, pese a contar en muchos casos con capacidad normativa disponible.

Por qué se concentra el desarrollo

La polarización geográfica responde a una lógica económica concreta. Para que un proyecto inmobiliario resulte viable, debe cerrar una ecuación básica: precio de venta del m2 terminado mayor al costo del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador.

En los nueve barrios que concentran el 70% de la actividad, esa ecuación cierra. En el resto de la Ciudad, al menos una de las variables falla. En el sur, los precios de venta no alcanzan para absorber costos y riesgos, aun cuando la normativa permite construir.

En zonas sin infraestructura reciente, la demanda resulta débil o incierta. En áreas tradicionales como partes de Recoleta o Retiro, los valores del suelo erosionan el margen del desarrollador. “El mercado no es caprichoso”, sintetizó Akerman. “Va donde los números cierran”.

Consecuencias de la concentración

La concentración del desarrollo inmobiliario genera impactos que van más allá del negocio. En las zonas más activas, la presión sobre infraestructura, transporte, servicios y espacios verdes se intensifica, lo que puede derivar en saturación si la inversión pública no acompaña el ritmo del crecimiento.

En paralelo, el sur de la Ciudad muestra una subutilización de su potencial urbano. La capacidad normativa disponible que no se activa representa una oportunidad desaprovechada tanto para el sector privado como para objetivos de política pública, como la densificación equilibrada y el mejor aprovechamiento de infraestructura existente.

Además, la polarización refuerza la divergencia de precios de suelo. Los terrenos en barrios activos continúan subiendo por la demanda sostenida, mientras que en zonas en pausa los valores se mantienen estables o caen en términos relativos. Esto también genera un escenario de previsibilidad desigual para los inversores.

¿Qué podría cambiar el mapa?

Aunque la proyección para 2026 apunta a una profundización de las tendencias actuales, existen factores que podrían modificar el mapa en el mediano plazo. Obras de infraestructura estratégicas, cambios normativos focalizados, una suba excesiva de precios en las zonas activas o una eventual reactivación del crédito hipotecario podrían redistribuir la actividad.

Núñez, Belgrano y Villa Urquiza, entre los barrios en donde más se construye en CABA

“Ninguno de estos escenarios es descartable, pero tampoco son inminentes”, señaló Akerman. “Para 2026, el mapa está bastante definido. Si hay cambios significativos, se verán en 2027 o después”.

Hacia la estabilización

El escenario de la construcción residencial en la Ciudad de Buenos Aires transita una etapa de transición, con costos elevados en dólares y un mercado que todavía ajusta precios y ritmos de obra. Hoy, el valor de la obra estándar supera los u$s1.300 por m2, mientras que los desarrollos premium se ubican por encima de los u$s1.600, un nivel que obliga a los desarrolladores a seleccionar con mayor precisión dónde y cómo avanzar.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), sostuvo que, tras una suba sostenida, los costos comienzan a mostrar un cambio de tendencia. “No creemos que los costos sigan subiendo en dólares. Lo que vemos es una etapa de estabilización y, eventualmente, alguna baja leve a lo largo del año”, explicó. Sin embargo, advirtió que el principal problema sigue siendo el descalce entre costos altos y precios de venta todavía contenidos, sobre todo en los segmentos medios.

Desde su mirada, la falta de crédito hipotecario para la compra en pozo es uno de los factores que frena la recuperación del sector. “Los precios van a seguir subiendo, pero la velocidad va a estar atada a la penetración del crédito hipotecario”, señaló Spina, y remarcó que hoy el financiamiento se concentra en el usado. Para que el mercado tome mayor dinamismo, planteó la necesidad de más líneas de crédito y de un mercado secundario que permita a los bancos rotar carteras y ampliar el volumen de préstamos.

Sebastián Orlandi, CEO de FLAMMA, coincidió en que el nivel actual de costos obliga a ser extremadamente selectivos a la hora de lanzar proyectos. Señaló que los valores elevados en dólares empujan la actividad hacia barrios de clase media alta y alta, donde el producto puede convalidarse, y concluyó que la expectativa hacia adelante es de moderación: no una caída abrupta, pero sí una tendencia a la baja desde niveles que hoy rondan los u$s1.600 por m2, por encima de los promedios históricos.