Durante décadas, Barracas y algunas áreas de San Temo quedaron fuera del radar del desarrollo inmobiliario premium. El sur porteño cargó con una etiqueta histórica de zona industrial, logística y residencial de bajo perfil, mientras la inversión de mayor calidad se concentró en Palermo, Belgrano o Núñez. Ese esquema empezó a romperse. En los últimos años, una serie de proyectos de escala, diseño y servicios comparables con los barrios más cotizados de la Ciudad modificó la percepción del mercado y abrió una nueva etapa para esta área.
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Qué zona del sur porteño se posiciona como polo premium con viviendas nuevas que alcanzan los u$s3.250 por m2
Allí se construyen edificios que renuevan la fisonomía y empujan un mercado inmobiliario en expansión, a 20 minutos del Centro de la Ciudad de Buenos Aires.
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MOCA 2, en la esquina de Finochietto y Hornos, en Barracas. El edificio se ubica en el entorno de plazoleta César Martinez y la Plaza Casa Cuna, con acceso directo a las autopistas 25 de Mayo y Arturo Frondizi
El posicionamiento de Barracas, por ejemplo, como polo residencial premium podría profundizarse aún más si el Gobierno porteño acelera la construcción de la futura Línea F del subte. El proyecto prevé unir Plaza Italia con el sur de la Ciudad y contempla una estación en Barracas —Brandsen, en la zona de Plaza Colombia—, lo que reforzaría la conectividad norte-sur y sumaría un factor clave de valorización urbana e inmobiliaria para el barrio.
Uno de los casos más visibles hoy es MOCA 2, el segundo desarrollo del complejo impulsado por G&D Developers sobre los antiguos terrenos de la fábrica Bagley.
El edificio, ya finalizado y en plena etapa de entrega de unidades, alcanzó niveles de demanda que superaron las proyecciones iniciales y aceleraron el lanzamiento de una tercera etapa. El fenómeno no se explica solo por el producto, sino por el contexto urbano que rodea al proyecto y por un cambio estructural en la lógica de compradores e inversores.
Hacia las autopistas
Ubicado en la esquina de Finochietto y Hornos, a metros de Plaza Casa Cuna y con acceso directo a las autopistas 25 de Mayo y Arturo Frondizi, MOCA 2 se inserta en una zona que históricamente fue considerada periférica. La conectividad, la cercanía a universidades, hospitales, espacios culturales y polos gastronómicos, junto con la mejora de la infraestructura urbana, transformaron al entorno en un punto estratégico para vivir y para invertir.
Daniel Mintzer, socio de G&D Developers, explicó: "El proyecto instala un nuevo paradigma y demuestra que el sur de la Ciudad, al igual que otras zonas no tradicionales, puede ser competitivo, deseable y rentable. No hace falta una geografía top para justificar calidad, y cuando el producto es sólido, el mercado responde donde nadie lo espera".
El edificio reúne 273 unidades de distintas tipologías, distribuidas en 17 pisos, con cocheras y un nivel destinado a oficinas. El proyecto incorpora amenities habituales en desarrollos de mayor categoría, como espacios comunes, pileta y áreas recreativas,
El valor de las unidades parte desde u$s66.000 para monoambientes y alcanza los u$s220.500 en departamentos de cuatro ambientes. En términos de precio por metro cuadrado, los proyectos a estrenar con amenities en Barracas se ubican en torno a los u$s2.500 por m2, con casos puntuales que llegan a u$s3.200 por m2 según las terminaciones, vista y calidad.
Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, el crecimiento del sur porteño responde a una combinación de factores estructurales. “El sur crece por infraestructura, precio relativo y una relectura urbana. Obras como el Paseo del Bajo integraron áreas históricamente de borde con polos de alto valor, como Puerto Madero y el microcentro. Eso generó un efecto derrame que se ve en vivienda, universidades y actividad económica”, explicó.
Rodríguez Nader agregó que durante años existió una brecha de valor muy marcada entre el corredor norte y el sur. En un contexto de costos de construcción elevados y crédito limitado, el mercado volvió a mirar zonas donde todavía hay margen entre el costo de reposición y el precio final. A eso se sumaron los incentivos del Código Urbanístico, que apuntaron a equilibrar el desarrollo de la Ciudad, y un cambio cultural del comprador, cada vez más dispuesto a priorizar conectividad, identidad barrial y vida urbana real.
El avance no resulta homogéneo. Por eso, los proyectos emblemáticos funcionan como catalizadores del proceso. “Los desarrollos pioneros son los que validan una zona. Astillero, en San Telmo, o UNO BLV, en Balvanera, muestran cómo el sur y el centro ampliado pueden ofrecer producto de calidad con identidad, diseño y potencial de renta”, señaló Rodríguez Nader.
Unidades multifamiliares y variedad de superficies
En Barracas, el tipo de proyecto predominante combina edificios multifamiliares de densidad media con foco en unidades chicas y medianas, amenities racionales y expensas controladas. La identidad arquitectónica, el aprovechamiento de fachadas históricas y la calidad constructiva aparecen como diferenciales frente a propuestas más estandarizadas.
Mintzer coincidió con esa lectura y remarcó que la estrategia de G&D fue ir a contramano de lo que predominaba en la zona. “En Barracas había edificios chicos, con pocas unidades y casi sin amenities. Nuestra apuesta fue un edificio grande, con servicios completos y unidades predominantemente chicas. El mercado respondió porque ofrecíamos un producto distinto para un segmento desatendido”, dijo.
La demanda no proviene de un solo perfil. Según los desarrolladores y brokers consultados, conviven compradores tradicionales del barrio, familias del sur del conurbano que buscan dar el salto a la Ciudad de Buenos Aires, jóvenes profesionales atraídos por la cercanía a universidades y polos de empleo, e inversores que apuntan a renta y valorización futura.
Tierra e inmuebles a escala
Desde MKS Propiedades, su CEO, Jorge Manikis aportó una mirada complementaria. Sostuvo: “Barracas ofrece disponibilidad de tierra y de inmuebles de gran escala, muchos de origen industrial, que permiten desarrollos que en barrios más consolidados ya no son posibles. A eso se suma una percepción del barrio que cambió y valores todavía más accesibles que en el centro y el norte de la Ciudad”.
En términos de precios, Barracas se ubica en un punto intermedio dentro del mapa porteño. Los valores superan a los de barrios del sur más postergados, pero quedan por debajo de zonas centrales y del corredor norte. Según Manikis, las propiedades se mueven entre u$s1.500 y u$s3.200 por m2, dependiendo de la antigüedad, la ubicación y las prestaciones del edificio.
Más allá del precio, los atributos que definen la competitividad de un proyecto resultan cada vez más claros. Una de las zonas más demandada de Barracas es la Avenida Montes de Oca y cercanías. Manikis dijo: "Históricamente, es la arteria más importante de Barracas, aunque también crecen proyectos sobre la calle Defensa y la Avenida Caseros, con su desarrollo gastronómico, en la zona limítrofe con San Telmo".
Además, los desarrollos crecen sobre la Avenida Martín García (con impronta comercial también), y calles como Brandsen, Herrera, Iberlucea y Luzuriaga, cercanas al polo tecnológico y a zonas de renovación.
“La sustentabilidad hoy se traduce en economía doméstica. Si las expensas resultan irracionales, el mercado castiga al producto. El edificio tiene que funcionar para el usuario y para el inversor”, explicó Rodríguez Nader. En ese sentido, el diseño de amenities responde a una lógica de uso real y mantenimiento controlado, más que a la acumulación de servicios que encarecen el costo mensual.
Atributos, demanda y horizonte
La cercanía con Puerto Madero y el microcentro, junto con la mejora de los accesos viales y del transporte público, consolida a Barracas como una alternativa residencial a 20 minutos del corazón de la Ciudad. La transformación no se apoya solo en edificios nuevos, sino en una trama urbana que combina patrimonio, cultura y nuevos usos.
En la misma línea,Manikis, señaló que hoy resultan determinantes los espacios al aire libre, como balcones, patios o terrazas, junto con una buena calidad constructiva y una distribución funcional. "La conectividad, tanto en transporte como en infraestructura digital, aparece como un factor decisivo en la elección. La cochera suma valor, aunque ya no resulta excluyente, mientras que la eficiencia energética, la luminosidad y la posibilidad de adaptar los espacios al trabajo desde el hogar ganan peso en la demanda".
De cara a los próximos años, los desarrolladores ven oportunidades y desafíos. La consolidación del barrio dependerá de la continuidad de la inversión privada, de la estabilidad macroeconómica y de la aparición de crédito hipotecario que amplíe la base de compradores, sobre todo para acceder a unidades en pozo. También de políticas públicas que acompañen con infraestructura y servicios.
Mintzer amplió: “No esperamos nada del sector público, pero sería clave contar con créditos hipotecarios de cualquier tipo y con mayor agilidad en las aprobaciones. No puede ser que se financie una remera en doce cuotas y una vivienda solo se pague de contado”.
Barracas dejó de ser una apuesta marginal. Los proyectos premium, los precios que se acercan a los barrios consolidados y una demanda sostenida muestran que el sur porteño ya no funciona como frontera, sino como territorio de expansión real del mercado inmobiliario. “Es una señal clara y verificable de que Buenos Aires tiene margen para crecer cuando se desafían los límites tradicionales del desarrollo urbano”, concluyó Mintzer.
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