El salto del dólar reacomoda precios, dudas y decisiones en el mercado inmobiliario: ¿se puede frenar la recuperación?

Subas en la cotización generan cautela entre compradores y vendedores. Qué dicen economistas e inmobiliarias sobre valores, demanda y perspectivas.

Una pareja analiza sus finanzas con incertidumbre ante el impacto del aumento del dólar en sus planes de adquirir una vivienda

Pexels

La cotización del dólar oficial cerró julio con un avance de 13,6% y superó los $1.380 para la venta en el Banco Nación, con una suba diaria de $55 solo el 31 de julio. Esa dinámica también arrastró a los tipos de cambio financieros y volvió a instalar dudas entre compradores, vendedores, desarrolladores y quienes evalúan tomar un crédito hipotecario en pesos con ajuste UVA (según inmobiliarias, en las últimas semanas se frenó el impulso de operaciones con apalacamiento crediticio por la suba de tasas de los bancos que los ofrecen)

Aunque no se trata de un salto brusco como los que provocan cambios drásticos en el comportamiento del mercado, el reacomodamiento del tipo de cambio volvió a tensionar los márgenes de planificación en operaciones de compra-venta y en proyectos en desarrollo.

Las dudas sobre la velocidad devaluatoria, la política monetaria y las condiciones de financiamiento comenzaron a sentirse entre quienes venían acompañando la recuperación que mostró el sector inmobiliario en el primer semestre.

Esta situación aparece en un contexto de repunte claro del sector, aunque todavía resulta prematuro trazar un panorama definido hacia adelante. En CABA, según el Colegio de Escribanos porteño, hasta junio se firmaron más de 28.000 escrituras, y más de 58.000 en la provincia de Buenos Aires, de acuerdo con el Colegio de Escribanos de este distrito (el mejor junio desde 2011).

Efectos sobre créditos y acceso

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, sostuvo que la suba del dólar afecta de forma directa a quienes estaban por sacar un crédito hipotecario. “En el último mes y medio el dólar subió entre 10% y 15%. Para quien quiere tomar un préstamo, eso implica que necesita entre 10% y 15% más de ingresos para acceder al mismo monto en dólares que antes. Es un impacto claro”, señaló.

También explicó que, en términos relativos, el alza cambiaria baja marginalmente el costo de construcción medido en dólares, en torno a un 5% o 7% respecto a valores de hace dos meses. “El resto sigue más o menos igual, pero los primeros efectos están por el lado del crédito y de las condiciones de acceso”, agregó.

Cambios en la demanda y tasas

Por su lado, Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, consideró que la variación del tipo de cambio no alcanza niveles que modifiquen decisiones de fondo: “Hace 30 días el dólar estaba a $1.230 y ahora a $1.320. Es menos del 10%. En otras oportunidades, los cambios solo fueron relevantes cuando la suba superó el 25% y se reflejó en una ampliación fuerte de la brecha”.

Para Toselli, la demanda está más contenida por la suba de tasas que por la escalada del dólar. “Lo que hoy retiene más a la demanda es la suba de tasas de los bancos. Las consultas de compra se aquietaron. Hay interés, pero menos concreciones. Las tasas deberían bajar para activar nuevamente el mercado”, apuntó.

Reacomodamiento de precios y expectativas

En las últimas semanas, inmobiliarias y desarrolladores observaron un freno en el ritmo de consultas. Si bien no se produjo una caída abrupta, hay más análisis, renegociación de condiciones y prudencia en las decisiones. En algunos segmentos se comenzaron a ajustar valores de referencia o a ofrecer alternativas de pago más flexibles.

El salto del dólar se produjo en un momento de relativa estabilidad del sector, tras meses de recuperación impulsados por el regreso del crédito, el alza de hasta 9% en los valores de departamentos en venta en dólares en el AMBA y cierta recomposición del salario medido en moneda dura. Ese escenario ahora enfrenta una etapa de revisión, aunque por el momento no se advierten señales de retroceso marcado.

Desde el punto de vista del desarrollador, el alza cambiaria no modificó el precio de los terrenos ni la estructura de costos internos en pesos. En cambio, para el comprador que proyectaba ingresar a una obra en pozo o acceder a un crédito hipotecario, la suba del dólar implicó un movimiento en las expectativas y en la relación cuota-ingreso.

¿Qué pasa con los precios?

Algunos propietarios con necesidad de venta optaron por mantener valores en dólares billete, para no desalentar el cierre de operaciones. Sin embargo, otros tomaron la suba del dólar como excusa para intentar recomponer valores y recuperar terreno frente a la inflación en pesos.

Recomiendan analizar con precisión ingresos, gastos y condiciones del crédito antes de cerrar una operación inmobiliaria en contexto de volatilidad

Pexels

El comportamiento de los valores reales dependerá del tipo de cambio que se consolide durante agosto y de las señales que envíe el Banco Central en materia monetaria. Mientras tanto, el mercado se reacomoda a la espera de nuevos datos.

Consejos

Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, sostuvo que quienes evalúan tomar un crédito o cerrar una compra en este contexto deben analizar con más detalle las condiciones del préstamo, el horizonte de ingresos y la proyección de gastos asociados. “La clave no está solo en el valor del dólar o la cuota inicial, sino en la capacidad real de sostener el financiamiento en un escenario cambiante”, afirmó.

También recomendó revisar con atención la relación cuota-ingreso y contemplar márgenes ante posibles ajustes. Señaló: “Hoy no hay una única respuesta válida para todos los perfiles. La planificación debe ser más precisa que en otros momentos del ciclo inmobiliario”.

La mirada macro y el régimen cambiario

Un informe reciente de JP Morgan señaló que la demanda privada de divisas para atesoramiento aumentó y proyectó que la Formación de Activos Externos (FAE) podría alcanzar los u$s15.700 millones en el segundo semestre. Esa presión de demanda se vincula con la incertidumbre electoral y la necesidad de cobertura de los agentes económicos.

La volatilidad reciente también se vio alimentada por la fuerte emisión de pesos tras la eliminación de las Letras Fiscales de Liquidez (LEFI), que inyectó cerca de $10 billones al sistema, aunque parte fue absorbida por colocaciones del Tesoro y nuevos encajes para fondos money-market.

Entre los analistas del mercado se debate la efectividad del régimen cambiario actual. El Gobierno interviene activamente para mantener el tipo de cambio en una franja entre los $1.000 y $1.400. Compraventa diaria del BCRA define el techo y el piso de esa banda, lo que introduce una volatilidad controlada, aunque perceptible.

Algunos economistas interpretan que este tipo de intervención se parece a un “crawling band”, un esquema de flotación administrada que permite fluctuaciones del tipo de cambio dentro de márgenes predefinidos.