30 de julio 2025 - 14:04

Viviendas más caras en el AMBA: los precios suben hasta 9% y los alquileres superan la inflación

Los departamentos en AMBA se valorizan por demanda, menos oferta barata y suba de costos. También crecieron los alquileres y el interés por unidades chicas.

Corredor de la Avenida del Libertador en el partido de Vicente López, el más cotizado en el Gran Buenos Aires

Corredor de la Avenida del Libertador en el partido de Vicente López, el más cotizado en el Gran Buenos Aires

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un nuevo ciclo de aumentos. Según el informe conjunto de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA), los valores de venta de los departamentos subieron 8,1% en promedio interanual, mientras que los precios de alquiler avanzaron 3,3% en julio. En la ciudad de Buenos Aires, los departamentos acumulan una suba del 9,2% frente a julio de 2024.

El alza en los valores no es homogénea. La región norte del conurbano bonaerense registró un incremento del 5,8% interanual, el oeste 4,5% y el sur 4,2%. A nivel general, la tendencia positiva comenzó en CABA en agosto de 2023; en Gran Buenos Aires (GBA) Norte, desde abril de este año; en GBA Sur, desde mayo de 2024; y en GBA Oeste, desde enero de 2025.

Los precios más altos por metro cuadrado en CABA se mantienen en Puerto Madero (u$s5.434), seguido por Palermo (u$s3.466), Belgrano (u$s3.225) y Recoleta (u$s2.810). Los valores intermedios se ubican en Agronomía (u$s2.226), Caballito (u$s2.438) y Retiro (u$s 2.373).

AMBA Venta
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

En casas, el metro cuadrado en CABA promedia los u$s1.326 y en el GBA varía entre u$s655 y u$s858 según la zona del conurbano.

En paralelo, la demanda de inmuebles en venta también se intensificó. El informe reveló que los contactos por departamentos en CABA subieron 15,4% interanual. Esta reactivación se vincula con el repunte del crédito hipotecario y con señales del Gobierno orientadas a facilitar operaciones con fondos en blanco.

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, explicó que “la expectativa del blanqueo se canalizó hacia la intermediación, no hacia la construcción, con un impacto relevante, aunque acotado”. Según afirmó, “la iniciativa del Gobierno para incentivar el uso de los dólares del colchón aún no despejó incógnitas tributarias”.

Entre las nuevas disposiciones regulatorias, el Gobierno elevó el umbral de las operaciones inmobiliarias que deben informarse ante la Unidad de Información Financiera (UIF), llevándolo de $62.680.000 (unos u$s53.500) a $235.050.000 (alrededor de u$s200.000). El sector espera que esta medida reactive las ventas en propiedades por debajo de ese monto.

También se implementó un nuevo régimen simplificado del Impuesto a las Ganancias para personas físicas, que elimina la obligación de informar el patrimonio al inicio y al cierre del año fiscal. Esta medida suprime el cruce patrimonial, una de las herramientas utilizadas por el fisco para detectar inconsistencias. Además, se eliminó el COTI, un requisito que obligaba a declarar previamente las operaciones superiores a $66.833.000.

“La acumulación de estas medidas genera expectativa, pero todavía no se tradujo en una mayor concreción de ventas”, explicó Salaya Romera. “Los precios de los departamentos en CABA comenzaron a subir desde fines de 2023. Hoy las publicaciones se ajustan más a los valores reales de cierre, y las unidades usadas aumentaron 3,9% en lo que va del año y 7,7% en los últimos doce meses”.

AMBA Precios
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

En Vicente López, una de las localidades más activas del norte del conurbano, los departamentos también registraron un alza de precios. “En esa zona los valores se ubican en torno a u$s2.309 por metro cuadrado, en niveles similares a los de septiembre de 2021”, sostuvo Salaya Romera. “Desde noviembre de 2023, cuando se confirmó el cambio de ciclo, el valor medio aumentó 6,8%. Un dos ambientes de 50 m2 ronda los u$s112.000 y uno de tres ambientes, los u$s173.000”.

El especialista también subrayó la diferencia creciente entre propiedades usadas y nuevas. “Desde octubre de 2023, las unidades a estrenar retomaron una curva ascendente, impulsada por un aumento del 126% en el costo de construcción. La brecha entre el precio del metro cuadrado de un inmueble usado y uno nuevo alcanzó el 28% en mayo, su mayor nivel en al menos cinco años”, indicó.

Además, remarcó que las unidades en pozo cotizan por encima de las propiedades nuevas. “El precio medio de los departamentos en pozo se ubica en u$s2.893/m2, 31% por arriba de los usados y 2,2% por encima de los a estrenar. Un dos ambientes cuesta cerca de u$s150.000 y un tres ambientes ronda los u$s225.000”.

Por su parte, Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, aportó una visión sobre el mercado en Lanús y Avellaneda. “Hoy la demanda está dominada por compradores que consultan si las propiedades son aptas para crédito hipotecario, en el rango por debajo de los u$s100.000. Ese tipo de unidades escasea, y hay mucha expectativa por cómo se moverán los valores en el segundo semestre”, señaló.

Gómez consideró que los precios muestran una suba constante. “A medida que desaparecen las unidades de menor valor, las consultas crecen y empujan la oferta hacia arriba. En la zona, un departamento de dos ambientes y 45 m² cuesta alrededor de u$s90.000. Los de tres ambientes y 80 m2 se ubican entre u$s180.000 y u$s200.000. Las casas, según el metraje y la ubicación, oscilan entre los u$s250.000 y los u$s300.000”.

Locaciones

En cuanto al mercado de alquiler, el informe de Mercado Libre–UDESA relevó que las casas en el AMBA aumentaron 8,3% en julio y los departamentos, 3,3%. Superaron a la inflación, que ahora promedia el 2% mensual, sobre todo porque los dueños buscan cubrirse del desacople económico. Sin embargo, la demanda no convalida esos valores de inmediato y un departamento o casa tarda más de un mes en alquilarse. Incluso, propietarios e inquilinos negocian más, ya que suele haber contraofertas sobre el valor de publicación inicial.

En CABA, los valores por m2 de casas subieron 6,1% intermensual, mientras que en GBA Sur la suba fue del 13,4%. En el caso de departamentos, el incremento más fuerte se dio en GBA Oeste, con 4,7%, seguido por GBA Norte (3,7%), CABA (3,2%) y GBA Sur (1,7%).

AMBA Alquiler
Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA)

En términos interanuales, el alquiler de casas aumentó 32,3% y el de departamentos 36,3%, aunque en algunas zonas las subas superaron ampliamente ese promedio. En GBA Oeste, por ejemplo, el precio de los departamentos trepó 67,4% en un año. En GBA Sur fue de 56,3% y en CABA de 35,3%. Pese a estos aumentos, el informe destaca que el ritmo quedó por debajo de la inflación acumulada en varias zonas del AMBA.

El estudio también señaló un fuerte aumento en la oferta de alquiler: entre noviembre de 2023 y julio de 2025, la cantidad de departamentos disponibles subió 205,4%. Esto se vincula al cambio normativo del DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres de 2020, que permitió ajustar condiciones contractuales y facilitó la rotación del stock.

En CABA, el barrio con mayor suba de alquileres fue Puerto Madero, con un aumento del 10,2% mensual. En GBA, los mayores incrementos se registraron en Ezeiza (casas) y Esteban Echeverría (departamentos), con subas del 18,4% y 7,9%, respectivamente.

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