Se hicieron 12.233 operaciones en agosto, propiedades más vendidas. Los préstamos hipotecarios apalancados por el FGS de la ANSES serán el pulmotor necesario.
Avenida 44 al 1100 en La Plata, una zona dinámica, próxima con la Plaza Azcuénaga
Durante agosto se registraron 12.233 compraventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires, según el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos bonaerense. La cifra representó una caída interanual del 6% frente a las 12.964 escrituras concretadas en el mismo mes de 2025. En la comparación con julio, en cambio, se verificó una leve mejora del 0,5%, ya que durante ese mes se habían contabilizado 12.177 operaciones.
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El comportamiento de las hipotecas mostró una dinámica similar, aunque con una diferencia más marcada respecto del año pasado. En agosto se firmaron 1.629 actos hipotecarios, un 29% menos que en el mismo mes de 2025. Frente a julio, sin embargo, hubo un crecimiento del 12%.
Los datos reflejan un mercado que todavía se mueve por debajo de los niveles del año pasado, pero que comienza a mostrar cierta estabilidad en la comparación mensual. La evolución del crédito, la capacidad de compra de las familias y el impacto de los nuevos préstamos fondeados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES serán factores centrales para determinar el ritmo de las operaciones durante el último tramo de 2026.
“Los números de agosto muestran una estabilidad en la cantidad de compraventas respecto a julio y una mejora mensual en las hipotecas. Sin embargo, ambos indicadores continúan por debajo de los valores registrados en el mismo período del año pasado, por lo que debemos seguir analizando la evolución del mercado con prudencia”, afirmó Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.
Agregó que será importante observar el comportamiento del crédito hipotecario y de la confianza de los compradores y los inversores. Planteó: “Eso es lo que puede fortalecer el dinamismo del sector”.
De cara al cierre del año, Longhi mantiene una expectativa positiva a partir de la mejora intermensual que se observó durante los últimos meses. “Los números de agosto nos entusiasman, porque muestran dos meses seguidos de crecimiento intermensual y, si bien el dato interanual todavía está por debajo de 2025, es una diferencia acotada”, sostuvo.
En ese sentido, remarcó que las 12.233 compraventas registradas en agosto permiten proyectar un escenario más favorable para el último trimestre. Amplió: “Esto nos genera una buena expectativa para el cierre de 2026, especialmente porque sabemos que el último tramo del año históricamente suele mostrar una mayor cantidad de operaciones”.
La recuperación, de todos modos, dependerá de que la mejora mensual pueda sostenerse y de que el financiamiento llegue efectivamente a una mayor cantidad de compradores. La baja de las tasas bancarias constituye una condición relevante, aunque no resuelve por sí sola las dificultades de acceso que enfrentan los hogares.
El lanzamiento de los créditos hipotecarios fondeados con recursos del FGS de la ANSES aparece como una de las principales expectativas del sector. El esquema contempla entre 17.000 y 20.000 préstamos destinados principalmente a familias que buscan acceder a su primera vivienda.
“Estamos convencidos de que los créditos fondeados por el FGS van a ayudar a impulsar el mercado y a darle mayor vigor al crédito hipotecario”, afirmó Longhi. Según su análisis, el impacto podría superar a la operación inicial, porque una compraventa financiada suele generar nuevos movimientos dentro del mercado.
“Muchas veces una compraventa con hipoteca genera luego al menos otra operación cuando quien vende vuelve a ingresar al mercado inmobiliario”, explicó. De esta manera, el crédito no solo podría ampliar la cantidad de compradores, sino también aumentar la circulación de propiedades y fortalecer la cadena de operaciones.
Uno de los aspectos destacados del programa es la tasa máxima de UVA más 7,5%. Para Longhi, esta condición también puede ejercer presión sobre las entidades bancarias que ofrecen otras líneas de financiamiento.
Una reducción del costo financiero permitiría que más personas cumplan con los requisitos de ingreso exigidos por los bancos. Sin embargo, la mejora de las cuotas debe combinarse con una recuperación de los salarios, debido a que la capacidad de endeudamiento de las familias continúa limitada.
Longhi amplió: “El crédito hipotecario es, indiscutiblemente, uno de los principales factores que traccionan al mercado inmobiliario y necesitamos que vuelva a tomar vigor para alcanzar los niveles de operaciones de 2025”. Al mismo tiempo, advirtió que también será necesario que aumente el poder adquisitivo de los trabajadores para ampliar el universo de potenciales compradores.
A esa situación se suma la necesidad de preservar la confianza. Acotó: “El año electoral que se avecina tampoco debería impactar negativamente sobre esa confianza, porque para que el mercado siga recuperándose es importante que existan condiciones de previsibilidad”.
Desde la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA), su presidenta, Lilian Ledain, describió un mercado con consultas y visitas, aunque con demoras al momento de concretar las operaciones.
Detalló: “El mercado inmobiliario durante 2026 se desarrolló de manera muy tranquila. Tenemos dos públicos: aquellos que tienen un poder adquisitivo más elevado y pueden acceder a un inmueble sin necesidad de créditos, incluso en valores importantes, y quienes compran propiedades de menor valor o venden un inmueble chico para cambiarlo por algo más grande”.
Según Ledain, la amplia oferta de propiedades les permite a los compradores analizar distintas alternativas antes de tomar una decisión. “Hay consultas, piden visitas, pero tardan en concretar la operación, ya que hay mucha oferta de propiedades y mucho para ver”, planteó.
La empresaria espera que los nuevos créditos hipotecarios generen un movimiento adicional, aunque advierte que el acceso no será sencillo para todos los sectores. Sostuvo: “A mucha gente le va a costar calificar dado que los sueldos han quedado rezagados”.
Además, explicó que los hogares deben afrontar aumentos en distintos rubros de sus presupuestos, como servicios, expensas, alimentos, vestimenta, obras sociales y colegios privados. Esa presión sobre los ingresos genera mayor prudencia a la hora de asumir una deuda de largo plazo.
“Muchos serán cautelosos a la hora de endeudarse, ya que todo en general va aumentando sus costos e incide en el poder adquisitivo de las personas”, afirmó Ledain.
En cuanto a las propiedades que podrían beneficiarse con el nuevo esquema de financiamiento, la presidenta de CIBA ubicó el foco en los inmuebles destinados a la clase media, con valores aproximados de entre US$70.000 y US$120.000. En ese segmento podrían concentrarse las operaciones de quienes logren cumplir con los requisitos bancarios y reunir el ahorro necesario para el anticipo.
De todos modos, Ledain también planteó que la incertidumbre vinculada al próximo año electoral puede llevar a que algunos compradores posterguen la decisión de tomar un crédito, incluso ante la posibilidad de acceder a tasas más bajas.
En La Plata y sus alrededores, el comportamiento de la demanda presenta diferencias según el tipo de propiedad y la zona. Valerio Ameijeiras, gerente de ventas de la flamante inmobiliaria Door, de City Bell, describió un año irregular para el mercado bonaerense. Resumió: “En la provincia, marzo fue el mejor marzo desde 2018, con 11.116 compraventas. Después vino el freno: abril cerró con 9.999 operaciones y mayo con 9.068. Julio fue el mejor mes del año, con 12.177 escrituras, aunque todavía 9% por debajo de julio de 2025. Sube, frena, vuelve a subir. Ese es el mercado que tenemos".
En La Plata, Ameijeiras observó una caída más pronunciada, con una demanda que se desplaza hacia la periferia por el peso del alquiler sobre los ingresos. En la zona norte, particularmente en City Bell, Gonnet y Villa Elisa, se mantiene el interés por casas, lotes y proyectos familiares. En el casco urbano, en cambio, se concentra la búsqueda de departamentos funcionales y bien ubicados.
El operador inmobiliario distinguió también el comportamiento del segmento premium. “En City Bell, la demanda ABC1 se mantiene firme, siempre que se trate de inmuebles premium: departamentos con amenities o casas en barrios privados. Los precios no suben ni bajan: se mantienen estables”, afirmó.
A su entender, la falta de recuperación de los valores no responde únicamente a una menor intención de compra, sino a una reducción del poder adquisitivo. Sostuvo: “El comprador de hoy no dejó de buscar: dejó de poder pagar el casco urbano y reacomoda su búsqueda hacia la periferia sin resignar calidad de vida”.
Entre los factores que limitan las operaciones, Ameijeiras mencionó la diferencia entre los precios publicados y los valores efectivamente aceptados en las escribanías, la pérdida de poder adquisitivo, la volatilidad cambiaria y el elevado stock de propiedades usadas. En ese escenario, la contraoferta agresiva continúa siendo una herramienta frecuente para cerrar negocios.
Para el tramo final del año, el especialista no prevé un salto abrupto de la actividad, sino una recuperación progresiva. “No anticipamos un boom, sino una recuperación gradual”, afirmó. Según su experiencia, las propiedades con una tasación realista logran atraer compradores y cerrar operaciones con mayor rapidez, mientras que los inmuebles sobrevalorados permanecen en oferta, incluso cuando el contexto general mejora.
En cuanto al crédito FGS, consideró que el programa puede ampliar la cantidad de compradores, aunque todavía es temprano para medir su impacto. El principal límite, según su diagnóstico, es que las tasas bajaron, pero los requisitos de ingresos y el esfuerzo necesario para reunir el anticipo continúan dejando afuera a una parte importante de la demanda. Ameijeiras cerró: “Hoy el cuello de botella no es el costo del crédito: es quién califica para pedirlo”.