Villa Santa Rita conserva una de las postales urbanas más particulares de Buenos Aires. Entre calles tradicionales y pasajes angostos, un conjunto de antiguas casas municipales mantiene una arquitectura que remite a los primeros planes de vivienda económica de la Ciudad. Son viviendas que nacieron para ofrecer una alternativa al hacinamiento de los conventillos y que, más de un siglo después, se convirtieron en propiedades buscadas por quienes priorizan una casa propia, con patio y ambientes amplios, lejos de los edificios en altura.
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De casas baratas a propiedades de u$s300.000: la historia del barrio centenario de CABA que conserva un paisaje único
Sus viviendas fueron construidas hace más de cien años para ampliar el acceso a la propiedad. Hoy combinan patios, calles angostas y precios que tientan a inversores.
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Helguera e intersección con el Pasaje Delta en Villa Santar Rita. Casas bien conservadas y renovadas logran llamar la atención en esta zona tranquila de uno de los barrios más chicos de CABA
El valor de estas propiedades también cambió. Las casas originales se ofrecen desde u$s140.000, mientras que las unidades refaccionadas pueden acercarse a los u$s300.000. El estado de conservación, las reformas y las características de cada inmueble explican buena parte de las diferencias. El atractivo no pasa solamente por los metros cuadrados: la particular trama urbana, los pasajes y la identidad arquitectónica forman parte de un entorno poco habitual en la Ciudad.
Román Paikin, de San Román Propiedades, dijo: "En Villa Santa Rita conviven sectores de casas bajas, viviendas unifamiliares y departamentos tipo casa con corredores donde el Código Urbanístico permite edificios de hasta siete pisos, más dos retiros. Desde la década del 70, esos desarrollos modificaron parte de la fisonomía del barrio y actualmente existen nuevos emprendimientos en distintas etapas de avance".
Dentro de ese escenario, el conjunto conocido como Barrio Nazca, integrado por las antiguas casas baratas o municipales, conserva un perfil diferente.
Allí las construcciones en altura están prohibidas y las viviendas mantienen una escala residencial que distingue a ese sector del resto del barrio. Según Paikin, actualmente existen alrededor de 15 casas en venta y no hay oferta de alquileres.
El origen de las casas baratas y la Ley Cafferata
La historia de estas viviendas se remonta a las primeras políticas públicas destinadas a mejorar las condiciones habitacionales de Buenos Aires. La Ley 9677, conocida como Ley Cafferata, fue promulgada el 5 de octubre de 1915 por iniciativa del legislador conservador y médico cordobés Juan Félix Cafferata. La normativa creó la Comisión Nacional de Casas Baratas, con el propósito de promover viviendas dignas, difundir nuevas formas de habitar y estimular la participación de constructores privados y del Estado.
El contexto era el de una Ciudad con un fuerte crecimiento poblacional, impulsado por la inmigración. Los conventillos concentraban a numerosas familias en condiciones de hacinamiento y el acceso a una vivienda propia representaba una aspiración difícil de alcanzar para los sectores populares.
Sin embargo, el origen de los conjuntos de casas baratas también estuvo vinculado con la iniciativa privada. Rossana Castiglioni, arquitecta especialista en patrimonio, integrante de la Subcomisión de Patrimonio de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y de la Comisión Directiva de la Junta de Estudios Históricos de la Ciudad de Buenos Aires-Federación, explicó que los barrios Nazca, Segurola, Emilio Mitre, las 1000 casitas de Liniers y Varela-Bonorino fueron desarrollados por la Compañía de Construcciones Modernas.
La empresa, constituida con capitales angloargentinos vinculados al comercio internacional y al tendido ferroviario, firmó en 1913 un contrato con el intendente Anchorena. El acuerdo establecía la construcción de 10.000 viviendas de al menos cinco habitaciones, a razón de 2.000 por año, en terrenos propios ubicados a menos de cuatro cuadras de líneas ferroviarias o de tranvías.
La Primera Guerra Mundial provocó un encarecimiento de los materiales y modificó las condiciones originales del proyecto. Luego de un contrato más favorable para la compañía, en 1922 comenzó la construcción de cinco conjuntos. Entre 1923 y 1927 se levantaron más de 4.000 viviendas en distintos sectores periféricos. Finalmente, el contrato se rescindió y los conjuntos construidos pasaron a propiedad de la Municipalidad de Buenos Aires.
"El objetivo inicial de brindar estas viviendas a vecinos de bajos recursos se cumplió parcialmente", explicó Castiglioni. Según la arquitecta, las propiedades también permitieron urbanizar sectores alejados del centro y facilitar el acceso de familias de clase media a zonas con conexión ferroviaria.
Cómo son las viviendas y cuánto cuestan
El conjunto de Villa Santa Rita, conocido como Barrio Nazca, data de 1924 y fue el primero de los cinco desarrollados por la Compañía de Construcciones Modernas. Cuenta con 476 viviendas y una configuración urbanística particular, que todavía define la identidad del sector.
Castiglioni detalló que el diseño original se basó en las llamadas "manzanas tallarín": una disposición de viviendas individuales y apareadas que permitió aprovechar al máximo la superficie disponible. Los lotes tienen dimensiones de 8,66 por 8,66 metros y las casas originales cuentan con cinco habitaciones, cocina y baño en planta baja.
La arquitecta destacó que el proyecto también contempló la iluminación y la ventilación cruzada, mediante espacios libres y patios entre las unidades, además de sectores descubiertos al frente y en la parte posterior.
Con el paso del tiempo, muchas propiedades sufrieron reformas y ampliaciones. Paikin detalló que los lotes de las antiguas casas municipales tienen medidas de 8,66 por 10,67 metros, unos 92 m2 de superficie, y que las viviendas alcanzan aproximadamente 140 m2 cubiertos distribuidos en dos plantas. En general, cuentan con cuatro o cinco ambientes.
La mayoría conserva materiales nobles de la época, como pisos de pinotea y escaleras de madera, aunque buena parte de las unidades recibió refacciones para adaptarse a las necesidades actuales.
En cuanto a los valores, el estado de conservación explica buena parte de la diferencia entre las propiedades originales y las recicladas. Las referencias de oferta que maneja el mercado son:
• Casas originales: desde u$s140.000.
• Casas refaccionadas: pueden acercarse a u$s300.000.
Un relevamiento de publicaciones en Argenprop, Zonaprop y Cabaprop identificó 12 propiedades en venta dentro de este conjunto. Los precios y superficies publicados muestran la diversidad de valores:
• Helguera al 1900: 191 m2, u$s229.000.
• Juan A. García al 3100: 130 m2, u$s240.000.
• Agente C. García al 2100: 107 m2, u$s230.000.
• Pasaje La Comuna al 3100: 148 m2, u$s274.000.
• Pasaje El Litoral al 3100: 107 m2, u$s150.000.
• Pasaje El Ñandú al 3100: 114 m2, u$s210.000.
• Gazeta de Buenos Aires al 3100: 100 m2, u$s210.000.
• Pasaje El Delta al 3100: 160 m2, u$s269.900.
• Pasaje El Ñandú al 3100: 100 m2, u$s210.000.
• Agente D. Dedico al 2100: 127 m2, u$s200.000.
• Pasaje Chimborazo al 2200: 115 m2, u$s197.000.
• Pasaje Chimborazo al 2100: 120 m2, u$s229.000.
La diferencia de precios entre una casa original y otra reciclada responde principalmente al estado de conservación, las instalaciones, las reformas y el aprovechamiento de los espacios.
Un patrimonio que busca adaptarse a los nuevos tiempos
El interés por estas propiedades responde también a un perfil de comprador que prioriza la vivienda unifamiliar frente a un departamento tradicional. Paikin explicó que muchos interesados tienen afinidad con el barrio y buscan una casa sin necesidad de afrontar el desembolso que exigiría una propiedad de mayores dimensiones en otras zonas porteñas.
También aparecen compradores que prefieren adquirir una vivienda en estado original para realizar las reformas a su gusto. La posibilidad de contar con varios ambientes, patio y dos plantas dentro de un conjunto de casas bajas constituye uno de los principales atractivos.
La protección urbanística es otro factor determinante. El sector está incluido dentro de las Urbanizaciones Determinadas U3 b, una categoría que establece regulaciones específicas sobre usos, ocupación, subdivisión del suelo y características del tejido urbano. Por eso, dentro del perímetro de los pasajes no se permiten edificios en altura.
Castiglioni precisó que la particular disposición de las manzanas, los recorridos y las calles arboladas consolidaron un paisaje reconocible: "Sus recorridos, calles angostas y arboladas han constituido un sentido de pertenencia y orgullo para sus vecinos".
La especialista también advirtió que conservar el patrimonio no significa impedir cualquier modificación. Las familias, las costumbres y las necesidades de la Ciudad cambiaron desde la construcción de las primeras viviendas. Por eso, considera necesario adaptar y refuncionalizar las propiedades, sin perder los rasgos que les otorgan identidad.
"Preservar no es congelar y menos en el uso de vivienda permanente", planteó. En ese sentido, destacó que las intervenciones deben contemplar tanto el mantenimiento de las construcciones como la conservación del paisaje urbano.
Entre las personalidades que vivieron en la zona aparecen el actor y humorista Juan Carlos Calabró, quien residió sobre Campana al 2000, y el corredor de autos Oscar Gálvez, que tuvo su taller y vivienda en Concordia al 1400. También el ex presidente Alberto Fernández pasó parte de su infancia y juventud en una casa ubicada en la esquina de Terrada y Elpidio González.
A más de cien años de las primeras iniciativas de vivienda económica, las antiguas casas municipales conservan un lugar particular dentro del mercado porteño. Su valor ya no se explica únicamente por la superficie o la ubicación, sino también por una arquitectura y una trama urbana que sobrevivieron a las transformaciones de la Ciudad. Para Castiglioni, el desafío consiste en mantener ese carácter sin impedir que las viviendas respondan a las necesidades actuales.
La arquitecta concluyó: "Para poder mantener y valorizar esas viviendas es necesario adaptar, refuncionalizar y resignificar las unidades de vivienda, acciones que también forman parte del mantenimiento de las construcciones, así como el paisaje urbano circundante sin perder su esencia".
