En CABA, las expensas registraron una suba del 5,52%. La morosidad preocupa, consorcios reclaman mayor previsibilidad para sostener servicios y mantenimiento.
Trabajadores realizan tareas de mantenimiento en un edificio de viviendas del barrio de Chacarita, en un contexto de aumento de las expensas y mayores costos para los consorcios.
El costo de vivir en un edificio de la Ciudad de Buenos Aires volvió a subir con fuerza en julio. La expensa promedio por unidad funcional alcanzó los $295.336 en todo el país, con un incremento mensual del 5,52%, el mayor salto registrado durante 2026. El dato surge de un relevamiento de Octopus Proptech sobre más de 5.500 consorcios y 170.000 hogares.
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El aumento llegó después de varios meses de mayor moderación y tuvo como principal explicación el impacto de los salarios del personal de edificios y el pago del medio aguinaldo. A esto se sumaron los gastos de mantenimiento, los abonos de servicios y el costo de los servicios públicos, con algunos casos que exhibieron subas muy superiores a la inflación.
En la comparación interanual, las expensas aumentaron 35,36% frente a julio de 2025. El acumulado entre enero y julio llegó a 17,75%, por debajo del 37,97% registrado durante todo 2025. El dato muestra una desaceleración en términos anuales, aunque el salto de julio volvió a poner el foco sobre el peso de este gasto en los presupuestos familiares.
Los salarios y las cargas sociales representan el principal componente de las expensas. Según el relevamiento, este rubro alcanzó los $88.699 por unidad funcional y explicó el 38,2% del gasto total de julio. En los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, la incidencia puede ser todavía mayor.
El administrador y abogado especialista en expensas Rodrigo Martínez Daveño explicó que el impacto del aguinaldo constituye uno de los principales factores detrás del incremento de julio. Aunque el medio SAC se paga durante junio, el efecto sobre las cuentas del consorcio aparece con posterioridad, cuando los edificios deben recomponer sus fondos.
También incidieron los aumentos salariales de los encargados y los adicionales incorporados durante los últimos meses. En CABA, según Martínez Daveño, los salarios del personal representan en promedio cerca del 60% de los gastos de los consorcios, aunque en edificios pequeños la proporción puede alcanzar hasta el 75%.
El abogado Jorge C. Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), detalló que durante julio se aplicó un aumento del 2% sobre el salario básico de junio, junto con un adicional remunerativo de $55.000 y el pago del medio SAC anual.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, explicó que la aceleración de julio estuvo vinculada principalmente con la recomposición de los sueldos y las cargas sociales de mitad de año. El rubro pasó a representar más de un tercio de la expensa total y volvió a mostrar el peso que tienen los costos laborales en el presupuesto de los consorcios.
A ese componente se sumaron los ajustes habituales en contratos de limpieza, seguridad y reparaciones menores. La estructura de costos deja poco margen para que los administradores absorban estos incrementos sin trasladarlos a las liquidaciones mensuales.
A ese componente se sumaron los ajustes habituales en contratos de limpieza, seguridad y reparaciones menores. La estructura de costos deja poco margen para que los administradores absorban estos incrementos sin trasladarlos a las liquidaciones mensuales.
“Más del 75% de las expensas se concentra en cuatro rubros fijos”, sostuvo Resqui Pizarro. Además de los salarios y cargas sociales, mencionó el mantenimiento de espacios comunes y edilicios, los abonos de servicios y los servicios públicos.
El comportamiento de las tarifas también genera preocupación entre los administradores, sobre todo durante los meses de invierno. Martínez Daveño aportó tres ejemplos concretos que muestran el impacto de estos gastos:
El peso de estos gastos obliga a los consorcios a revisar con mayor detalle cada componente de la liquidación. En particular, los servicios públicos pueden generar diferencias importantes según el tamaño del edificio, el tipo de calefacción y el nivel de consumo.
A la presión de los costos se suma un problema que los administradores consideran estructural: el atraso en el pago de las expensas. El relevamiento de Octopus Proptech ubicó la cobrabilidad promedio en 92,72%, lo que implica que una parte de las unidades no cumple en tiempo y forma con sus obligaciones.
Resqui Pizarro estimó que la morosidad se ubica en torno al 17% al 20%, mientras que a nivel nacional afecta al menos a un sexto de los propietarios. El problema no solo reduce los recursos disponibles del consorcio: también obliga a distribuir entre el resto de los propietarios los costos que el edificio debe afrontar de todos modos.
El especialista vinculó esta situación con la evolución de los ingresos de los hogares. Según su análisis, los salarios, los ingresos de trabajadores autónomos y los de quienes se encuentran en condiciones laborales precarias no siempre acompañan el ritmo de los gastos asociados a la vivienda.
En este contexto, el administrador debe afrontar salarios, servicios, mantenimiento y reparaciones aunque una parte de las unidades permanezca en mora. Por eso, el nivel de cobrabilidad se convierte en una variable central para la salud financiera de cada consorcio.
La expectativa para los próximos meses apunta a una moderación respecto del salto de julio, aunque no a una baja nominal de las expensas. Los salarios del personal de edificios continuarán bajo el efecto de las negociaciones paritarias y los consumos de invierno todavía tendrán impacto sobre las liquidaciones.
Resqui Pizarro anticipó una suba moderada pero constante, con presión de nuevas negociaciones salariales y de los consumos estacionales. Además, las facturas de servicios pueden reflejar con cierto retraso el consumo correspondiente a los meses de mayor demanda.
Martínez Daveño, en cambio, espera una mayor estabilidad hasta fin de año. El próximo momento de presión llegará entre diciembre y febrero, cuando los consorcios deban afrontar el segundo medio aguinaldo, vacaciones y suplencias del personal.
Frente a este escenario, existen algunas alternativas para contener gastos. En materia laboral, Martínez Daveño mencionó la posibilidad de acordar jornadas de menor duración con los encargados, siempre dentro del marco legal y mediante acuerdos que contemplen las condiciones laborales correspondientes.
También existen opciones para reducir consumos. El uso más eficiente de las calderas, una regulación adecuada de los horarios de funcionamiento y sistemas como fotocélulas y timers pueden ayudar a reducir el gasto energético. A esto se suma la necesidad de revisar los contratos con proveedores y renegociar condiciones cuando sea posible.
“Muchos gastos y consumos en los consorcios son inelásticos, por lo que esperar descensos es poco factible”, planteó Resqui Pizarro. Por eso, el objetivo pasa por contener los costos, mejorar la eficiencia y actuar rápido frente a la morosidad.
En definitiva, el salto de julio no marca por sí solo un cambio de tendencia en el proceso de desaceleración de las expensas. Sí muestra, en cambio, que determinados componentes —en especial salarios, aguinaldos y tarifas— pueden provocar aumentos mensuales importantes incluso cuando la inflación general pierde velocidad.
Para los propietarios e inquilinos, el desafío estará en afrontar un gasto que continúa representando una parte significativa del costo habitacional. Para los consorcios, el equilibrio dependerá de la evolución de los salarios, las tarifas, la cobrabilidad y la capacidad de administrar cada partida con mayor precisión.
Resqui Pizarro resumió que la clave estará en que el costo de vida continúe su descenso, mientras los consorcios mejoran el control de la morosidad, renegocian contratos y aplican medidas de eficiencia para evitar mayores aumentos.