Después de varios años de incrementos que pusieron contra las cuerdas a propietarios e inquilinos, las expensas muestran señales de alivio. Sin embargo, la llegada del invierno abre otro frente de preocupación en los edificios: mayor consumo energético, posibles reparaciones en sistemas de calefacción y una morosidad que obliga a las administraciones a buscar acuerdos antes de llegar a la Justicia.
Expensas que preocupan: promedian $269.323, suben menos, pero el invierno amenaza con más gastos y morosidad
Tras años de fuertes aumentos, las expensas desaceleran en la Ciudad. Cómo cuidar el consumo, enfrentar las deudas y evitar que los costos vuelvan a dispararse.
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El menor ritmo de aumento de las expensas no elimina las preocupaciones en los consorcios. Con la llegada del invierno, el mantenimiento y el consumo energético vuelven al centro de la escena
Según un relevamiento de Octopus Proptech sobre más de 5.100 consorcios y más de 150.000 hogares de todo el país, la expensa promedio por unidad funcional alcanzó los $269.323 en mayo, con una suba de apenas 1,03% respecto de abril. El aumento acumulado de los primeros cinco meses de 2026 llegó al 3,45%, muy lejos del 37,97% que registró 2025.
La desaceleración acompaña el menor ritmo inflacionario y genera expectativas de mayor estabilidad para las cuentas de los consorcios, aunque todavía persisten factores que presionan sobre los costos.
El peso de los gastos fijos
Los números muestran que más del 75% de los gastos de los edificios se concentra en cuatro rubros: salarios y cargas sociales, mantenimiento de espacios comunes, abonos de servicios y servicios públicos.
Los sueldos representan casi el 29% del gasto total, seguidos por mantenimiento, con el 17,5%; abonos, con el 16,9%, y servicios públicos, con el 13,6%. Se trata de erogaciones estructurales que dejan poco margen para recortes sin afectar el funcionamiento cotidiano.
"Las expensas reflejan el costo real de mantener y operar un edificio. La desaceleración de la inflación ayuda a moderar el ritmo de crecimiento, pero todavía existen variables que seguirán generando presión sobre los costos", comentó Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech.
El ejecutivo recordó que las tarifas continúan en proceso de recomposición y que también existen aumentos en seguros, servicios técnicos, mantenimiento y adecuaciones obligatorias vinculadas con la seguridad de los inmuebles.
De todos modos, consideró que la etapa de subas explosivas empieza a quedar atrás y que los ajustes futuros serían más moderados.
Sostuvo: "Los consorcios están dejando atrás la etapa de aumentos muy pronunciados. En un escenario de mayor estabilidad económica, las administraciones pueden volver a enfocarse en la eficiencia y la planificación".
Desde la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal también observan un cambio de tendencia. Su presidente, David Loisi, señaló que casi uno de cada cuatro consultados en una encuesta reciente indicó que durante los últimos tres meses no tuvo aumentos significativos en las expensas.
A su entender, la moderación de precios en los proveedores y unas paritarias más alineadas con la inflación permiten proyectar una mayor estabilidad para los próximos meses.
El invierno pone a prueba las cuentas
Con la llegada de las temperaturas bajas, los edificios enfrentan mayores consumos y también el riesgo de fallas en instalaciones que muchas veces tienen décadas de antigüedad.
Para Baccigalupo, la prevención es la herramienta más efectiva. Recomienda controles sobre calderas, sistemas de calefacción central, bombas e instalaciones de gas antes de que aparezcan problemas más costosos.
Además de reducir riesgos, el mantenimiento mejora la eficiencia energética y evita gastos inesperados.
También considera importante promover hábitos de consumo responsable entre los vecinos. Una adecuada regulación de la temperatura, la detección de pérdidas de calor y el uso racional de los espacios comunes permiten obtener ahorros que se reflejan en las liquidaciones mensuales.
Loisi planteó otra alternativa para edificios con instalaciones antiguas o sistemas centrales poco eficientes. Explicó: "Sería conveniente convocar a una asamblea para analizar la reducción de horarios de calefacción o incluso estudiar la conveniencia de reemplazar servicios centrales obsoletos. Hay consorcios que consideran más viable calefaccionar cada unidad en forma individual".
El dirigente remarcó la necesidad de realizar verificaciones con personal matriculado, tanto en instalaciones eléctricas como de gas, con el objetivo de evitar accidentes durante la temporada invernal.
Morosidad: acuerdos antes que juicios
Aunque la cobrabilidad promedio se mantiene por encima del 91%, la mora continúa entre las principales preocupaciones de administradores y consorcistas.
Baccigalupo indicó que la deuda suele concentrarse en pocas unidades que acumulan atrasos durante períodos prolongados.
Por eso, consideró fundamental una gestión temprana, con recordatorios automáticos y alternativas de regularización antes de llegar a instancias judiciales.
"La comunicación proactiva y los planes de pago permiten resolver gran parte de los casos. Hoy la tecnología facilita el envío de avisos y ofrece distintas formas de pago, lo que aumenta las posibilidades de recuperar deuda sin necesidad de iniciar acciones legales", indicó.
Desde la Liga del Consorcista recomiendan no dejar pasar demasiado tiempo. Según Loisi, cuando se superan los tres meses de atraso es importante que la administración tome medidas para evitar que el monto se vuelva impagable.
Además, recordó que las expensas impagas terminan distribuyéndose entre el resto de los propietarios, que deben afrontar los faltantes para mantener los servicios del edificio.
La decisión de avanzar con un juicio o aceptar un plan de pagos depende de cada consorcio y suele requerir una asamblea.
"Hay que evaluar caso por caso y analizar la voluntad de pago del deudor. Si existe intención de regularizar, puede acordarse un esquema razonable. Si no hay respuesta, corresponde avanzar por la vía judicial", advirtió.
Quién responde y qué intereses se aplican
Una duda frecuente surge cuando el ocupante de una vivienda es un inquilino y aparecen atrasos en el pago de las expensas.
Baccigalupo recordó que, más allá de los acuerdos privados entre locador e inquilino, la responsabilidad legal frente al consorcio corresponde siempre al propietario.
La administración realiza los reclamos sobre la unidad y sobre su titular registral. Las diferencias entre dueño e inquilino se resuelven luego según el contrato de alquiler vigente.
Loisi coincidió con esa interpretación y agregó que un inquilino nunca puede ser ejecutado por el consorcio por una deuda de expensas, ya que no tiene la condición de propietario ni de poseedor.
Respecto de los intereses punitorios, explicó que cada caso depende del reglamento de propiedad horizontal del edificio. Muchos establecen recargos cercanos al 5% mensual, aunque una asamblea puede actualizarlos cuando resulten insuficientes.
Mientras las expensas parecen dejar atrás la carrera descontrolada que caracterizó los últimos años, la llegada del invierno obliga a extremar los cuidados y a mantener las cuentas bajo control. La prevención, los acuerdos tempranos y una administración más eficiente aparecen como las herramientas para evitar nuevos sobresaltos.
"Si esta tendencia continúa, es esperable que las expensas mantengan una relativa estabilidad y no vuelvan a registrar aumentos tan elevados como en otros períodos", concluyó Loisi.