Las expensas muestran una desaceleración inédita desde 2024. Cuáles son las causas y por qué promedian cerca de $260.000 mensuales, igual exigen un esfuerzo.
El sueldo de encargados y personal continúa entre los principales componentes de las expensas mensuales en los consorcios.
Las expensas comenzaron a mostrar una desaceleración que hace apenas algunos meses parecía impensada. Aunque los valores siguen siendo elevados para millones de familias, distintos relevamientos privados coinciden en que los aumentos perdieron fuerza durante el inicio de 2026 y ya aparecen señales de mayor estabilidad dentro de los consorcios.
El contenido al que quiere acceder es exclusivo para suscriptores.
El fenómeno se da luego de un 2025 marcado por fuertes subas, impulsadas por inflación, paritarias de encargados, servicios públicos y mayores costos de mantenimiento. Ahora, con una economía algo más estabilizada, administradores, consorcistas y empresas del sector empiezan a observar un escenario diferente, aunque todavía con cautela por el impacto que podría generar el invierno.
Según un relevamiento de Octopus Proptech sobre más de 150.000 hogares, la expensa promedio por unidad funcional en Argentina alcanzó los $257.650 en abril y registró una baja del 0,80% respecto a marzo. Se trató de la segunda caída mensual consecutiva.
El informe además muestra un dato que comienza a llamar la atención dentro del mercado: en los primeros cuatro meses de 2026, las expensas acumularon una suba de apenas 1,33%, muy lejos del 37,97% registrado durante todo 2025.
Dentro de la estructura de costos, cuatro rubros explican más del 75% del gasto total de los consorcios: salarios y cargas sociales, mantenimiento de partes comunes, abonos de servicios y servicios públicos.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, explicó: “Después de un 2025 con subas fuertes, hoy vemos un cambio de dinámica: las expensas dejaron de correr detrás de la inflación y entraron en una etapa de mayor estabilidad”.
El ejecutivo sostuvo además que la desaceleración responde principalmente a una menor presión inflacionaria sobre costos operativos y servicios. “Empiezan a aparecer algunas señales positivas en términos de orden de precios”, comentó.
En paralelo, otro informe elaborado por Octavo Piso sobre más de 200.000 usuarios también reflejó una fuerte desaceleración durante el primer trimestre del año.
Según el relevamiento, entre enero y marzo las expensas en edificios de CABA aumentaron apenas 0,34%, mientras que en la provincia de Buenos Aires la suba fue de 1,46%. En barrios cerrados bonaerenses el incremento alcanzó el 2,69%. Todos esos números quedaron muy por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado del trimestre, que según el Indec fue de 9,4%.
Diego Espada, fundador de Octavo Piso, explicó que el fenómeno responde a un inicio de año con menores tensiones sobre los principales componentes del gasto. “Esta desaceleración responde, en parte, a un inicio de año con menor presión sobre salarios, servicios públicos y costos de mantenimiento”, señaló.
Sin embargo, Espada advirtió que la estabilidad podría moderarse durante los próximos meses. “Hacia el segundo trimestre se espera una reactivación de ajustes impulsada principalmente por actualizaciones salariales del personal de edificios, posibles aumentos de servicios públicos y recomposición de costos operativos”, indicó.
En ese sentido, los datos de Octavo Piso arrojan que de enero a marzo del año anterior las expensas promedio para edificios de CABA pasaron de los $136.120,03 a los $143.744,32, lo que representa un incremento de 5,60% en el período (contra el 0,34% de 2026).
Los edificios de la provincia de Buenos Aires aumentaron, en ese período, un 8,29% (vs 1,46% de este año), pasando de los $117.003,00 de enero a los $126.700,96 de marzo.
En los barrios cerrados, sin embargo, el aumento del primer trimestre de 2025 fue inferior al de este año, pasando de $452.711,26 en enero a $457.526,62 en marzo, lo que implica una suba de 1,06% (contra 2,69% de 2026). En ese caso, como las cifras están anualizadas, no siempre arroja claridad comparar períodos cortos.
El invierno aparece como uno de los principales focos de preocupación dentro de los consorcios. El mayor uso de calefacción central, calderas, electricidad y mantenimiento suele generar subas estacionales que impactan directamente sobre las liquidaciones.
En ese contexto, administradores y especialistas comienzan a recomendar medidas preventivas para intentar contener costos y evitar nuevos saltos en las expensas.
David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que parte de la desaceleración también responde a una mayor revisión de gastos por parte de administraciones y propietarios. “Los precios de proveedores e insumos dejaron de aumentar con tanta fuerza debido a una inflación más controlada y también hubo menor impacto de las paritarias de encargados respecto a otros períodos”, sostuvo.
Según Loisi, muchos consorcios comenzaron además a renegociar contratos y comparar valores de servicios para intentar reducir gastos fijos. “Esto se ve principalmente en los abonos”, explicó. El dirigente consideró que, pese a la desaceleración, el gran desafío sigue siendo administrar estructuras muy complejas donde conviven intereses distintos entre vecinos.
"Los consorcios no fueron creados con un fin económico específico como una empresa. El objetivo es convivir compartiendo un espacio físico y muchas veces existen diferencias sobre en qué ahorrar y cómo administrar los recursos”, analizó.
Frente a la llegada del invierno, Loisi recomendó avanzar sobre medidas concretas de ahorro y mantenimiento preventivo para evitar gastos mayores en el futuro. “Se pueden conseguir abonos más baratos, quitar horas extra del personal y limitar horarios de funcionamiento de calderas en edificios con servicios centrales”, detalló.
También sugirió alternativas para mejorar ingresos dentro de algunos consorcios, como alquilar espacios comunes o buscar mecanismos financieros para fondos de reserva.
“A veces conviene que parte del dinero no quede inmovilizado y evaluar herramientas financieras que permitan generar algún rendimiento”, explicó.
Otro de los problemas que comienza a crecer dentro del sector es la morosidad. El aumento acumulado de expensas durante los últimos años generó dificultades de pago en muchos propietarios e inquilinos, especialmente en edificios con altos costos fijos o servicios centrales.
Para Loisi, el principal punto pasa por diferenciar entre quienes atraviesan problemas económicos reales y quienes directamente dejan de pagar: “El termómetro siempre es la voluntad de pago del deudor. No es lo mismo alguien que perdió el trabajo y quiere ponerse al día que quien simplemente decide no pagar”.
Según explicó, en los casos donde existe intención de regularizar la deuda, los consorcios pueden establecer planes de pago adaptados a cada situación. “Lo correcto es acordar calendarios de cuotas razonables, evaluando lo que el vecino puede pagar y lo que el consorcio puede tolerar”, señaló.
Sin embargo, advirtió que frente a casos reiterados de incumplimiento muchas administraciones terminan recurriendo a instancias judiciales para sostener el funcionamiento del edificio.
Loisi concluyó: “Cuando no existe voluntad de pago, el consorcio necesita avanzar legalmente para evitar que el resto de los vecinos termine absorbiendo esa deuda mediante mayores expensas”.