Las expensas muestran un leve respiro en marzo, pero el alivio resulta acotado frente a una dinámica que sigue presionando sobre los bolsillos. En la Ciudad de Buenos Aires ya promedian los $259.718, con una baja mensual de apenas 0,24%, mientras que en la Provincia rondan los $160.000 y registran subas interanuales cercanas al 45%.
Expensas: leve respiro en marzo, pero acumulan suba del 37% anual y crece la morosidad en consorcios
En CABA promedian casi $260.000 y en Provincia rondan los $160.000. Con más mora, crecen conflictos: cómo evitar juicios y sostener la cobranza en consorcios.
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Con expensas que promedian casi $260.000 en CABA, crece la mora y se vuelve clave anticipar deudas para evitar conflictos y juicios en los edificios
El dato mensual aporta cierta estabilidad, aunque el acumulado sigue en niveles elevados. Durante 2025, las expensas escalaron un 37,97%, mientras que en el arranque de 2026 ya suman un incremento del 2,14%. El problema no pasa solo por el nivel de los valores, sino por la dificultad creciente de sostener los pagos.
“La leve baja mensual es un dato relevante, pero todavía se observa una estructura de costos muy concentrada en rubros estructurales como salarios, servicios y mantenimiento, que tienen ajustes periódicos y dependen de variables macroeconómicas”, señaló Nicolás Baccigaluppo, CEO de Octopus Proptech.
El desglose de gastos confirma esa rigidez. Los sueldos y cargas sociales concentran $63.528, con un peso del 29,66%. Los abonos de servicios alcanzan los $43.405 (16,57%), el mantenimiento de partes comunes suma $40.578 (15,62%) y los servicios públicos representan $34.030 (13,79%). Entre los cuatro rubros superan el 75% del total, lo que deja poco margen de maniobra para ajustes en el corto plazo.
Otros costos, como reparaciones en unidades funcionales ($17.848), administración ($15.276), seguros ($7.498) y gastos generales ($7.370), completan la estructura. Se trata de componentes que, aunque menores en peso relativo, también acompañan la tendencia general de incremento.
Baccigaluppo agregó: “Contar con información desagregada y en tiempo real resulta clave para anticiparse y tomar decisiones con mayor previsibilidad”, en relación con la necesidad de profesionalizar la gestión en los consorcios.
Avance de la morosidad y conflictos
En paralelo, el foco se desplaza hacia la mora. Según datos relevados sobre más de 12.000 edificios, alrededor del 17% de las unidades presenta deudas, un nivel que se mantiene estable desde 2024 tanto en CABA como en la Provincia. Sin embargo, el problema cambia de escala: crece el monto acumulado y se vuelve más difícil de recuperar.
“La mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. Hoy, la tecnología permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real”, planteó Albano Laiuppa, de la plataforma ConsorcioAbierto.
El escenario abre tensiones dentro de los edificios. Para quienes no logran pagar, el juicio aparece como una amenaza concreta. Para el consorcio, el conflicto implica costos adicionales, demoras y desgaste en la convivencia. La gestión de la deuda deja de ser solo un tema administrativo y pasa a tener impacto directo en la vida cotidiana.
Y aunque la proporción de unidades morosas no varía demasiado, sí crece el monto de la deuda. Laiuppa afirmó: “La mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. Hoy, la tecnología permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, lo que facilita una gestión más ágil y menos conflictiva para todos”.
En esa línea, puso el foco en la anticipación como eje de la gestión: “Cuando la deuda se acumula, las opciones se achican y el conflicto escala. El seguimiento temprano y la generación de instancias de diálogo permiten sostener la cobranza sin llegar a una instancia judicial”.
En términos conceptuales, las expensas responden a los gastos necesarios para sostener las partes comunes. Aunque la normativa no define el término de manera explícita, en la práctica se divide entre ordinarias, vinculadas a costos habituales como salarios o mantenimiento, y extraordinarias, asociadas a reparaciones o inversiones puntuales.
Cada propietario afronta esos costos en función de su unidad dentro del total del edificio. Esa lógica, central en la propiedad horizontal, explica por qué la falta de pago de algunos vecinos afecta al conjunto.
Cuando la deuda se prolonga, el consorcio puede avanzar con un juicio ejecutivo de expensas. Se trata de un proceso ágil, con instancias acotadas y defensas limitadas. El certificado de deuda habilita la acción judicial y permite reclamar capital, intereses y costos asociados.
“El juicio resuelve el cobro, pero no el problema de fondo. Muchas veces llega cuando la deuda ya es difícil de recuperar sin generar un impacto mayor en el vecino y en la dinámica del consorcio”, sostuvo Laiuppa.
El procedimiento incluye la presentación de la demanda, la notificación al deudor, la eventual oposición de excepciones, la sentencia de ejecución y, en última instancia, la posibilidad de subasta del inmueble. Aunque el mecanismo apunta a la rapidez, implica tiempo, costos y deterioro en la convivencia.
En ese contexto, actuar en etapas tempranas, ofrecer planes de pago y sostener una comunicación clara aparece como una alternativa más eficiente que avanzar directo a la vía judicial.
El comportamiento de las expensas también responde a la dinámica interna de cada edificio. No siempre acompañan la inflación de forma lineal, ya que dependen de calendarios específicos, actualizaciones de contratos y reacomodamientos presupuestarios.
Laiuppa explicó: “Las expensas no se mueven exactamente igual que la inflación porque dependen mucho del calendario del edificio. Enero suele concentrar varios ajustes al mismo tiempo: actualización de contratos de servicios, reorganización de presupuestos y el impacto del aguinaldo. Eso genera meses con mayor carga de gastos y otros donde el presupuesto se reacomoda”.
El factor amenities
Dentro de esa estructura, los amenities suman una presión adicional. Distintos relevamientos ubican su impacto en torno al 23,6% promedio sobre el total de expensas, con diferencias más marcadas en barrios cerrados y desarrollos premium.
El problema no pasa solo por la presencia de estos servicios, sino por su gestión. En muchos casos, los edificios incorporan propuestas atractivas sin un esquema claro de mantenimiento ni control de costos.
Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y de Simple Solutions, explicó: El desafío no pasa solo por cuánto cuestan, sino por cómo se gestionan”.
El análisis apunta a decisiones tomadas sin información precisa. Espacios subutilizados, contratos poco eficientes y servicios sobredimensionados generan gastos que se sostienen en el tiempo sin aportar valor real.
“Un consorcio que conoce su estructura de costos puede ajustar sin resignar calidad. Optimizar horarios de uso, renegociar contratos o automatizar tareas permite lograr mejoras con impacto acumulado”, detalló.
También aparecen casos de amenities que funcionan más como elemento de marketing que como servicio efectivo. Espacios vacíos o con uso marginal representan un costo constante que recae sobre todos los propietarios.
Agregó: “Antes de sumar servicios nuevos, conviene medir qué necesitan realmente los vecinos y qué costo operativo implica”.
Eliçagaray concluyó: “El amenitie vende, pero lo que sostiene al edificio es la gestión. Sin profesionalización, los espacios comunes que deberían sumar valor terminan generando conflictos y subas constantes”.
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