Ley de Inocencia Fiscal y compra de inmuebles: hay dudas sobre su alcance real y qué tipo de propiedades se buscan

Tributaristas ven operaciones puntuales con "dólares debajo del colchón", sin boom inmobiliario. Qué tener en cuenta para comprar y evitar riesgos.

No se trata de un blanqueo, pero se estima que varias propiedades podrían comprarse con los dólares "debajo del colchón"

La posibilidad de usar dólares no declarados para la compra de inmuebles volvió al centro de la escena a partir de la Ley de Inocencia Fiscal y su reglamentación. El régimen apunta a reducir el temor a ajustes retroactivos y a facilitar decisiones postergadas, aunque especialistas coinciden en que el impacto resulta acotado y lejos de un boom inmobiliario.

Con un ejemplo de u$s100.000, tributaristas explican qué se puede hacer, qué no y qué tener en cuenta para evitar problemas futuros.

Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, señaló que la ley en sí no exige que los fondos estén bancarizados, aunque el decreto reglamentario sí incorporó ese requisito para quienes adhieran al régimen simplificado del impuesto a las ganancias. Luego, la reglamentación avanzó un paso más a través de resoluciones de ARCA, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que reemplazó a la AFIP.

En ese marco, Domínguez aclaró que, "en el caso específico de la compraventa de inmuebles, la normativa vigente mantiene una excepción relevante. El decreto 22 de 2001 permite el pago en efectivo al momento de la escritura, siempre que el escribano deje constancia de que el vendedor recibe el dinero en efectivo. Esa posibilidad rige solo en la escritura y no en el boleto".

“Si alguien paga una parte en efectivo en el boleto, no cumple con la ley de antievasión ni con el decreto reglamentario”, explicó. En cambio, si el pago se realiza en su totalidad al momento de la escritura, no resulta necesario bancarizar la operación y se cumple con la normativa vigente.

Desde ese punto de vista, Domínguez remarcó que la recomendación práctica para una operación de este tipo consiste en evitar el boleto, avanzar con una reserva y llegar directamente a la escritura, con pago del 100% en ese acto. Bajo ese esquema, ni el banco ni ARCA reciben información automática sobre la operación.

El tributarista también diferenció con claridad entre quienes ya tienen los fondos declarados y quienes no. Para los primeros, la ley no genera beneficios fiscales adicionales. El régimen cobra relevancia para quienes cuentan con dinero no declarado y evalúan una compra inmobiliaria.

Debajo del umbral de acceso

En el caso de una operación por u$s100.000, Domínguez indicó que ese monto se ubica por debajo de los umbrales que disparan pedidos automáticos de justificación de origen de fondos por el solo hecho de la compra. Aun así, aclaró que los bancos conservan la facultad de solicitar información según el perfil del cliente, su actividad y su historial.

Otro punto que destacó se vincula con la información fiscal disponible. En la actualidad no rige el COTI (el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles era un régimen informativo que obligaba a declarar ante el fisco las operaciones inmobiliarias, lo que permitía a la AFIP —hoy ARCA— conocer valores y detectar desvíos entre precios declarados y de mercado) ni existe un sistema de información automática de escrituras hacia ARCA por parte de los escribanos. Esa situación dificulta el cruce entre valuación fiscal y valor real de mercado.

“Si una persona no tributa Bienes Personales, no presenta declaración patrimonial y opta por el régimen simplificado de ganancias, no informa su patrimonio ni el valor de compra del inmueble”, explicó. En ese escenario, a ARCA se le complica detectar escrituras por valores inferiores al real.

Dólares debajo del colchón vuelven a escena como opción para comprar inmuebles, aunque con límites fiscales y sin promesa de boom

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Domínguez advirtió que esa subvaluación puede tener impacto en el impuesto cedular al momento de una futura venta, aunque ese efecto pierde relevancia si prospera la exención prevista en la reforma laboral. Por ese motivo, consideró probable que en ciertas operaciones se mantenga la práctica de declarar valores más bajos.

En cuanto al impacto macro, su visión fue prudente. “Puede haber operaciones puntuales y gente que use los dólares que tenía guardados, pero no creo que esto genere un boom inmobiliario”, sostuvo.

Desde lo técnico

Yésica Baigorri, de LFS TAX, aportó una mirada técnica sobre el régimen. Explicó que la Ley de Inocencia Fiscal flexibiliza el análisis de la justificación patrimonial para personas humanas que opten por la declaración jurada simplificada del impuesto a las ganancias, siempre que cumplan con los requisitos de ingresos y patrimonio.

Según detalló, si la declaración simplificada se presenta correctamente, incluye la totalidad de los ingresos y se paga en término, se presume la corrección de las declaraciones juradas anteriores no prescriptas. Eso implica que el fisco no puede impugnar ni reclamar impuestos por fondos no declarados en años previos, aun si esos fondos se destinaron a la compra de un inmueble.

Baigorri subrayó que esa presunción opera mientras no se detecten inconsistencias relevantes, como facturas apócrifas u ajustes significativos en el impuesto determinado. El foco, dijo, deja de estar en “explicar el pasado” y pasa a ordenar el presente, con un período base que ancla la presunción legal a favor del contribuyente.

La Ley de Inocencia Fiscal puede motorizar operaciones puntuales, sobre todo en unidades chicas, según tributaristas y referentes del sector

Respecto de quienes declararon ingresos en pesos pero ahorraron en dólares durante años, señaló que no existen mayores inconvenientes si el contribuyente puede adherir al régimen simplificado y este no resulta impugnado. Si ese anclaje se cae, el fisco recupera la posibilidad de revisar hacia atrás.

La especialista también marcó puntos críticos a tener en cuenta: coherencia entre ingresos declarados y operaciones realizadas, correcta documentación, alineación con los movimientos del período base y uso de los medios autorizados por el Banco Central y la Comisión Nacional de Valores (CNV), tal como exige la reglamentación.

No es Blanqueo

Sobre el impacto en el mercado, Baigorri coincidió en que no se trata de un blanqueo tradicional. La clave pasa por el uso correcto del régimen y por evitar contingencias que surgen de errores formales o inconsistencias fiscales.

Aun así, consideró que la constancia de adhesión puede destrabar decisiones que antes se postergaban por temor a justificar fondos.

Qué viviendas serían las más demandadas

Desde la óptica del sector, Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Bienes Raíces y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, precisó que las medidas aportan dinamismo, aunque de manera selectiva. “Gran parte de las operaciones en la ciudad se concentra en unidades de uno y dos ambientes, y esta medida puede impulsar ese segmento”, señaló.

Moretti explicó que esas propiedades se demandan tanto como primera vivienda como con fines de inversión, y que la posibilidad de avanzar con operaciones que antes quedaban frenadas representa una ventaja concreta para ese tipo de unidades.

También observó que el efecto puede sentirse en zonas que suelen quedar relegadas, como el sur de la Ciudad de Buenos Aires, donde los valores más bajos combinan mejor con tickets del orden de u$s100.000.

De todos modos, el referente inmobiliario llamó a la prudencia. Recomendó que cada comprador consulte con su contador para verificar el cumplimiento de los parámetros fiscales y evitar problemas posteriores. A su entender, el régimen abre una puerta, pero no elimina la necesidad de análisis profesional.

Departamentos de dos ambientes podrían ser parte de operaciones de quienes destinen dólares al mercado inmobiilario a través de la Ley de Inocencia Fiscal

En su conclusión, Moretti coincidió con los tributaristas en que la ley puede generar movimiento y operaciones puntuales, sobre todo en inmuebles chicos y accesibles, aunque sin alterar de manera estructural el mercado. Sintetizó: “Suma dinamismo, pero no cambia las reglas de fondo”.

Cómo cumplir con la Ley de Inocencia Fiscal al comprar un inmueble con dólares

• Verificar si se cumplen los requisitos para adherir a la declaración jurada simplificada del impuesto a las ganancias en términos de ingresos y patrimonio.

• Presentar la declaración jurada del período base incluyendo la totalidad de los ingresos, sin deducciones improcedentes.

• Abonar el impuesto determinado en término, ya que la presunción legal opera solo con cumplimiento formal correcto.

• Evitar el uso de facturas apócrifas y controlar la consistencia de proveedores y gastos declarados.

• Definir la operatoria inmobiliaria antes de firmar: reserva y escritura directa, sin boleto con pagos parciales en efectivo.

• Pagar el 100% del precio al momento de la escritura, único supuesto que admite efectivo según la normativa vigente.

• Documentar de manera consistente la operación para que resulte coherente con los ingresos del período base.

• Consultar previamente con un contador para validar el encuadre fiscal y minimizar riesgos futuros.