Con un déficit habitacional de 3,5 millones de unidades y un parque de viviendas envejecido, nació la primera cámara del sector para ordenar la actividad.
La intervención integral de la propiedad busca transformar unidades deterioradas en viviendas listas para habitar, eje central del modelo de flipping inmobiliario.
La firma del acta constitutiva de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI) marca un punto de inflexión en el Real Estate local. Por primera vez, quienes se dedican a comprar, remodelar y revender propiedades cuentan con una entidad que los representa y que busca darle escala a una actividad que crece en la Argentina, pero que todavía opera sin estadísticas oficiales ni marco institucional claro.
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El flipping inmobiliario, conocido en mercados desarrollados, se basa en una lógica concreta: detectar propiedades deterioradas, intervenirlas de forma integral y devolverlas al mercado en condiciones de habitabilidad inmediata. En Estados Unidos, este modelo representa cerca del 7% de las operaciones. En la Argentina, aún se ubica por debajo del 1%, pero con señales de expansión.
“El flipping era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”, dijo Virgilio Raiden, presidente de la nueva cámara.
La conducción de la CAFI quedó en manos de Virgilio Raiden, fundador de Flipping Master. La vicepresidencia la asumió la arquitecta Laura Casas, mientras que la tesorería quedó a cargo de Lucas Matías Gonza. La comisión revisora de cuentas la integran Matías Di Meola y Matías Larrea.
El surgimiento de CAFI responde a un contexto que excede al negocio inmobiliario. Según datos del último censo, la Argentina enfrenta un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. De ese total, cerca de 2 millones no requieren obra nueva, sino renovación.
El dato no es menor. Más de la mitad del parque habitacional tiene más de 40 años y arrastra décadas sin mantenimiento adecuado. Ese deterioro impacta tanto en grandes ciudades como en localidades más pequeñas. Desde el Área Metropolitana de Buenos Aires hasta capitales provinciales, el envejecimiento de las viviendas se repite.
Comentó Raiden: “Una ciudad sana debería renovar entre el 2% y el 3% de sus viviendas cada año, algo que hoy no sucede en ningún punto del país”.
En ese escenario, el flipping aparece como una herramienta concreta de regeneración urbana. A diferencia del desarrollo tradicional, que implica construir desde cero, este modelo actúa sobre el stock existente, acelera tiempos y requiere menor escala de inversión.
Hasta ahora, el flipping en la Argentina se apoyó en iniciativas individuales o en comunidades de práctica. El crecimiento reciente traccionó la aparición de cursos, programas de formación, redes de inversores y contenido especializado.
La creación de CAFI formaliza ese recorrido. La entidad busca pasar de una actividad dispersa a una industria con reglas, representación y objetivos comunes.
Entre sus ejes de trabajo se destacan la articulación con el Estado, la profesionalización del sector, la generación de estadísticos y la representación federal de los actores involucrados.
La cámara también busca instalar estándares de transparencia en la relación con inversores y promover buenas prácticas en un negocio donde los márgenes pueden evaporarse si fallan decisiones clave.
El flipping inmobiliario tiene una estructura operativa definida. La operación típica arranca con la compra de una propiedad en mal estado, continúa con una remodelación integral y termina con la venta en un plazo acotado. El objetivo ideal se ubica en torno a los seis meses entre ambas escrituras.
El proceso se apoya en métricas claras. La comunidad que dio origen a CAFI registra tiempos promedio de venta de poco más de 30 días una vez finalizada la obra, con rentabilidades objetivo del 20% sobre el capital invertido.
En ese esquema aparece una figura específica: el flipping manager. Se trata del profesional que lidera la operación, coordina la obra, gestiona costos y define la estrategia de salida. Su esquema de ingresos se alinea con el resultado del proyecto.
“El principal riesgo no es el negocio en sí, es operarlo sin método”, explicó Raiden. Y agregó: “Improvisar con el dinero de un inversor es la causa más común de fracaso”.
El modelo se concentra en propiedades que el mercado tradicional descarta. Departamentos de dos y tres ambientes, PH y unidades con alto nivel de deterioro en barrios consolidados aparecen como los productos más buscados.
La lógica es simple: comprar la peor propiedad de una buena zona. Esa condición permite acceder a precios bajos y capturar valor a partir de la intervención.
El problema se agrava por la antigüedad del stock. Más del 50% de las viviendas del país supera los 40 años, ya que gran parte del parque habitacional se construyó antes de 1986. Sin mantenimiento adecuado, las propiedades ingresan en una etapa de obsolescencia entre los 30 y 50 años.
Para sostener condiciones adecuadas, una ciudad debería renovar entre el 2% y el 3% de su stock habitacional por año. En la Argentina, ese nivel de renovación se mantiene muy por debajo desde hace décadas.
El deterioro también se refleja en el suelo urbano. Según datos de Daniel Bryn, de Zipcode, el 48% de las parcelas de la Ciudad de Buenos Aires supera los 80 años. En barrios como San Telmo ese porcentaje llega al 79%, en Retiro al 72% y en San Nicolás al 70%.
En ese contexto, el flipping inmobiliario todavía tiene baja penetración local. Mientras en Estados Unidos representa cerca del 7% de las operaciones, en la Argentina se mantiene por debajo del 1%, aunque con margen de crecimiento.
El crecimiento del flipping en la Argentina responde a dos factores que convergen. Por un lado, la magnitud del problema habitacional. Por otro, la aparición de un ecosistema que permite operar con mayor previsibilidad.
Durante años, el mercado contó con la oportunidad, pero sin herramientas. Hoy existen formación específica, comunidades profesionales y vehículos de inversión que permiten escalar el modelo.
La creación de CAFI se inscribe en ese proceso. La cámara busca ordenar el crecimiento, generar interlocución con el sector público y facilitar condiciones para que la actividad gane volumen.
“Estamos frente a la época dorada del flipping en la Argentina. Es un mercado que está naciendo, lleno de oportunidades, y con décadas de trabajo por delante”, señaló Raiden.
Más allá del negocio, el flipping tiene implicancias urbanas. La renovación del parque habitacional mejora condiciones de vida, reactiva barrios y reduce la presión sobre la expansión urbana.
En un contexto donde el crédito hipotecario resulta limitado y la construcción nueva enfrenta costos elevados, la puesta en valor de viviendas existentes aparece como una alternativa eficiente.
El desafío, según el sector, pasa por escalar el modelo sin perder disciplina operativa. La estandarización de procesos, el acceso a información y la coordinación con políticas públicas resultan claves.
CAFI apunta a cubrir ese vacío. La entidad inicia ahora el proceso para obtener personería jurídica y consolidar su rol como interlocutor del sector.
“Los flippers cumplimos una función que las ciudades necesitan: tomamos propiedades obsoletas y las devolvemos al mercado renovadas, con condiciones de habitabilidad inmediata”, dijo Raiden, y cerró: “CAFI nace para que esa tarea se pueda hacer mejor, con reglas claras y con diálogo institucional en todo el país”, concluyó.
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