Ahora subsidian a las constructoras

Anunciarán mañana una serie de medidas que apuntan ahora a que más público acceda al crédito hipotecario. Darán incentivos fiscales a compañías constructoras para aumentar la oferta de viviendas. También intentarán que bancos otorguen créditos hipotecarios a quienes trabajan en negro, cuando de fondo se debería apuntar -bajando aportes patronales- a reducir al mínimo el casi 50% que existe hoy de trabajo informal. La iniciativa no entusiasma a los expertos del sistema financiero. El alza en los precios de los alquileres hizo surgir diferentes proyectos para remediar la cuestión. Muchos de ellos afortunadamente quedaron en el camino, como aquel que obligaba a registrar los contratos en la AFIP. Mañana se anunciará una serie de medidas que apuntan ahora a que más público acceda al crédito hipotecario. Trascendió ayer que además habrá subsidios a compañías constructoras para aumentar la oferta de viviendas. Ya los hay a empresas de transporte, electricidad, y en general a cuanto sector complique. No está claro el monto aún, pero a ello se agregarán otros beneficios fiscales. La solución -por lo que hasta ahora se conoce- aparenta ser insuficiente, más teniendo en cuenta el problema estructural de la cuestión, que pasa por los ingresos bajos de las familias frente a propiedades alineadas al valor del dólar. Llevar el tipo de cambio a un monto artificialmente alto tiene estos efectos. También se intentará que bancos otorguen créditos hipotecarios a quienes trabajan en negro, cuando de fondo se debería apuntar -bajando aportes patronales- a reducir al mínimo el casi 50% que existe hoy de trabajo informal. En el corto plazo igualmente será difícil que los alquileres sean más accesibles. La iniciativa no entusiasma a los expertos del sistema financiero. Aun cuando mañana los banqueros aplaudan por compromiso el lanzamiento del régimen.

El gobierno prepara una serie de incentivos impositivos para abaratar el acceso a la vivienda, ya sea a través de créditos hipotecarios o del sistema de alquiler con opción a compra o leasing. El anuncio concreto se dará a conocer mañana, y el beneficio fiscal se concentraría sobre todo en las compañías constructoras, pese a que los banqueros vienen reclamando un subsidio directo para las tasas de interés de los préstamos.

Quien tiene la responsabilidad de llevar adelante la negociación con los bancos y de preparar las medidas es el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, que viene trabajando desde la semana pasada con ese objetivo. La idea es que las tasas de los créditos hipotecarios no superen a la de los alquileres.

El vicepresidente de la Asociación de Bancos Públicos y Privados de la Argentina (Abappra), Carlos Heller, aclaró que para que los préstamos se vuelvan más accesibles, «el costo no debería superar niveles de 6,5% anual en pesos, pero es imposible si para ello no hay ayuda del Estado». El banquero, por otra parte, negó diferencias con el titular del Banco Central, Martín Redrado, con «quien trabajamos hace tiempo para facilitar el acceso al crédito, sobre todo de las pymes», aunque manifestó que la suba de encajes definida desde agosto « incrementará las tasas de interés».

Sin embargo, la alternativa que más le gusta a Moreno es la de desgravar impuestos para los constructores, especialmente en lo que respecta al IVA. Los beneficios se otorgarán para los que entren dentro del programa específico que creará el Estado, al que deberán adherir bancos y constructoras específicamente. «La idea no es financiar con beneficios la construcción o compra de viviendas en las zonas ricas de la Ciudad, sino, por el contrario, concentrarse en barrios donde creció menos el metro cuadrado y, por ende, la vivienda podría resultar más accesible para gente de clase media baja», señalaron fuentes oficiales a este diario.

Tal como ocurre hoy con otros programas de financiamiento que impulsa el gobierno -como el de subsidio a las tasas de pymes o la obra pública-, cada banco deberá definir su participación y qué monto está dispuesto a volcar al mercado de crédito hipotecario. Las constructoras que quieran participar también deberán inscribirse.

Flexibilización

Pero no sólo habrá beneficios por el lado de la oferta (construcción de más inmuebles en zonas de menos competencia). También se está definiendo una serie de normas para flexibilizar las condiciones de acceso del público al crédito hipotecario.

Entre otras cuestiones, el Banco Central habilitará un esquema de «credit scoring» que ya hoy está vigente para préstamos personales, pero se extendería para los hipotecarios. Se trata de permitir que gente que trabaja en negro o que sólo declara parte del salario pueda acceder a una línea crediticia. Por ejemplo, un contrato de alquiler de dos años cumplido con normalidad podría habilitar un crédito para compra de vivienda con una cuota de monto similar. El BCRA hoy obliga a la presentación del recibo de sueldo (o comprobante de facturación para los cuentapropistas) para que las entidades puedan analizar y posteriormente otorgar el préstamo.

Gastos asociados

Además, se avanza con un abaratamiento de los gastos asociados con el préstamo hipotecario, que tienen fuerte incidencia en el Costo Financiero Total (CFT). Esto incluye los seguros de vida e incendio y la escritura de la hipoteca, por lo cual se promoverá mayor competencia en ambos rubros y así conseguir una reducción de los precios.

La institución que preside Martín Redrado promoverá un esquema que facilite la securitización de los créditos hipotecarios, siguiendo el sendero inaugurado en la década del 90. Este esquema consiste en darles la posibilidad a los bancos para que vendan las carteras de créditos hipotecarios como una manera de conseguir financiamiento de largo plazo.

Los compradores naturales de estas hipotecas serían las AFJP, que así estarían impulsando el mercado inmobiliario, tal como ocurre en los Estados Unidos o incluso en otros países de América latina.