Alquileres: surgen 5 formas para evitar el CER

 El temor a que los viejos alquileres se tornen «impagables» por l a aplicación del coeficiente de reajuste CER, movió a los inquilinos a utilizar 5 formas legales para zafar de aumentos desproporcionados, ya sea con o sin acuerdo del propietario.

Es la respuesta lógica que encontró el sector para protegerse de perjuicios que podría sufrir si el dólar se dispara. Frente a esta posibilidad, se refuerza la idea de que el CER no será utilizado masivamente para los alquileres. Algunos expertos justifican que en pocos meses la aplicación del coeficiente dará como resultado un alquiler muy superior al del mercado y que locatarios y locadores ya se anticiparon cambiando cláusulas en los contratos vigentes. Según indicaron en diálogo con Ambito Financiero Enrique Abatti e Ival Rocca, juristas del sector inmobiliario, «hay mucha rescisión de los contratos y la mayoría no está de acuerdo con la aplicación del CER». Por eso entre los métodos para sortear la indexación obligatoria se encuentra primero la rescisión.

1) RESCISION CONTRACTUAL

Los viejos alquileres deben indexarse, sin embargo, para los nuevos contratos rige la prohibición de indexación. Entonces, no cabe duda de que conviene a los inquilinos la segunda opción. Para que las partes logren un acuerdo más equitativo, que ignore esta prohibición, surgieron decenas de contratos para las nuevas locaciones que aumentan de manera más equitativa que el CER el precio de las cuotas mensuales. Hay que recordar que rescindir un contrato con prenotificación obligatoria de 60 días está multado con un mes o un mes y medio de alquiler. Quienes eligieron rescindir exigieron integrar estas cláusulas en sus nuevos contratos:

* Plazos brevísimos. El mínimo para alquilar una vivienda son dos años y para los comercios, 3 años. Por eso, algunos acordaron en paralelo convenios de desocupación a un año. Esto significa que si no llegan a haber ulteriores acuerdos en los precios, el inquilino debe abandonar la propiedad. «Este convenio no puede realizarse al mismo tiempo de la firma del contrato porque se considera nulo. Por esto, debe firmarse posteriormente al contrato de alquiler, cuando el inquilino usa y goza del inmueble», aclaró Abatti.

* Rescisión sin preaviso. Esto sirve al locatario para concluir el contrato con 15 o 30 días de aviso y no 60 como indica la ley de alquileres.

* Bonificaciones si el contrato se indexa. Si el nuevo contrato llegara a aumentarse por un método encubierto -por caso si se refiere al precio de algún commoditie-los inquilinos pueden solicitar una cláusula de bonificaciones crecientes. Por ejemplo, si el precio de un alquiler es equivalente al dólar, si éste supera los $ 4, la bonificación podría acordarse en 30% y si supera los $ 5 en 40%, entre otros.

2) DEROGACION TACITA DEL CER

Significa dejarlo sin efecto directamente. Esto puede implicar una renegociación entre las partes o no. Si no hay renegociación ni aplicación de CER, no debe asentarse en ningún lado.

3) APLICACION DEL CER EN SUSPENSO

Se puede dejar el CER para otro momento, y esto mismo debe asentarse en el recibo de alquiler de esta manera: «Recibo a cuenta... queda reservado el derecho de aplicar el CER», por caso. La suma diferencial que surge del coeficiente de reajuste se devengará mes a mes. Por último, si el inquilino rescinde deberá afrontar el pago del CER todo junto.

4) CONVENIO DE NO APLICACION

Si en el mismo contrato de alquiler queda una hoja libre, puede asentarse allí que las partes acuerdan la no aplicación del CER. Conviene que un abogado esté presente en el momento de dar escritura a esta cláusula.

5) IMPREVISION

Este último método no es todavía utilizado porque la indexación que deviene del CER no produjo un aumento excesivo del precio del alquiler. Sin embargo, cabe mencionarlo porque es una opción a la que es posible recurrir si no se llega a un acuerdo entre las partes por el precio. Significa el planteo judicial del problema. El juez que tome el caso, tasa el bien y determina el verdadero precio del alquiler.