Con más opciones disponibles, muchas familias vuelven a mirar estos préstamos como una alternativa para llegar a la casa propia.
Antes de firmar, cada familia necesita hacer sus propias cuentas y pensar cuánto margen tendrá durante los próximos años.
Los créditos UVA volvieron a aparecer como una alternativa para quienes quieren comprar una vivienda y no cuentan con todo el dinero necesario. Sin embargo, antes de firmar hay una cuenta que resulta mucho más importante que mirar únicamente cuánto sube la inflación.
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La clave está en comparar qué pasa con la cuota y con los ingresos de la familia a lo largo del tiempo. Esa relación permite entender mejor si el préstamo seguirá siendo manejable o si cada mes empezará a ocupar una parte cada vez mayor del sueldo.
Los créditosUVA tienen una particularidad: tanto la deuda como la cuota se actualizan siguiendo la evolución de los precios. Por eso, con el paso de los meses, el monto a pagar en pesos aumenta.
Eso no significa necesariamente que el crédito se vuelva más difícil de afrontar. Si los ingresos de una familia suben a un ritmo parecido, la cuota puede seguir representando prácticamente la misma parte del sueldo.
El problema aparece cuando ambas cosas empiezan a moverse a distinta velocidad. Si el UVA aumenta mucho más que los salarios, cada pago mensual ocupa una porción mayor del dinero disponible y empieza a pesar más dentro del presupuesto.
También cambió la cantidad de UVA necesaria para comprar una propiedad. En un ejemplo sobre un departamento de u$s85.000, financiando el 75% a 20 años, en 2019 se necesitaban 99.213 UVA. Para una operación similar en 2026, la cifra baja a 46.681 UVA.
La diferencia responde a cómo evolucionaron el precio de las propiedades y el valor de la unidad durante esos años. A eso se suma la tasa aplicada por el banco, que también tiene un peso importante sobre el valor de la primera cuota.
Por eso, antes de tomar el préstamo no alcanza con mirar cuánto se paga al comienzo. También importa saber qué parte del sueldo representa ese monto y cuánto margen queda para cubrir el resto de los gastos del hogar.
Los bancos suelen fijar un límite para evitar que una persona destine una parte demasiado grande de sus ingresos al crédito. En varias líneas hipotecarias, la primera cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos.
La cuenta es sencilla. Si el pago inicial ronda los $911.500, el hogar necesita ingresos cercanos a $3,65 millones mensuales para mantenerse dentro de ese 25%.
Después, lo importante es cómo evolucionan ambos valores. Si el monto mensual aumenta, pero los ingresos acompañan en una proporción similar, el esfuerzo para pagarlo se mantiene relativamente estable.
Por ejemplo, en un escenario en el que la cuota subiera 42% durante los siguientes dos años, esos ingresos deberían pasar de $3,65 millones a cerca de $5,18 millones para conservar la misma proporción. Si el incremento llegara al 103%, el hogar necesitaría alrededor de $7,38 millones mensuales para sostener ese porcentaje.
La inflación sirve para entender por qué cambia el UVA, pero no cuenta toda la historia. Lo que termina afectando al bolsillo es cuánto representa el pago mensual frente al dinero que entra todos los meses.
Por eso, dos familias con el mismo crédito pueden quedar en situaciones muy distintas. Si una consigue que sus ingresos acompañen el aumento y otra queda retrasada, el esfuerzo para cumplir será diferente aunque ambas hayan pedido exactamente el mismo préstamo.
Algunas líneas UVA tienen mecanismos pensados justamente para los momentos en los que el monto mensual empieza a crecer mucho más rápido que los salarios.
Uno de ellos compara la evolución del préstamo con el Coeficiente de Variación de Salarios, conocido como CVS. En términos simples, se calcula cuánto habría subido la cuota si, en lugar de seguir la inflación, hubiera acompañado la evolución de los ingresos. Cuando la diferencia supera determinado límite, algunas líneas permiten alargar el plazo para repartir la deuda durante más años y reducir la presión mensual.
Por ejemplo, existen préstamos que habilitan una extensión de hasta el 25% del plazo original cuando la cuota supera en un 10% el valor que habría tenido siguiendo la evolución salarial. Eso no implica que desaparezca una parte de la deuda. El saldo se distribuye durante un período más largo para evitar que el pago mensual se vuelva demasiado pesado.
Banco Nación ofrece otra alternativa para determinados clientes que cobran el sueldo en la entidad. En algunos créditos para vivienda única y permanente de hasta 210.000 UVA, permite contratar una cobertura que toma como referencia la evolución de los salarios.
Con esa opción, el cliente puede elegir una cuota ligada al CVS cuando resulte más conveniente que la calculada por UVA. La cobertura tiene un costo adicional, por lo que también debe entrar en la cuenta antes de contratar el préstamo.
Cada banco puede ofrecer herramientas diferentes. Algunas líneas permiten extender el plazo si la cuota se aleja demasiado de los salarios, mientras que otras suman una cobertura específica para limitar ese aumento.