Inmuebles: se puede ganar hoy hasta 45% comprando en remates

Las propiedades subastadas en el último bimestre se vendieron en promedio 76% por debajo del valor que tenían en dólares durante la convertibilidad. El registro de estas operaciones es el primer indicador, después de la devaluación, de la real caída en los precios de los inmuebles. Si se piensa que en el mercado, oficinas, departamentos, casas y locales comerciales cotizan entre 30% y 60% más que en las ejecuciones, el derrumbe de los precios puede calcularse sobre esta base. Además, la diferencia de hasta 45% promedio entre el precio obtenido en remates y el del mercado se convierte en una buena oportunidad para los inversores que quieren apostar a los inmuebles.

Por caso, un departamento ubicado en el barrio porteño de Belgrano, de 33,14 m2 fue subastado en u$s 326,89 por cada m2.

Una propiedad de similares características, en la misma ubicación, condiciones y metraje, pero en el mercado tiene un valor por m2 de u$s 520, es decir 37,14% más caro. Con el uno a uno, la misma propiedad fue publicada a u$s 1.282 por m2, es decir, alrededor de 74,5% más. El ejemplo fue corroborado por la firma de tasadores Serinco, que realizó un relevamiento de las subastas celebradas en Capital Federal y el conurbano, del precio obtenido en cada oportunidad, el precio propuesto en el mercado por un inmueble de similares características en 2002 y del precio de venta de la misma propiedad, publicado en avisos clasificados en el período 1995-2001. «Los precios obtenidos en remate son inferiores, en promedio, 42% (por las bases) respecto de los de mercado para inmuebles similares. Es decir que mediante esta modalidad se han obtenido valores medios de 58% en relación con el mercado», concluye el estudio. José Rozados, uno de los autores del informe, indicó a Ambito Financiero que «en general, en las subastas se compran inmuebles a 70% y 60% del valor de venta en el mercado» y agregó que «el valor que tienen hoy las propiedades en el mercado es un nivel medio entre el precio que se obtiene en el mercado y el que se obtiene en un remate, y ese valor da una caída de 60% en dólares».

En efecto, los tasadores están utilizando como metodología para determinar el precio justo, el valor obtenido en remates, la diferencia con sus bases, con el mercado actual y el de la convertibilidad. Pero, además, el precio de un inmueble surge por aplicación de otras tres variables:

• VALOR DE LA RENTA. En 1998, se obtenía entre 0,8% y 1% mensual del valor del inmueble que se estaba alquilando. Con estos porcentajes, al cabo de 8-10 años, se recuperaba el valor total del bien. Hoy, esta rentabilidad bajó a 0,6% del valor de la propiedad. La renta mide hasta qué precio está alguien dispuesto en el mercado para alquilar un determinado departamento por caso, y si este precio disminuyó, también lo hizo el precio de la propiedad. José Luis García Ventureyra, presidente de la Asociación Civil Defensa de los Inquilinos, indicó que «la rentabilidad cayó porque hay una gran cantidad de oferta de la gente que necesita alquilar y poca demanda» y también «por la modificación del Código Procesal Civil y Comercial, que permite el desalojo inmediato porque más gente se anima a alquilar». Según guarismos obtenidos por la base de datos del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM), sus sistemas interconectados en todo el país, y la inmobiliaria Armando Pepe, en febrero fueron publicados 4.140 departamentos en alquiler y este mes, 4.360. Aunque la diferencia es de 5%, es indicadora de una tendencia, que se repite en el caso de las oficinas (+3,86%). Al mismo tiempo, se puede observar una caída en los avisos de venta de departamentos (-23,82% entre febrero y julio), oficinas (-11,09%) y negocios (-7,03%). Según Pepe, «están apareciendo lentamente compradores con efectivo en mano, algunos son extranjeros, otros ahorristas que no quedaron en el 'corralito' o que vendieron su plazo fijo y no se pasaron al dólar. Quienes venden, son endeudados con bancos o particulares en pesos». El presidente del SOM, Juan Carlos Vega, explicó: «No hay más oferta de inmuebles en venta, pero en general se están haciendo operaciones en las inmobiliarias adheridas (que son alrededor de 200) y los precios que se pagan en dólares están hasta 60% abajo».

• PRECIOS COMPARATIVOS. Otro método para valuar una propiedad es buscar en la misma zona un inmueble de iguales características, condiciones y tamaño, y ver cuál es el precio que se pide. «Este es uno de los mejores métodos, comparar 4-5 propiedades que se van a tasar, se homologan cualidades de unas y otras y se determina el precio», aseguró Rozados.