La guerra de tasas en créditos hipotecarios UVA: ya son 12 los bancos que las bajaron al 7,5% o menos

La baja del interés abrió nuevas diferencias entre las líneas disponibles, tanto en las cuotas como en los montos y las condiciones para acceder.

La baja de tasas volvió a mover la oferta de créditos hipotecarios y amplió las diferencias entre los bancos.

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Los créditos hipotecarios UVA volvieron a entrar en una guerra de tasas entre los bancos. En pocos días, 12 entidades recortaron el interés de sus líneas, mientras aparecen diferencias cada vez más grandes en plazos, montos y requisitos para acceder al financiamiento.

El nuevo escenario comenzó a tomar forma después de la primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, que estableció un límite para los préstamos otorgados con esos recursos. Ese nivel rápidamente se convirtió en una referencia para buena parte del mercado, aunque algunos bancos decidieron ir más lejos.

Las tasas más bajas suelen quedar reservadas para quienes cobran el sueldo en el banco, aunque cambian los montos y los plazos.

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Qué bancos redujeron la tasa al 7,5% y cuáles ofrecen las mejores condiciones

Banco Macro, Hipotecario, Galicia, Supervielle, Santander, Credicoop y Patagonia llevaron sus líneas al 7,5%. El mismo porcentaje ofrecen Banco Santa Fe, Banco Entre Ríos, Banco San Juan y Banco Santa Cruz, las cuatro entidades que forman parte del Grupo Petersen. Banco Ciudad, en cambio, lanzó una propuesta específica que baja hasta el 6,5%.

No todos partieron desde el mismo lugar. Supervielle protagonizó uno de los recortes más fuertes al pasar del 15% al nuevo nivel y además redujo de $5 millones a $3 millones los ingresos mínimos requeridos. Galicia bajó desde el 9,5% y permite financiar hasta el 70% del valor de la propiedad, mientras Hipotecario ofrece hasta el 80%, aunque con un plazo máximo más corto, de 15 años.

Macro reserva la tasa preferencial para clientes del Plan Sueldo Selecta y sus hijos, mientras Credicoop exige acreditar haberes en la entidad. Patagonia cubre hasta el 70% del inmueble, tiene un plazo máximo de 20 años y establece ingresos mínimos de $1 millón. Para quienes quedan fuera de esa línea, el interés sube al 10,5%.

Los cuatro bancos del Grupo Petersen también se acomodaron al nuevo esquema para clientes que cobren sus haberes allí. Permiten solicitar hasta 150.000 UVA y ofrecen plazos de entre 15 y 20 años. Esa cifra también marca el límite establecido para los préstamos otorgados con recursos del FGS.

A este grupo hay que sumar entidades que ya se encontraban en niveles similares antes de los últimos recortes. BBVA tenía una alternativa con la misma tasa, mientras Banco Nación e ICBC se mantenían por debajo, con 6,7% y 6,9%, respectivamente.

El plazo del crédito termina pesando tanto como la tasa y puede cambiar bastante el valor de la primera cuota.

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Los tres bancos líderes con tasa menor al 7%: comparativa de cuotas e ingresos mínimos

Banco Ciudad quedó con el porcentaje más bajo entre las principales entidades, con una TNA del 6,5% para su línea Ciudad Primera Vivienda. La propuesta permite devolver el préstamo en hasta 25 años, cubre hasta el 75% del valor de la propiedad y admite que la cuota represente hasta el 25% de los ingresos.

Esa condición tiene límites concretos. La propiedad debe estar ubicada en la Ciudad de Buenos Aires, ser la primera vivienda familiar y permanente, tener hasta 80 m² y no superar los u$s2.800 por metro cuadrado. El monto máximo disponible es de $150 millones.

Banco Nación aparece muy cerca, con una tasa del 6,7% para quienes perciben sus haberes en la entidad y compran una vivienda única y permanente cuyo valor no supere las 210.000 UVA. El plazo puede llegar a 30 años, financia hasta el 75% y permite solicitar el equivalente en pesos de hasta 157.500 UVA.

ICBC completa el grupo con una TNA del 6,9% para clientes que depositan allí su sueldo. Su crédito llega hasta 20 años, financia hasta el 80% de una vivienda de uso permanente y permite pedir hasta $450 millones. La cuota no puede superar el 25% del ingreso y el piso general para solicitar la línea es de $1,4 millones mensuales.

La diferencia empieza a sentirse cuando se lleva cada propuesta a un monto concreto. Para un préstamo equivalente a u$s100.000 y tomando el plazo máximo de cada banco, la primera cuota del Nación ronda los $977.600. En Ciudad se ubica cerca de $1.022.940 y en ICBC llega aproximadamente a $1.165.500.

Con una relación cuota-ingreso del 25%, esos pagos exigirían ingresos familiares cercanos a $3,91 millones para una cuota de $977.600, $4,09 millones para una de $1.022.940 y $4,66 millones para una de $1.165.500. En Ciudad, además, hay que considerar el tope de $150 millones, por lo que el monto efectivo disponible dependerá de la equivalencia en pesos al momento de solicitarlo.

Simulación de cuota: cuánto vas a pagar por mes cada $100.000 dólares prestados

La comparación permite ver por qué mirar únicamente la tasa puede resultar engañoso. El plazo modifica mucho la primera cuota: Banco Nación combina el 6,7% con hasta 30 años, Ciudad tiene hasta 25 años e ICBC limita la devolución a 20 años. Por eso una diferencia pequeña en el interés puede terminar acompañada por una brecha bastante mayor en el pago mensual.

Para un financiamiento equivalente a u$s100.000, el cálculo arroja unos $977.600 mensuales en Banco Nación a 30 años, $1.022.940 en Banco Ciudad a 25 años y $1.165.500 en ICBC a 20 años. Son cuotas iniciales: al tratarse de préstamos UVA, después se actualizan con la evolución de esa unidad, que sigue al CER.

Entre los bancos que quedaron en el mismo nivel también aparecen diferencias importantes por el plazo. Una línea a 30 años, como la de BBVA, parte de aproximadamente $1.059.310 por cada u$s100.000 equivalentes. Cuando el período baja a 20 años, la cuota inicial ronda los $1.220.470.

Banco Hipotecario muestra con claridad el efecto de devolver el dinero en menos tiempo. Con un plazo máximo de 15 años, la primera cuota para el mismo monto se acerca a $1.404.420. La entidad permite financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, por encima del porcentaje disponible en varias de las líneas a 20 o 30 años.