La vuelta de los créditos hipotecarios reabrió una discusión que durante años parecía prácticamente cerrada en Argentina: comprar una vivienda o seguir alquilando. Con nuevas líneas UVA, cuotas iniciales que en algunos casos se acercan al precio de un alquiler y mayor libertad para acordar los contratos, hacer las cuentas volvió a tener sentido.
21 de septiembre 2026 - 17:00
¿Comprar con crédito hipotecario o alquilar en Argentina? Cómo funciona el simulador gratuito que define qué conviene hacer
La cuenta cambia bastante cuando se suman los ahorros, los gastos de compra y la posibilidad de invertir ese dinero mientras se alquila.
-
Escrituras en Provincia: descendieron un 6% interanual, ¿los nuevos créditos movilizarán el trimestre final?
-
Créditos hipotecarios UVA: cuánto se paga en las primeras cuotas por una propiedad de u$s100.000 y qué tener en cuenta
La diferencia entre comprar y alquilar no pasa solamente por la cuota mensual, sino también por los ahorros y los gastos de cada opción.
Pero comparar solamente cuánto sale una cuota y cuánto se paga por mes de alquiler deja afuera una parte importante de la historia. Para comprar hace falta tener ahorros, pagar una escritura y afrontar otros gastos, mientras que quien alquila conserva ese dinero y tiene la posibilidad de invertirlo.
El regreso del crédito hipotecario UVA y el fin de la regulación en alquileres: un nuevo escenario inmobiliario
Durante buena parte de los últimos años, comprar una vivienda con ayuda de un banco fue una posibilidad lejana para muchas familias. La inflación, la volatilidad económica y la falta de préstamos hacían muy difícil pensar en una deuda a 15 o 20 años.
La aparición de nuevas líneas UVA cambió parte de ese panorama. Varios bancos volvieron a prestar para comprar una propiedad y algunas entidades redujeron sus tasas. Santa Cruz, Entre Ríos, San Juan y Santa Fe, pertenecientes al Grupo Petersen, las bajaron del 12% al 8,9%.
El Banco de Corrientes pasó del 12% al 9,9%, mientras que el Banco Hipotecario redujo su tasa del 10,5% al 9,5%. Banco Provincia también hizo cambios en su línea no UVA, que bajó del 39,2% al 31,2%.
Los alquileres atraviesan también una etapa diferente. Sin la regulación anterior, propietarios e inquilinos tienen más libertad para acordar cuánto dura el contrato, en qué moneda se paga y cada cuánto se actualiza el precio.
Eso hace más difícil una comparación que muchas veces se resume a una sola pregunta: cuánto cuesta por mes cada opción. En algunos barrios porteños, por ejemplo, las primeras cuotas de ciertos préstamos ya se acercan bastante a un alquiler.
Para una propiedad de u$s100.000, las cuotas iniciales pueden ubicarse entre $800.000 y $900.000, un nivel similar al que puede alcanzar el alquiler mensual de un departamento de tres ambientes. La gran diferencia aparece antes de pagar la primera cuota.
Cómo influyen los gastos iniciales, escrituras y comisiones en la decisión final
Comprar exige llegar con una cantidad importante de dinero ahorrado. Si el banco presta el 75% del valor de la vivienda, el comprador tiene que poner de su bolsillo el 25% restante.
En una propiedad de u$s100.000, son u$s25.000 solamente para completar el precio que no cubre el crédito. A eso todavía hay que agregar la escritura, las comisiones y otros gastos propios de la operación.
Ahí aparece una de las mayores diferencias frente al alquiler. Aunque el pago mensual pueda ser parecido, el inquilino no necesita tener semejante cantidad de dinero disponible desde el comienzo.
También hay otra cuenta menos visible. Esos u$s25.000 destinados a la compra podrían seguir ahorrados o invertidos si la persona decide alquilar. Lo que ocurra con ese capital durante los años siguientes también pesa en el resultado.
Del lado de la compra entran otros factores. La propiedad puede subir de valor con el tiempo, mantenerla cuesta dinero y una eventual venta también genera gastos. En el alquiler hay que calcular cuánto aumentará el contrato y cuánto terminará desembolsándose durante esos años.
Por eso dos personas que miran viviendas del mismo precio pueden llegar a resultados completamente distintos. No pesa solamente cuánto cobran o cuánto vale la cuota, sino también los ahorros disponibles y cuánto tiempo planean quedarse en esa propiedad.
Cómo usar el simulador online
Para juntar todas esas cuentas, el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín creó compraroalquilar.com.ar, un simulador gratuito que compara las dos alternativas.
El comienzo es bastante simple. Hay que ingresar cuánto cuesta la vivienda, cuánto saldría alquilar una similar, cuánto prestaría el banco y durante cuántos años se pagaría el crédito. También pide la tasa del préstamo. Si aparece como TNA, es la Tasa Nominal Anual informada por el banco y uno de los datos utilizados para calcular los intereses.
Para el alquiler hay que indicar cómo subiría el precio: cada cuánto se actualizaría y con qué índice o porcentaje. Con esa información, la calculadora proyecta cuánto dinero demandaría cada alternativa con el paso de los años.
Después aparecen opciones para afinar la cuenta. Se puede estimar cuánto subiría el precio de la vivienda, qué inflación podría haber o cuánto rendirían los ahorros si, en vez de destinarlos a la compra, quedaran invertidos.
Entre esas variables figura la “tasa de descuento”. El nombre suena más complicado de lo que es: sirve para comparar plata de distintos momentos y calcular cuánto representa hoy un monto que recién se cobrará o gastará dentro de varios años. También se puede probar qué pasaría ante una devaluación o una aceleración fuerte de la inflación. Basta con modificar esos números para ver cómo se mueve el resultado.
Una simulación toma como ejemplo una vivienda de u$s100.000, con un banco que financia el 75% del precio durante 20 años. La tasa anual utilizada para el crédito es del 10% y el alquiler comparable parte de u$s600 mensuales.
El cálculo supone además que la propiedad aumenta su valor un 2% por año e incorpora los gastos de compra, una futura venta y el costo del seguro. También contempla qué podría haber pasado con el dinero puesto al comienzo si hubiera quedado invertido. Con esas condiciones, comprar termina dejando u$s46.952 más de patrimonio al cabo de los 20 años. La diferencia, sin embargo, cambia cuando se modifican los datos cargados.
Un alquiler más barato, una tasa hipotecaria mayor o quedarse pocos años en la vivienda pueden achicar ese margen o dar vuelta el resultado. También influye cuánto termine aumentando el valor de la propiedad. El simulador permite probar esos escenarios con números cercanos a cada situación.
