Las 10 maneras que más se usan hoy para ajustar los alquileres

El Decreto 762/02 publicado ayer en el Boletín Oficial deja en claro en su artículo 2° que quedan exceptuados del CER los alquileres cuyo inquilino sea una persona física y el destino de la locación no sea otro que el de vivienda única y permanente. Además, aclara que «sus renovaciones o los nuevos contratos serán pactados libremente por las partes». El problema es que este supuesto «libre acuerdo» entra en contradicción con la Ley 25.561 que establece la prohibición de indexación para los nuevos contratos. Como el decreto no deroga la prohibición, no queda claro, entonces, si es posible indexar o no los nuevos alquileres de vivienda única. Los demás alquileres realizados con anterioridad al 7 de enero de oficinas, comercios, casas en countries, entre otros, quedan afuera de la excepción al CER y, por lo tanto, deben pagarlo. Tal como está planteado el decreto, los nuevos contratos de locación destinados a otra cosa que no sea vivienda única no pueden indexarse.

Por lo tanto, el decreto plantea que las nuevas locaciones de viviendas sí podrían indexarse y, paradójicamente, los nuevos alquileres de comercios, oficinas, etc., no.

«No sabemos qué quiso decir el legislador; no queda derogada la prohibición de indexación establecida en la Ley 25.561, pero, al mismo tiempo, el decreto plantea libre acuerdo para las locaciones destinadas a vivienda única», se quejó el abogado de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

Mientras rige la prohibición de indexación, casi no hay locador en el mercado dispuesto a firmar un contrato a dos o tres años que no contemple alguna forma de ajuste. Por eso, surgieron decenas de contratos inéditos y hasta rebuscados que esquivan esta prohibición y proponen aumentos encubiertos. Tantos son los nuevos modelos contractuales que hasta se pueden encontrar algunos de formato ilegal. Estos últimos pueden perjudicar tanto al inquilino como al propietario ya que no están regidos bajo la Ley de Alquileres. Se llega al extremo de elegirlos porque no está permitido el reajuste en las cuotas, necesario y obvio en medio de un proceso inflacionario. Un claro ejemplo es el de entregar una casa bajo «comodato» -que sería un préstamo donde quien ocupa el inmueble se encarga del pago de los gastos y nada máspero se firman pagarés mensuales en concepto de lo que sería el alquiler.

Esto es peligroso para los locadores porque quedan bajo el desamparo de la Ley de Alquileres. Fuera de este caso, los nuevos contratos muestran desacuerdo con la prohibición de indexación y repudian la intromisión del Estado entre los particulares. Igualmente, todas estas formas son discutibles a nivel legal y plantean dualidades. Lo cierto es que nunca antes se utilizó en el país tanta cantidad de contratos para cerrar un mismo tipo de operación y por eso a continuación se presentan los 10 acuerdos que más se eligieron en el último bimestre para acordar nuevas locaciones: (cabe aclarar que casi todos proponen cláusulas rescisorias especiales, por ejemplo para dejar el inmueble antes del período que obliga la ley, que es de 6 meses).

1) PESOS-ORO

Se pacta una alícuota mensual equivalente a lo que cueste comprar una cantidad de oro estipulada en el mercado local con moneda nacional. «Otra opción es agregar al peso del oro bonificaciones crecientes, para evitar pérdidas si cambiara el precio de este commodity», indicó Ival Rocca, vicepresidente de la Cámara Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal.

2) DOLARES CON BONIFICACION

Nada prohíbe pactar alquileres en dólares, pero como está aumentando vertiginosamente, para cerrar un contrato con esta moneda debe pensarse una cláusula compensatoria que incluya bonificaciones crecientes, a calcular sobre la base de un acuerdo entre las partes.

3) INDEXACION EN SUSPENSO

Se puede pactar un contrato en pesos; por caso, con una cláusula indexatoria referida a los precios al consumidor, nivel general y costos de la construcción, entre otros.

4) CANASTA DE MONEDAS

La canasta de monedas es un alquiler en pesos igual a la cotización en el mercado de otras monedas. Por caso, se puede pagar 20% en moneda nacional, 10% en dólares, 30% en yenes, 25% en euros y 25% en reales. A esta opción debe aplicársele una cláusula que permita una bonificación creciente si el peso se depreciara demasiado rápido en relación con la cotización de otras monedas.

5) CANASTA DE PRODUCTOS

Es igual a la canasta de monedas, pero con precios equivalentes a una cierta cantidad de commodities. Un alquiler con este contrato estaría compuesto, por ejemplo, por la cotización en el mercado (local o extranjero) de 10 kilos de soja, 40 de trigo, 5 de café, etc. Este tipo de contrato se utilizó mucho en los últimos días para los alquileres de comercios del rubro gastronómico y es común usarlo para los alquileres de campos.

6) PESOS TOPE

Se pagan seis cuotas mensuales fijas en pesos y luego se puede aumentar hasta un tope fijado por las partes. El precio del alquiler no puede superar ese máximo. Se puede rescindir en cualquier momento si no conviene al locador o al inquilino.

7) A CONVERSAR

La modalidad «a conversar» se usa especialmente para los alquileres de viviendas, que pueden ser por 24 meses. Se paga un año la misma alícuota y luego se conversa un nuevo precio fijo. Si no hay acuerdo, se rescinde el contrato.

8) ESCALONADO

Es un contrato de alquiler en el que se pacta un precio global fijo y se llega a cumplirlo con cuotas mensuales de diferente valor según acuerden las partes. Por caso, un local que funciona mejor en el verano pagará alquileres más altos en esa temporada que en invierno.

9) TASACION

Luego de un año o 180 días de iniciado el alquiler, se solicita a tres inmobiliarias tasación para conocer el nuevo valor del alquiler. Es una de las opciones que más se está usando.

10) PRODUCCION

Es un tipo de contrato que sirve prioritariamente a los comerciantes ya que el alquiler equivale en pesos a cantidades de unidades de cosas o servicios producidos por el mismo comercio o industria, promediado con el valor de mercado, aunque no tiene cláusula rescisoria especial.